Résiliation de bail commercial pour loyers impayés après commandement infructueux et provision plafonnée sur clause pénale

En application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité. Le défaut de règlement intégral dans ce délai permet au juge des référés de constater la résiliation de plein droit, sans caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du Code de procédure civile.

Le juge peut accorder une provision correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’indemnité d’occupation peut être fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Au titre de l’article 1231-5 du Code civil, le juge des référés a limité la provision relative à la clause pénale à 300 €, en raison de l’office du juge du fond pouvant modérer une pénalité manifestement excessive ou dérisoire. Les dépens et l’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ont été mis à la charge du locataire. En revanche, les droits proportionnels de recouvrement du commissaire de justice ne peuvent être transférés au débiteur en l’absence de disposition légale l’autorisant et ne constituent pas des dépens.

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Le locataire d’un local commercial n’ayant pas réglé les loyers et charges malgré un commandement de payer, le juge des référés a constaté la résiliation du bail au 24 mai 2026. Il a ordonné la libération des lieux puis l’expulsion, accordé une provision de 14 092,80 euros, une indemnité d’occupation et 300 euros au titre de la clause pénale. Le locataire a également été condamné aux dépens et aux frais irrépétibles.

Une société civile immobilière a donné à bail commercial un local pour neuf ans, moyennant un loyer mensuel de 1 600 euros. Le locataire a cessé de régler les loyers et charges.

Un commandement de payer visant une dette principale de 7 786,94 euros lui a été signifié le 23 avril 2026. Le locataire n’a pas réglé l’intégralité des sommes dans le délai d’un mois et n’a pas comparu devant le juge des référés.

Le juge a constaté la résiliation du bail au 24 mai 2026, ordonné la libération des lieux puis l’expulsion à défaut de départ volontaire. Il a accordé au bailleur une provision de 14 092,80 euros, une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à remise des clés et 300 euros au titre de la clause pénale. Le locataire a également été condamné aux dépens et au paiement de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande relative aux droits proportionnels du commissaire de justice a été rejetée.

• Existence d’une clause résolutoire stipulée dans le bail commercial.
• Signification d’un commandement mentionnant le délai légal d’un mois.
• Défaut de paiement intégral dans le délai imparti.
• Obligation locative non sérieusement contestable.
• Décompte établissant les loyers, charges et indemnités d’occupation.
• Pénalité contractuelle susceptible d’une modération judiciaire.

• Attestation notariée établissant la propriété de l’ensemble immobilier.
• Bail commercial sous seing privé conclu pour neuf ans.
• Commandement de payer signifié le 23 avril 2026.
• Décompte des loyers, charges et indemnités d’occupation.
• Stipulation contractuelle de la clause résolutoire et de la pénalité.

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion à défaut de départ et le paiement des sommes provisionnelles retenues. Le locataire doit libérer les lieux, régler la dette et supporter les dépens ainsi que l’indemnité de procédure, tandis que les frais proportionnels de recouvrement restent exclus.

• Résiliation du bail au 24 mai 2026.
• Libération des lieux dans les huit jours de la signification.
• Paiement de 14 092,80 euros avec intérêts selon les échéances fixées.
• Paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à remise des clés.
• Prise en charge des dépens et de 1 200 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail commercial.
• Signifier un commandement mentionnant le délai d’un mois.
• Établir un décompte précis des loyers et charges.
• Documenter la date effective de remise des clés.
• Chiffrer séparément la clause pénale et l’indemnité d’occupation.

À éviter

• Omettre le délai légal dans le commandement de payer.
• Réclamer une résiliation avant l’expiration du délai.
• Confondre clause pénale et indemnité d’occupation.
• Inclure les droits proportionnels du commissaire de justice dans les dépens.
• Maintenir une demande provisionnelle insuffisamment justifiée par un décompte.

La clause résolutoire du bail commercial

L’article L. 145-41 du Code de commerce exige un commandement de payer mentionnant le délai d’un mois. La clause ne produit effet qu’à l’expiration de ce délai si le locataire n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit sans caractériser l’urgence prévue par l’article 834 du Code de procédure civile.

La provision au titre des loyers et de l’occupation

Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée. La dette locative, les charges et l’indemnité d’occupation ont été retenues au vu du décompte produit. L’indemnité mensuelle est fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération complète des lieux par remise des clés.

La limitation de la clause pénale

L’article 1231-5 du Code civil permet au juge du fond de modérer ou d’augmenter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire. Le juge des référés a limité la provision à 300 euros au titre du préjudice financier incontestable, la pénalité de 3 % et la conservation du dépôt de garantie relevant de la clause pénale.

Articles 450 à 453 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article L. 145-41 du Code de commerce, Article 1231-5 du Code civil, Articles 491 et 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article R. 631-4 du Code de la consommation, Articles R. 444-3 et R. 444-55 du Code de commerce, Article A. 444-31 du Code de commerce, Article 695 du Code de procédure civile, Article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution