TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 28 AOUT 2026

_____________________________________________________________________________

N° RG 26/00505 – N° Portalis DBZA-W-B7K-FKAK

Minute 26-

Jugement du :
28 août 2026

La présente décision est prononcée le 28 août 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 08 juin 2026

DEMANDEUR :

S.A. PLURIAL NOVILIA VENANT AUX DROITS DE LA SA L’EFFORT REMOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims

ET

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [K] [T]
[Adresse 2]
02/A
[Localité 2]

représenté par Me Carole MANNI, substituée par Me FRAMBOISIER

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2021, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [T] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 398,03 euros et d’une provision pour charges de 172,47 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer la somme principale de 297,80 euros au titre de l’arriéré locatif.

Dans le prolongement d’une déclaration de surendettement en date du 10 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Marne a rendu le 22 avril 2025 une décision de recevabilité.

Suite à la recevabilité, la commission a décidé d’imposer un effacement total des créances avec application au 12 juin 2025.

La société bailleresse a fait signifier le 25 septembre 2025 un second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 3 272,28 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce dernier commandement, la société PLURIAL NOVILIA, par assignation du 26 janvier 2026, a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, et par voie de conséquence, ordonner son expulsion, obtenir sa condamnation au paiement de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité au visa de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois le 30 mars 2026 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 8 juin 2026 à laquelle la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son avocate, réitère oralement ses prétentions initiales dans les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à 4 549,62 euros.

Elle rappelle au tribunal que dans sa séance du 22 avril 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Marne a déclaré recevable la déclaration de surendettement déposée par Mme [K] [T] [Z] le 10 mars 2025 et par décision du 12 juin 2025, la commission a imposé au profit de Mme [K] [T] [Z] une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire comprenant un effacement total de sa dette locative à hauteur de 1 188,87 euros, sous réserve des exceptions prévues par la loi et du règlement des charges courantes.

Dans ce prolongement, elle précise qu’un des créanciers concernés par la mesure imposée, a contesté les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti.

En outre, elle fait valoir que Mme [K] [T] [Z] n’a pas repris le paiement intégral des loyers après la décision prise par la commission et qu’aucun loyer n’a été réglé avant l’audience.

Mme [K] [T] [Z], représentée par son Avocate, indique que la dette de loyer a été partiellement effacée par la commission de surendettement. Elle expose les difficultés financières rencontrées par sa cliente et sollicite son maintien dans les lieux.

L’avocate de Mme [K] [T] [Z] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Le rapport des services sociaux dont il a été donné lecture à l’audience, relève que la locataire n’a pas répondu à la mise à disposition.

Cependant, celui-ci met en évidence des difficultés financières suite à une gestion administrative et financière difficile. Malgré l’effacement partiel de la dette locative, le rapport indique qu’une nouvelle dette locative s’est générée après le dépôt du dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 août 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de préciser que dans le prolongement de la contestation du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire décidée par la commission de surendettement des particuliers de la Marne, Madame la Juge Des Contentieux De La Protection du tribunal judiciaire de Reims a rendu, le 14 avril 2026, un jugement de caducité et a ordonné le retrait de l’affaire du rôle.

Il s’infère alors que les mesures imposées par la commission de surendettement, faute pour le créancier d’avoir fait connaître au greffe de la juridiction un motif légitime susceptible de justifier son absence dans les quinze jours, demeurent applicables et sont désormais définitives, le délai de 30 jours pour contester les mesures imposées étant dépassé au regard des dispositions des articles L 733-10 du code de la consommation.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail, la créance de la bailleresse, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, prévoit cependant que, par dérogation à ces dispositions, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

En l’espèce, le bail conclu le 31 décembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2025, pour la somme en principal de 3 272,28 euros.

Il ressort du décompte annexé à ce commandement que les sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif, sont antérieures à la décision de recevabilité du 22 avril 2025.

A cet égard, il ressort des dispositions de l’article L.722-2 du code de la consommation, que la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur des dettes autres qu’alimentaires.

De ces dispositions, il s’infère que la décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement.

Dans ce prolongement, la signification du commandement intervenant postérieurement à la décision de recevabilité de la commission de surendettement du 22 avril 2025, la clause résolutoire ne pourra être acquise qu’en l’absence de règlement des sommes visées dans le commandement échues postérieurement à la décision de la commission.

En l’espèce, il y a lieu de retenir les loyers de mai à août 2025 soit la somme de 3 520,77 euros, les loyers antérieurs à la date de recevabilité n’étant pas pris en compte.

Il est constant, au regard du décompte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, deux versements ayant été effectués à hauteur de 900,00 euros, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2025 à 24 heures selon la computation des délais prévus à l’article 642 du code de procédure civile.

Si Mme [K] [T] [Z] a bénéficié d’un effacement total de ses dettes à la date du 12 juin 2025, il ressort de la procédure et du décompte produits par la bailleresse que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis cette date puisqu’elle a réglé 5 556,23 € depuis le 12 juin 2025 alors que le total des loyers dus pour les mois de juillet 2025 à mai 2026 s’élevait à la somme de 6 964,62 €.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé de délai de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit au 25 novembre 2025, la locataire est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Dans ce prolongement, la résiliation du bail emportant obligation de libérer les lieux, il y a lieu d’ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [K] [T] [Z], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un serrurier.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA produit un décompte faisant état d’un arriéré locatif d’un montant de 4 549,62 euros au 31 mai 2026. Toutefois, ce décompte ne laisse pas apparaître l’effacement de la dette imposée par la commission de surendettement à hauteur de 1 188,87 euros qu’il convient de déduire des sommes dues. Ainsi, après déduction Mme [K] [T] [Z] reste redevable à l’égard de la SA PLURIAL NOVILIA d’un arriéré locatif d’un montant de 3 360,75 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

S’agissant de la charge de la preuve des paiements libératoires qui pèse sur Mme [K] [T] [Z], force est de constater qu’aucun justificatif de nature à démontrer le paiement de la dette locative n’est produit aux débats et à la procédure.

En consequence, il convient de la condamner à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il ressort des débats et des éléments de la procédure, notamment de la motivation de la commission de surendettement des particuliers de la Marne que Mme [K] [T] [Z] s’est abstenue du paiement régulier de nombreux termes de loyer malgré un effacement significatif de la dette locative à hauteur de 1 188,87 euros.

Il ressort encore que postérieurement à cette mesure d’effacement plusieurs termes de loyer sont demeurés impayés, les versements effectués ne couvrant pas le montant intégral du loyer et des charges.

En outre, il ressort des éléments versés aux débats que Mme [K] [T] [Z] n’est pas en situation de régler sa dette locative, ses ressources étant évalués à 2 075,00 euros et ses charges à 2 544,00 euros.

Il en résulte que la situation de Mme [K] [T] [Z], au regard des revenus qu’elle perçoit et du montant important de l’arriéré locatif, n’est pas compatible avec la mise en place de délais de paiement.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Mme [K] [T] [Z] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [T] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société PLURIAL NOVILIA recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 décembre 2021 entre la société PLURIAL NOVILIA et Madame [K] [T] [Z] concernant l’appartement situé [Adresse 4], devenu [Adresse 2], 02/A à [Localité 4], sont réunis à la date du 25 novembre 2025 à 24 heures ;

CONSTATE que Madame [K] [T] [Z] n’a pas repris le paiement intégral et régulier des échéances courantes de loyers et de charges depuis la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Marne en date du 12 juin 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE à Madame [K] [T] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5], devenu [Adresse 2], 02/A à [Localité 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si nécessaire et d’un serrurier ;

DEBOUTE Mme [K] [T] [Z] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE Mme [K] [T] [Z] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, sous déduction des versements déjà effectués, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Mme [K] [T] [Z] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 3 360,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement en date du 25 septembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [K] [T] [Z] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [T] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge