TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00470
N° RG 24/01198 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FRZN
Le 16 Octobre 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

Vu l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en date du 14 octobre 2026 portant délégation de Madame BREARD dans ses fonctions de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 06 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 16 OCTOBRE 2026 après prorogations

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le seize octobre deux mil vingt six

ENTRE :

Monsieur [Q] [P],
Demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Valérie CABEL, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

Madame [M] [V] épouse [P],
Demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Valérie CABEL, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Monsieur [X] [E],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Florence POLASTRI, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2020, Monsieur [X] [E] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Q] [P] et Madame [M] [P] née [V] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 360 euros.

L’appartement, d’une surface de 28 m2, est situé au 2ème étage d’un immeuble collectif de 3 appartements appartenant à Monsieur [E].

Chaque appartement est relié à un sous-compteur d’eau, lui-même relié à un compteur divisionnaire d’eau, situé dans un local fermé à clé contiguë à l’immeuble.

Monsieur [E], destinataire des factures éditées par la SAUR, adressait à ses locataires une demande de paiement des charges d’eau après avoir relevé le chiffre du sous-compteur d’eau correspondant à la consommation de chaque appartement.

Courant 2022, un désaccord est survenu entre les parties portant sur les montants sollicités par Monsieur [E] au titre de la consommation d’eau et les époux [P] ont saisi le conciliateur de justice.

Suivant un procès-verbal de constat d’accord en date du 8 décembre 2022, Monsieur [E] s’est engagé à permettre aux époux [P] d’accéder, sur leur demande, au compteur divisionnaire et à contacter la SAUR pour établir des relevés de consommation des locataires et les factures correspondantes et les époux [P] ont réglé une somme de 316 euros correspondant à la facture d’eau du 17 juin 2022.

Les désaccords persistants sur les relevés du sous-compteur et le paiement des factures d’eau, les époux [P] ont, par lettre avec accusé de réception du 23 juin 2023, mis en demeure Monsieur [E] de respecter les termes de l’accord régularisé.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, les époux [P] ont fait délivrer à Monsieur [E] une sommation interpellative visant notamment à leur permettre d’avoir accès à leur sous-compteur et à recevoir l’ensemble des factures de la SAUR ayant donné lieu à refacturation.

Le 19 janvier 2024, Maître [A], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat à la demande des époux [P], en présence de Monsieur [E], à l’effet de procéder au relevé de leur sous-compteur (419 m³) et d’obtenir la communication des factures d’eau (à compter du 2 août 2021).

C’est en l’état de ces développements que, suivant acte du 23 mai 2024, les époux [P] ont fait assigner Monsieur [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de lui réclamer le remboursement des factures d’eau déjà réglées, l’obtention sous astreinte des éléments fiables liés à leur consommation d’eau et l’allocation de dommages et intérêts.

Après 5 renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

Entre-temps, les époux [P] ont délivré un congé à leur bailleur et ont quitté les lieux le 17 juillet 2025.

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi à cette date suivant procès-verbal dressé par Maître [A], commissaire de justice, mandaté par les époux [P] et Maître [Z], commissaire de justice, mandatée par Monsieur [E].

A l’audience du 6 octobre 2025, au terme de leurs conclusions n°3 en réponse et récapitulatives, les époux [P], représentés par leur conseil, ont demandé à la juridiction de :
– Condamner Monsieur [E] à leur rembourser la somme totale de 772,32 euros correspondant aux règlements opérés pour la consommation d’eau,
– Dire et juger qu’ils ne sauraient être tenus de charges, notamment d’eau faute de justification,
– Condamner Monsieur [E] à leur régler la somme de 360 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, avec le cas échéant les majorations de retard,
– Condamner le même à leur régler la somme de 1 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, soit au total 2 000 euros,
– Condamner le même à leur régler une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner le même aux dépens qui comprendront le coût de la sommation interpellative et du PV de constat de Me [A] à hauteur de 335,20 euros,
– Constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
– Débouter Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Au terme de ses conclusions n° 4, Monsieur [E], représenté par son conseil, a demandé à la juridiction de :
A titre principal :
– Débouter les époux [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions présentées à son encontre,
– Juger que la demande ayant pour objet sa condamnation à rembourser la somme de 360 euros au titre du dépôt de garantie est sans objet,
A titre subsidiaire :
Si par extraordinaire, le tribunal estimait qu’il devait rembourser aux époux [P] une part des sommes perçues,
– juger que la somme de 316 euros mentionnée dans le protocole d’accord du 8 décembre 2022 ne sera pas restituée,
A titre reconventionnel :
– Condamner solidairement, à défaut in solidum, les époux [P] à lui payer les sommes suivantes :
* 2 122,75 euros au titre des charges d’eau consommée sur la période de 2022 jusqu’au mois de décembre 2023,
* 1 594,77 euros au titre des charges d’eau consommée sur l’année 2024,
* 675,75 euros au titre des charges d’eau consommée du 1er janvier 2025 au 17 juillet 2025,
* 1 500 euros au titre de son préjudice moral subi,
En tout état de cause :
– Condamner solidairement les mêmes à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur les demandes de règlement des factures d’eau

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables lesquelles constituent l’accessoire du loyer et correspondent à des dépenses liées à l’occupation du logement, dont le bailleur fait l’avance et qu’il peut récupérer ; ils précisent qu’elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire.

Il est constant que ni la loi, ni le décret n’imposent un mode de répartition précis des charges pourvu que la clé de répartition soit équitable et vérifiable.

La charge de la preuve incombant au bailleur , les charges locatives ne sont récupérables que sur justification de ce dernier, mise à disposition du locataire, jusqu’au cours de l’instance portant sur la contestation des charges, dans la limite de la prescription.

Par ailleurs, le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges jusqu’à l’audience, à charge pour lui de les justifier, tant sur leur réalité et le montant de la dépense exposée que sur son imputabilité au locataire, notamment dans un immeuble collectif , comme c’est le cas en l’espèce puisque le bien objet du contrat de location fait partie d’un immeuble où coexistent 3 appartements.

La propriété comprend un second bâtiment lequel comporte 2 autres logements.

Le litige ne concerne que les facturations des consommations d’eau.

Le contrat de bail ne prévoit pas le versement de provisions mensuelles au titre des charges de consommation d’eau.

Il est établi que chaque appartement dispose d’un sous-compteur d’eau relié au compteur principal, et les factures d’eau de la SAUR établies au nom de Monsieur [E], versées aux débats, sont afférentes aux consommations enregistrées depuis ce compteur principal.

Chaque bâtiment dispose d’un local abritant les sous-compteurs.

Les époux [P] occupaient le logement situé au 2ème étage de leur immeuble.
Dans un local dédié, contiguë à l’immeuble, sont installés 3 sous-compteurs d’eau.

Dans l’immeuble voisin, deux autres sous-compteurs d’eau, correspondant aux 2 autres logements, sont également installés dans un local dédié.

Il est incontestable, ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître [Z] le 17 juillet 2025 qu’il y a bien 5 sous-compteurs pour 5 logements donnés à bail (cf pièce n° 24, page 42).

Monsieur [E] doit fournir une clé de répartition qui doit assurer une répartition équitable des charges entre les différents locataires.

Il expose que sa méthode de calcul, sous forme de règle de trois, est explicitée sur chaque facture adressée aux locataires lors des demandes de règlement, soit la formule (prix total de la facture / nombre de m³ consommés au total) x nombre de m³ consommés par chaque locataire.

Il précise que le prix du m³ facturé par la SAUR varie en fonction de plusieurs paramètres et notamment de la saison, ce qui n’est pas discutable au regard des variations du prix du m³ facturé par la SAUR (hors abonnement) au fur et à mesure de l’édition des factures.

La méthode de répartition, telle qu’exposée par Monsieur [E], assure une répartition équitable entre les locataires car elle est directement corrélée aux consommations des uns et des autres même si elle intègre une quote-part du coût de l’abonnement.

Toutefois, cette répartition des charges suppose de pouvoir procéder à des relevés de consommation pour chaque locataire de façon indiscutable et donc contradictoire en cas de discussion.

Il n’est pas contesté que le local abritant les 3 sous-compteurs du bâtiment des époux [P] était fermé à clé depuis leur entrée dans les lieux et que seul Monsieur [E] était détenteur de la clé du local, ce dernier expliquant qu’il craignait des dégradations des équipements s’ils étaient librement accessibles, notamment par des tiers depuis la rue.

Cette impossibilité d’accéder librement au local étant contestée par les époux [P], ils ont souhaité parvenir à un accord amiable avec Monsieur [E] et c’est au terme d’échanges menés sous l’égide du conciliateur de justice qu’ils sont parvenus à un accord, le 8 décembre 2022, au terme duquel Monsieur [E] s’est engagé à leur permettre, sur leur demande, d’accéder à leur compteur divisionnaire d’eau et que dans l’attente d’une démarche auprès de la SAUR pour installer des compteurs individuels « le relevé de l’indice du compteur d’eau s’effectuera en leur présence et le tarif du mètre cube sera celui facturé TTC au compteur général SAUR, pour la période concernée ».

Les époux [P] affirment que Monsieur [E] n’a jamais respecté les termes de l’accord intervenu devant le conciliateur à savoir leur permettre d’accéder à leur compteur divisionnaire d’eau.

Monsieur [E] conteste cette affirmation mais il doit être rappelé que la charge de la preuve du bien fondé de la récupération des charges locatives lui incombe.

Il est toutefois constant que les époux [P] ont obtenu la clé du local abritant leur sous-compteur le 17 octobre 2024.

Par ailleurs, s’agissant du sous-compteur, les époux [P] affirment s’interroger sur le fait que le sous-compteur désigné soit celui réellement affecté à leur logement et seulement à leur logement.

Toutefois, il sera relevé d’une part que la vérification de l’affectation du sous-compteur n° M19 1383 à leur logement (2ème étage) a bien été réalisée le 26 mai 2025 en cours d’instance par la SARL ARMOR GENIE CLIMATIQUE, à la demande de Monsieur [E], afin de lever tout doute à ce sujet, et d’autre part que les époux [P] pouvaient eux-mêmes faire procéder à cette vérification s’ils avaient eu des interrogations sérieuses à ce sujet, ce dont il est permis de douter dans la mesure où cette « difficulté » n’a pas été débattue devant le conciliateur de justice au mois de décembre 2022 et au regard des propres relevés qu’ils ont effectués en cours de procédure, nécessairement après avoir parfaitement identifié leur sous-compteur (cf lettre officielle de leur conseil en date du 4 juillet 2025 – pièce n° 19).
Il est admis que le sous-compteur affecté au logement des époux [P] a été changé au cours du mois de février 2021 selon les affirmations de Monsieur [E], sans communication d’une date précise.

Ce nouveau sous-compteur est donc reparti à 0 m³ à partir de cette date.

Il convient d’examiner les demandes croisées des parties concernant les facturations des consommations d’eau.

– Sur les consommations d’eau jusqu’au 22 juillet 2022

Les époux [P] réclament le remboursement de sommes qu’ils ont réglées, sans aucune contestation, au titre de leurs consommations d’eau, le 18 février 2021 pour un montant de 168,60 euros (ancien compteur, consommation de 30 m³), le 19 août 2021 pour un montant de 159,90 euros (ancien compteur, consommation de 30 m³), le 25 mars 2022 pour un montant de 127,82 euros (nouveau compteur, consommation de 22 m³).

Monsieur [E] ayant exposé la clé de répartition et produit les factures de consommation et les époux [P] ayant acquiescé aux calculs de leur quote-part de consommation en les réglant sans aucune discussion, il doit être considéré que les réclamations a posteriori, au seul motif que le contrat de bail ne prévoit rien ou que le relevé du compteur lors de la prise de possession des lieux n’est pas mentionné sur leur exemplaire de contrat ou qu’il n’y a pas de compteur individuel, sont inopérantes.

S’agissant des consommations des époux [P] calculées par Monsieur [E] à 170 m³ selon la facture de régularisation de la SAUR du 29 juillet 2022, contestées par les époux [P], il doit être relevé que l’accord des parties a été enregistré par le conciliateur de justice pour limiter la régularisation à une consommation de 79 m³, au prix de 4 euros le m³, soit la somme totale de 316 euros et cette somme a été intégralement réglée par ces derniers conformément à l’accord régularisé.

La demande de remboursement de la somme de 772,32 euros formée par les époux [P] sera donc rejetée.

Il en sera de même s’agissant de la réclamation formulée par Monsieur [E] pour un montant de 410,60 euros au titre du reliquat de la facture du 29 juillet 2022.

– Sur les consommations d’eau postérieures au 22 juillet 2022 et jusqu’au 31 décembre 2023

Monsieur [E] réclame le remboursement des consommations d’eau calculées d’après ses relevés du sous-compteur attribué aux époux [P] et il produit les factures des 2 mars 2023 (107 m³/447,24 euros), 24 juillet 2023 (56 m³/389,76 euros), 1er mars 2024 (100m3/ consommation jusqu’au 31 décembre 2023/874,95 euros).

Cependant, Monsieur [E] ne démontre pas que les relevés du sous-compteur ont été effectués de façon contradictoire, en dépit des termes de l’accord formalisé avec le conciliateur de justice, et il est établi que les époux [P] n’avaient pas librement accès à leur sous-compteur à cette période alors qu’ils contestaient les refacturations des consommations d’eau.

Dans ces conditions, les demandes formulées par Monsieur [E] ne peuvent qu’être intégralement rejetées, faute de rapporter la preuve suffisante des consommations attribuées à ses locataires.

– Sur les consommations d’eau 2024 et du 1er janvier au 17 juillet 2025

Monsieur [E] produit la facture annuelle 2024, éditée par la SAUR le 27 janvier 2025 (cf pièce n° 14).

Maître [A], mandaté par les époux [P], a procédé à un relevé du sous-compteur le 19 janvier 2024 et il a noté un index de 419 m³ à cette date.

Le relevé de compteur était de 624 m³ en janvier 2025, ce que les époux [P] pouvaient vérifier ayant les clés du local à leur disposition à partir du 17 octobre 2024.

Monsieur [E] réclame le remboursement de consommation d’eau sur la base d’un index de départ qu’il fixe à 447 m³ au début de l’année 2024 ; ce chiffre – relevé de façon non contradictoire- sera retenu car il est en faveur des époux [P].

Il sera fait droit à la réclamation formulée par Monsieur [E] correspondant à 177 m³ d’eau consommés en 2024, sur la base tarifaire de 9,01 euros le m³, soit la somme de 1 594,77 euros.

S’agissant de l’année 2025, pour la période comprise entre le 1er janvier 2025 et le 17 juillet 2025, date de l’état des lieux de sortie, l’index du sous-compteur a été relevé de façon indiscutable par les commissaires de justice présents lors de l’état des lieux à 699 m³, soit une consommation de 77 m³.

Le prix du m³ étant de 9,01 euros, les époux [P] sont donc redevables de la somme de 675,75 euros au titre de leur consommation jusqu’au 17 juillet 2025.

Les époux [P] seront donc condamnés in solidum à verser à Monsieur [E] la somme de 2 270,52 euros (1 594,77 euros + 675,75 euros) au titre de leur consommation d’eau du 1er janvier 2024 au 17 juillet 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [P]

Les époux [P] sollicitent la condamnation de Monsieur [E] à leur verser, chacun, la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Ils exposent que Monsieur [E] les a harcelés en procédant à des coupures d’eau ; qu’il a jeté des cailloux sur Monsieur [P] le 17 mars 2025 et qu’il a terni leur réputation dans le village en indiquant aux commerçants du bourg qu’ils étaient de « mauvais payeurs ».

Leurs allégations sont formellement contestées.

Faute d’éléments probants permettant de caractériser de façon incontestable la réalité d’un comportement fautif de la part de Monsieur [E], leur demande de réparation de leur préjudice moral doit être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Monsieur [E]

Monsieur [E] sollicite la condamnation des époux [P] à lui verser la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral en faisant valoir que la situation de conflit pendant des mois et la procédure a été source de beaucoup de stress et d’angoisse pour lui ; qu’il est âgé de 87 ans et qu’il a été particulièrement affecté par les propos des époux [P] le décrivant comme une personne ne respectant pas ses engagements.

Compte tenu de l’issue du litige, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il ne peut être retenu à l’encontre des époux [P] l’existence d’un comportement fautif unilatéral.

La demande de réparation du préjudice moral formée par Monsieur [E] sera donc rejetée.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Les parties s’accordent pour dire que Monsieur [E] a procédé au règlement du dépôt de garantie , d’un montant de 360 euros, en cours d’instance.

Cette demande de restitution est désormais sans objet.

Sur les frais irrépétibles

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, elles conserveront la charge de leurs frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Sur les dépens

Les dépens de l’instance seront répartis par moitié entre les parties, sauf en ce qui concerne le coût de la sommation interpellative du 15 janvier 2024 établie par Maître [A] (99,20 euros) et le coût du procès-verbal de constat du 19 janvier 2024 dressé par Maître [A] (335,20 euros), lesquels seront intégralement supportés par Monsieur [E].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,
statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [P] et Madame [M] [P] née [V] à verser à Monsieur [X] [E] la somme de 2 270,52 euros au titre de leur consommation d’eau pour la période comprise entre le 1er janvier 2024 et le 17 juillet 2025 ;

CONSTATE que la demande de restitution du dépôt de garantie de 360 euros est sans objet ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que les dépens de l’instance seront répartis par moitié entre les parties, sauf en ce qui concerne le coût de la sommation interpellative du 15 janvier 2024 établie par Maître [A] (99,20 euros) et le coût du procès-verbal de constat du 19 janvier 2024 dressé par Maître [A] (335,20 euros), lesquels seront intégralement supportés par Monsieur [X] [E].

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

– 1 CCC par dépôt en case à Me CABEL
– 1CE et 1 CCC par dépôt en case à Me RIVOALLAN (pour/ à la place de Me [L])
– 1 CCC au dossier

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