RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00792 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HI6C

MINUTE N° : 26/00843

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 29/10/2026

à :Me Ariane PASQUET

Copie exécutoire délivrée

le : 29/10/2026

à : Me Gautier THIERRY

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT
DU 05 OCTOBRE 2026
–
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [Z] [X]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Gautier THIERRY, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [F] [W] [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Ariane PASQUET, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-97411-2025-05032 du 19/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1] DE [Localité 2])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Mai 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 avril 2013, Madame [X] [Z] a donné à bail à Monsieur [R] [L] [F] [W], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 390 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, Madame [X] [Z] a fait délivrer à Monsieur [R] [L] [F] [W] un commandement d’avoir à payer les loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, Madame [X] [Z] a fait délivrer à Monsieur [R] [L] [F] [W] un congé aux fins de vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, Madame [X] [Z] a fait délivrer un commandement de payer à la caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, Madame [X] [Z] a fait délivrer à Monsieur [R] [L] [F] [W] une sommation interpellative de déguerpir.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, Madame [X] [Z] a fait assigner Monsieur [R] [L] [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir :
A titre principal :
– JUGER acquis le congé pour vente depuis le 1er avril 2025,
– JUGER que Monsieur [R] [L] [F] [W] occupe sans droit ni titre le logement depuis le 1er avril 2025,
A titre subsidiaire :
– PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire,
En tout état de cause :
– ORDONNER l’expulsion de Monsieur [R] [L] [F] [W], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, sans délai et sans qu’il soit besoin d’un commandement préalable,
– AUTORISER Madame [X] [Z] à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sureté des loyers échus et charges locatives,
– CONDAMNER Monsieur [R] [L] [F] [W] au paiement des loyers et charges impayés soit la somme de 1.200 euros,
– CONDAMNER Monsieur [R] [L] [F] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective du logement,
– CONDAMNER Monsieur [R] [L] [F] [W] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– CONDAMNER Monsieur [R] [L] [F] [W] aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, Madame [X] [Z] fait valoir que Monsieur [R] [L] [F] [W] est resté dans les lieux après le 1er avril 2025, date d’expiration du congé pour vente. A titre subsidiaire, elle fait valoir l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail pour non-paiement du loyer et des charges et absence d’attestation d’assurance locative.

L’affaire a été appelée la première fois le 6 octobre 2025.

Des renvois successifs ont été ordonnés à la demande de l’une au moins des parties.

Dans ses dernières conclusions, conclusions en réponse n°4, Maître Ariane PASQUET, avocate, assurant la défense de Monsieur [R] [L] [F] [W] demande au juge des contentieux de la protection de :
– PRONONCER la nullité du congé pour vente délivré le 24 septembre 2024 par Madame [X] [Z] à Monsieur [R] [L] [F] [W],
– DEBOUTER Madame [X] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel :
– CONDAMNER Madame [X] [Z] à payer à Monsieur [R] [L] [F] [W] la somme de 890 euros au titre d’un indu,
– CONDAMNER Madame [X] [Z] à payer à Monsieur [R] [L] [F] [W] la somme de 3.900 euros au titre de son préjudice de jouissance à parfaire au jour de la réalisation des travaux de remise en état du logement,
– ACCORDER l’aide juridictionnelle provisoire totale à Monsieur [R] [L] [F] [W],
– CONDAMNER Madame [X] [Z] à payer à Monsieur [R] [L] [F] [W] dont distraction au profit de maître Ariane PASQUET la somme de 2.000 euros au titre des dispositions des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991,
– CONDAMNER Madame [X] [Z] aux dépens.
– ECARTER l’exécution provisoire s’il n’était pas fait droit aux demandes de Monsieur [R] [L] [F] [W].

Le conseil de Monsieur [R] [L] [F] [W] soutient que le congé pour vente est nul en raison de l’imprécision de l’objet du bien vendu et du prix de vente, que d’autre part, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [R] [L] [F] [W] ayant assuré son logement de manière continue depuis son entrée dans les lieux et étant à jour dans le paiement du loyer et des charges, certaines sommes réclamées au titre des loyers impayés étant par ailleurs prescrites.

Dans ses dernières conclusions, conclusions n°2, Maître Gautier THIERRY, conseil de Madame [X] [Z] reprend les termes de son assignation et modifie la demande de condamnation au paiement du loyer et des charges impayés qu’il actualise à hauteur de 1.496 euros.

A l’audience du 4 mai 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [X] [Z] était représentée par Maître [O] [N] qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et de ses écritures subséquentes.

Monsieur [R] [L] [F] [W] était représenté par Maître Ariane PASQUET qui a sollicité le bénéfice de l’ensemble de ses écritures.

La décision a été mise en délibéré le 5 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE CONGE POUR VENDRE

Monsieur [R] [L] [F] [W] demande que le congé pour vendre qui lui a été délivré le 24 septembre 2024 soit déclaré nul, aux motifs que l’objet de la vente et le prix de vente sont imprécis.

L’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En l’espèce, le motif allégué, à savoir l’intention de vendre, est indiqué expressément dans l’acte d’huissier délivré le 24 septembre 2024.

L’article 15 II alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule qu’à peine de nullité du congé pour vente les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits dans chaque notification.
En l’espèce les alinéas 1 à 5 de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ont bien été reproduits dans le congé aux fins de vente du 24 septembre 2024.

L’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

S’agissant de l’objet de la vente, il est établi que l’offre de vente est nulle si elle ne porte pas sur la totalité des locaux loués, y compris les accessoires du logement, les juges pouvant refuser de prononcer la nullité du congé lorsqu’il est manifeste que le locataire n’a pas pu se méprendre sur les biens proposés à la vente.

En l’espèce, l’offre de vente portait sur un studio au 2ème étage comprenant une pièce, une cuisine équipée, une salle d’eau avec douche et WC, une varangue, une place de parking fermée et sécurisée, la description du bien offert à la vente étant ainsi en parfaite adéquation avec le bien loué.

L’offre de vente faisant également état d’équipements communs, il est indifférent que l’indication des tantièmes de copropriété y afférents ne figurent pas dans le congé si les locaux proposés à la vente sont désignés sans ambiguïté, ce qui est le cas en l’espèce.

S’agissant du prix de vente, il est établi que l’offre de vente doit indiquer un prix de vente ferme ainsi que ses modalités de paiement, ce qui est le cas en l’espèce, l’offre de vente précisant que le prix de vente est fixé à 70.000 euros payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique, non compris les frais et droits de l’acte de vente à la charge de l’acquéreur.

Les frais notariés relatifs à la vente étant parfaitement déterminables et toujours à la charge de l’acquéreur en l’absence de précisions contraires, il n’y a pas à en faire mention dans le congé.

Les conditions de fond et de forme édictées par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ayant été respectées, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 24 septembre 2024.

SUR L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE

Aux termes de l’article 15 II alinéas 1 et 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le prévis de 6 mois expirait le 1er avril 2025 et le délai accordé au locataire pour accepter ou non l’offre de vente expirait le 24 novembre 2024 soit deux mois après le congé aux fins de vente délivré par commissaire de justice le 24 septembre 2024.

Monsieur [R] [L] [F] [W] n’ayant pas donné suite à l’offre de vente, n’a plus aucun titre à invoquer pour se maintenir dans les lieux qu’il occupe ainsi sans droit ni titre depuis le 1 avril 2025.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner son expulsion.

Monsieur [R] [L] [F] [W] ne peut prétendre bénéficier de la protection visant les personnes âgées de plus de 65 ans, visée à l’article 15 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, étant âgé de moins de 65 ans au 1er avril 2025, date d’échéance du bail, pour être né le 18 août 1960.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer unes astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur enlèvement ni leur séquestration, qui à ce stade, demeurent purement hypothétiques.

Enfin, en l’état, il n’appartient pas au tribunal de désigner un huissier de justice pour constater et évaluer les réparations locatives.

SUR L’INDEMENIT D’OCCUPATION

Madame [X] [Z] est en droit de réclamer une indemnité financière, de nature indemnitaire et compensatoire, pour compenser le préjudice lié à la privation de jouissance de son bien.

Monsieur [R] [L] [F] [W] sera condamné à payer à Madame [X] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation de 390 euros non révisable, égale au montant du loyer et des charges, du 2 avril 2025 jusqu’à la libération effective du logement

SUR LA DETTE LOCATIVE

Madame [X] [Z] sollicite la condamnation de Monsieur [R] [L] [F] [W] au paiement de la somme de 1.496 euros, soit 1200 euros au titre des loyers et charges impayés et 296 euros au titre de la TEOM 2025.

La somme de 296 euros relative à la TEOM 2025 est justifiée par la production de l’avis d’impôts locaux pour l’année 2025.

L’article 7-1 de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le délai de prescription visé à cet article peut être suspendu ou interrompu.

L’assignation en justice en date du 11 septembre 2025 a interrompu le délai de prescription pour les loyers exigibles à la date de sa délivrance, le délai de 3 ans commençant à courir à compter du 11 septembre 2022.

Dès lors, les sommes dues au titre des loyers des mois de mai 2015 (150 €) mai 2019 (150 €) avril 2020 (150 €) août 2021 (150 €) septembre 2021 (150 €) et mai 2022 (150 €) sont prescrites.
Ne sont pas prescrites les sommes dues au titre des loyers des mois d’octobre 2022 (150 €) et octobre 2023 (150 €).

Monsieur [R] [L] [F] [W] ne rapporte pas la preuve que les loyers d’octobre 2022 et octobre 2023 ont été réglés.

Au vu de ce qui précède, la dette locative est arrêtée à la somme de 596 euros (296 +150 +150) au paiement de laquelle Monsieur [R] [L] [F] [W] sera condamné.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Il n’y a pas à statuer sur cette demande formulée à titre subsidiaire, devenue sans objet dès lors que la nullité du congé pour vente n’a pas été prononcée.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

1-sur la restitution d’un indu

Monsieur [R] [L] [F] [W] demande que Madame [X] [Z] soit condamnée à lui verser la somme de 890 euros correspondant à la non prise en compte de l’augmentation du montant de l’allocation-logement versée par la CAF dans le calcul du loyer résiduel.

Le décompte produit par Madame [X] [Z] pour la période allant du mois de mai 2015 au mois de décembre 2024 fait état d’un loyer constant de 390 euros, d’une allocation-logement constante de 240 euros et donc d’un loyer résiduel constant de 150 euros.

Or, il a été versé aux débats, une attestation de paiement de la CAF indiquant que le montant de l’allocation-logement versée à Madame [X] [Z] était de 272 euros de novembre 2023 à septembre 2024, de 282 euros de novembre 2024 à septembre 2025 et de 285 euros en octobre 2025.

Il s’évince de ce qui précède que Madame [X] [Z] a trop-perçu au titre du loyer et des charges, la somme de 352 euros (272- [Immatriculation 1] mois) de novembre 2023 à septembre 2024 et celle de 126 euros (282-240 X 3 mois) d’octobre à décembre 2024, soit une somme totale de 478 euros.

Il y a lieu d’arrêter ce calcul au mois de décembre 2024, dans la mesure où au-delà de cette date, aucun élément probant ne permet de savoir ce que Monsieur [R] [L] [F] [W] a réglé au titre du loyer et des charges.

L’argument selon lequel l’indu constaté aurait été compensé par les revalorisations annuelles est inopérant en l’absence d’éléments probants, tels des quittances de loyers, des régularisations annuelles de charges, voire un décompte actualisé des sommes dues et versées par le locataire mois par mois.

En conséquence de ce qui précède, Madame [X] [Z] sera condamnée à rembourser à Monsieur [R] [L] [F] [W] la somme de 478 euros indûment perçue au titre du loyer et des charges.

2- sur le trouble de jouissance

Monsieur [R] [L] [F] [W] demande que Madame [X] [Z] soit condamnée à lui verser la somme de 3.900 euros en réparation de son trouble de jouissance du fait de l’insalubrité du logement depuis l’incendie survenu le 3 août 2025.

La somme réclamée, soit le montant cumulé des loyers d’août 2025 à mai 2026 (10 X 390 €) équivaut à une réduction de 100% du montant du loyer pour la période considérée.

La réduction du montant du loyer pour cause de non-décence du logement s’applique aux locataires qui ont un contrat de bail en cours.

Monsieur [R] [L] [F] [W] occupant le logement sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025, ne paye pas un loyer mais une indemnité d’occupation.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande.

SUR LES FRAIS IRREPETIBLES

En équité, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [R] [L] [F] [W] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [X] [Z] sera déboutée de ce chef de demande.

Monsieur [R] [L] [F] [W], qui perd le procès, sera également débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

SUR LES DEPENS

Monsieur [R] [L] [F] [W], partie perdante, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, Monsieur [R] [L] [F] [W] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale selon décision du bureau d’aide juridictionnelle en date du 19 janvier 2026.

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE valable le congé pour vente délivré le 24 septembre 2024,

CONSTATE que Monsieur [R] [L] [F] [W] occupe sans droit ni titre le logement situé au [Adresse 3], depuis le 1er avril 2025,

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [R] [L] [F] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE Madame [X] [Z] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [L] [F] [W] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [R] [L] [F] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai d’un mois,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE Monsieur [R] [L] [F] [W] à verser à Madame [X] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 2 avril 2025 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 390 euros, non révisable, égale au montant du loyer et des charges,

CONDAMNE Monsieur [R] [L] [F] [W] à verser à Madame [X] [Z] la somme de 596 euros au titre du loyer et des charges impayés,

A TITRE RECONVENTIONNEL, CONDAMNE Madame [X] [Z] à verser à Monsieur [R] [L] [F] [W] la somme de 478 euros, montant indûment perçu au titre du loyer et des charges,
ORDONNE la compensation entre les sommes au paiement desquelles les parties ont été respectivement condamnées,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE Monsieur [R] [L] [F] [W] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 5 octobre 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE