TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 28 AOUT 2026

Minute n° :

N° RG 26/02185 – N° Portalis DBYV-W-B7K-HST2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée auprès de Madame la Première Présidente pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, selon ordonnance de la Première Présidente en date du 13 avril 2026

Greffier : Théophile ALEXANDRE

DEMANDEUR :

S.A. HLM [Adresse 1],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [G] [H] (Salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Madame [T] [S] [W],
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [U] [B],
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

A l’audience du 03 Juillet 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 16 février 2022 entre la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE en qualité de bailleur, et Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B], en qualité de locataires, pour un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2]. Le loyer a été fixé à 529,27 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 février 2026, la SA [Adresse 1] a fait signifier à Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1989,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Il lui a également fait signifier, le même jour, un commandement de justifier de l’assurance du logement et une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 6 février 2026.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 avril 2026, la SA [Adresse 1] a fait assigner Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,constater la résiliation judiciaire du bail,a titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour non-paiement des loyers et/ou défaut d’assurance, ordonner l’expulsion de Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,les condamner solidairement à payer :la somme de 1989,90 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, à parfaire ou diminuer le jour de l’audience,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, et avec intérêts de droit, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 13 avril 2026.

À l’audience du 03 juillet 2026, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par Mme [G] [H], maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 125,04 euros arrêtée au 03 juillet 2026. Elle indique qu’un plan d’apurement de la dette locative a été mis en place, à savoir le paiement de la somme de 150 euros en plus du loyer et qu’il est respecté. Elle confirme la reprise du paiement intégral du loyer.

M. [C] [U] [B], comparant en personne, n’ajoute rien.

Mme [T] [S] [W], régulièrement assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été versé à la procédure et communiqué aux parties.

L’affaire est mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 suivant prévoit que la décision est réputée contradictoire si elle est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne, qu’elle est rendue par défaut si la décision est rendue en dernier ressort et la citation n’a pas été remise à personne.

En l’espèce, Mme [T] [S] [W] assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

L’article 24, section II. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit, lorsqu’il est une personne morale autre qu’une SCI constituée par des associés parents ou alliés au quatrième degré inclus, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou la caisse d’allocation familiale au moins deux mois avant la signification d’une assignation visant à faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire.
La section III. prévoit l’obligation de prévenir les services préfectoraux, pour tous les bailleurs, au moins six semaines avant la date de la première audience.
La section IV. Dispose que de telles conditions sont de même requise pour toute demande de résiliation judiciaire fondée sur l’existence d’une dette locative.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 avril 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

La SA [Adresse 1] justifie avoir saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 6 février 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est enfin justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE le 6 février 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA [Adresse 1] est recevable.

SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 04 février 2026. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration de ce délai.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 05 avril 2026.

SUR LA DEMANDE RELATIVE AU PLAN D’APUREMENT

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite que le plan d’apurement de la dette locative mis en place avec les locataires soit constaté afin qu’il puisse continuer, et ainsi permettre la suspension de la clause résolutoire, tel que semble le souhaiter les parties.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’il y a une reprise du paiement intégral des loyers par les locataires, et qu’un plan d’apurement a été mis en place afin d’apurer la dette locative. Ce plan est respecté par les locataires.

De ce fait, il convient de constater l’accord des parties sur le plan d’apurement de la dette locative, à savoir le versement de la somme de 150 euros en plus du loyer mensuel.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B] et de tout occupant de son fait sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ils resteront redevables, de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation, révisable aux conditions prévues par le bail, d’un montant égal au loyer toutes charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligations.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA [Adresse 1] produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé au 30 juin 2026. Il considère que cette dette locative s’élève à cette date à 2386,05 euros.

La dette n’est pas contestée par Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B], aucun élément n’étant produit susceptible de remettre en cause son montant.

Il convient toutefois, au regard du décompte produit et conformément aux dispositions de l’article 4 i) et p) précités, de déduire du décompte présenté les frais de contentieux et de recouvrements, ainsi que tout ce qui peut être assimilé à l’application d’une clause pénale. Les frais de pénalités figurant au décompte ne sont en outre pas justifiés.

Il convient par ailleurs de déduire les frais identifiés au relevé sous les libellés « Frais de rejet » et « Frais », soit la somme de 484,21 euros, qui relèveront éventuellement des dépens.

Il en ressort que la dette locative doit être retenue pour un montant de 1901,84 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail (article 13), les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Il est rappelé que l’indemnité d’occupation, correspondant à des dommages et intérêts pour un préjudice causé, n’est pas incluse dans la clause de solidarité, leur condamnation sera donc prononcée in solidum à cet égard compte tenu de ce qu’ils sont coresponsables du préjudice causé.

Au regard de la dette locative telle qu’elle a été fixée précédemment, il convient de condamner solidairement Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 1901,84 euros, au titre des sommes dues au 03 juillet 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 février 2026 et du présent jugement sur le surplus.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, et de l’assignation.

Cependant, la SA [Adresse 1] sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B], lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations respectives des parties, de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 février 2022 entre la SA [Adresse 1] d’une part, et Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B] d’autre part, concernant le logement et ses accessoires éventuels situés [Adresse 4] à [Localité 2], sont réunies à la date du 05 avril 2026,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 1901,84 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 03 juillet 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 février 2026 et du présent jugement sur le surplus,

CONSTATE l’accord des parties sur la mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative,

AUTORISE Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B] à s’acquitter de la dette en 13 fois, en procédant à 12 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B] à compter du 5 avril 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B] à payer à la SA [Adresse 1] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 03 juillet 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Mme [T] [S] [W] et M. [C] [U] [B] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, et de l’assignation,

DEBOUTE la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date susmentionnée.

Le greffier, La juge placée,