Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 26/00543 – N° Portalis 35L7-V-B7K-CMRDX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Décembre 2025 -Président du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 25/57669

APPELANTES

Mme [S] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Mme [X] [C] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentées par Me Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1072

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

c/ AXIMONIAL, syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0839

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 septembre 2026 en audience publique,Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Grégoire LEFEBVRE, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

– Contradictoire

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.

Mmes [S] et [X] [M] sont propriétaires indivises d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a informé Mme [X] [M] en mars 2025 de son projet de ravalement avec isolation thermique par l’extérieur (ITE) en lui soumettant une convention de droit de surplomb, de droit d’accès temporaire et d’installation d’échafaudages provisoires.

En l’absence d’accord sur les modalités et conditions de cette convention, les parties se sont réunies sur place le 15 juillet 2025. A l’issue de cette réunion, le syndicat des copropriétaires a adressé à Mme [X] [M], par mail du 22 juillet 2025, une convention de tour d’échelle prévoyant l’accès à l’immeuble du [Adresse 5] par sa propriété pour un ravalement simple (sans isolation thermique extérieure).

Par mail du 6 octobre 2025, Mme [X] [M] a sollicité d’une part, la communication de la déclaration préalable spécifique du pignon (dossier de demande et arrêté de la mairie), le devis de l’entreprise pour les travaux, l’attestation d’assurance responsabilité civile décennale de l’entreprise, le CCTP de l’architecte et, d’autre part, la modification de la convention sur les modalités d’intervention de l’entreprise et sur le nom des parties afin de mentionner Mme [S] [M].

Le syndicat des copropriétaires a, par acte du 10 novembre 2025, assigné Mmes [M] aux fins notamment de les enjoindre de laisser l’accès à leur fonds en vue de la pose d’un échafaudage et de les voir condamnées au paiement de la somme provisionnelle de 19.907,03 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par ordonnance du 2 décembre 2025, le premier juge a :

– autorisé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], ainsi que toute société mandatée par ses soins, à installer un échafaudage de pied sur le fonds voisin sis [Adresse 4], à [Localité 4], le temps de la réalisation des travaux de ravalement du mur pignon droit et retour arrière sur l’immeuble du [Adresse 5], puis à procéder à son démontage ;

– ordonné à Mmes [M] de laisser accès à leur fonds, situé au [Adresse 4], au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], ainsi qu’à toute société mandatée par ses soins en vue de la pose d’un échafaudage de pied et d’échelles via une sapine, le temps de la réalisation des travaux de ravalement du mur pignon droit et retour arrière sur l’immeuble du [Adresse 5], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

A défaut d’exécution volontaire,

– prononcé une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard qui courra à compter de l’issue du délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance et ce pendant un délai de trois mois ;

En tout état de cause, concernant les conditions de réalisation des travaux :

– fixé la durée du chantier à 3 mois et demi, soit 14 semaines maximum, sauf retard dûment justifié en raison des intempéries ;

– dit n’y avoir lieu de faire courir une astreinte en cas de retard sur le planning du chantier ;

– autorisé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à faire passer les hommes et les gravats par l’entrée du [Adresse 4] pendant toute la durée du chantier, le demandeur s’engageant pour le surplus à faire passer les matériaux et matériels nécessaires par son fonds ;

– enjoint au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de communiquer le dossier de demande préalable de travaux et l’arrêté de la mairie autorisant les travaux de ravalement à Mmes [M] ;

– Vu l’accord des parties sur ces points :

– enjoint au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] de :

– ne réaliser qu’un simple ravalement et non un ravalement avec ITE ;

– communiquer l’attestation d’assurance de l’entreprise en charge de la pose de l’échafaudage, de celle en charge de la réalisation du ravalement, de celle de l’architecte maître d »uvre d’exécution des travaux, de celle du syndic et de l’assurance dommages-ouvrage ;

– produire tout plan et schéma précisant les mesures de protection pour la mise en place par l’entreprise des travaux au-dessus de la toiture de la maison R + 1 située dans la cour ainsi que de la toiture de l’immeuble sur rue, l’immeuble du [Adresse 5] étant plus élevé que celui de Mmes [M] (par pose de panneaux de contreplaqué et polystyrène par exemple) pour avis par l’architecte de ces dernières ;

-informer Mmes [M] de la date de démarrage des travaux au moins 3 semaines à l’avance ;

– informer ces dernières des plages horaires des travaux (échafaudage et ravalement) ;

– poser et déposer l’échafaudage selon les mêmes modalités via la sapine, les seuls éléments de la sapine devant passer par l’immeuble du [Adresse 4] et ce pendant une durée de 7 jours comme mentionné dans la note de l’architecte du syndicat du 29 octobre 2025 ;

– faire établir, à ses frais, un constat contradictoire par commissaire de justice avant la pose de l’échafaudage et après la dépose de celui-ci, y compris le constat de l’état des toitures, en prévenant Mmes [M] de la date d’établissement de ces constats au moins 8 jours à l’avance, et transmettre une copie des deux constats dans les 8 jours de leur établissement;

– protéger l’échafaudage par une bâche armée et/ou un filet de protection et poser sur l’échafaudage une alarme en bas et en haut ;

-ne pas stocker des matériaux, des matériels et des gravats dans la cour de l’immeuble du [Adresse 4], et limiter la zone d’utilisation de la cour à l’emprise de l’échafaudage au droit du mur pignon de la copropriété ;

– installer la base-vie du chantier dans l’immeuble de la copropriété ;

– faire nettoyer le chantier quotidiennement ;

– condamné in solidum Mmes [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme provisionnelle de 19.907,03 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

– condamné in solidum Mmes [M] aux entiers dépens ;

– condamné in solidum Mmes [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par acte du 23 décembre 2025, Mmes [M] ont interjeté appel de cette décision en critiquant les chefs de dispositif relatifs à leur condamnation à titre provisionnel aux sommes de 19.907,03 euros et 3.000 euros et aux dépens.

Par conclusions remises et notifiées le 31 août 2026, Mmes [M] demandent à la cour de :

– infirmer l’ordonnance des chefs critiqués ;

Et statuant à nouveau,

– débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de toutes ses demandes de condamnations financières, à savoir 19.907,03 euros TTC au titre du surcoût de travaux, de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Et en toute hypothèse,

– condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à leur verser la somme de 3 .000 euros au titre de l’ article 700 du code de procédure civile ;

– condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions remises et notifiées le 17 août 2026, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance critiquée ;

– débouter Mmes [M] de l’ensemble de leurs demandes ;

– condamner Mmes [M] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

– condamner, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, Mmes [M] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires ;

– maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 septembre 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il n’est pas contesté qu’à la suite de l’ordonnance du 2 décembre 2025, les travaux de ravalement du mur pignon droit de l’immeuble du [Adresse 5] ont été réalisés.

Mmes [M] contestent le chef de la décision qui les a condamnées à la somme provisionnelle de 19.907,03 euros TTC à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Elles soutiennent qu’elles ne se sont jamais opposées à la mise en place d’un échafaudage dans la cour de leur immeuble pour la réalisation des travaux de ravalement de l’immeuble voisin, que si le projet initial portait sur un ravalement avec ITE, pour lequel elles avaient demandé des documents complémentaires conformément à la loi « Climat et résilience », elles ont été informées, lors du rendez-vous du 15 juillet 2025, par l’architecte, que le syndicat des copropriétaires ne poursuivrait pas son projet de ravalement par ITE, mais procéderait à un ravalement simple. Elles estiment que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que la somme de 19.907,03 euros correspond à un surcoût imputable à leur résistance, ce montant résultant en réalité du choix du syndicat des copropriétaires d’opter pour un ravalement à la chaux, plus coûteux que le ravalement par ITE initialement prévu. Elles en concluent que l’intimé ne justifie ni du préjudice, ni du lien de causalité entre leur attitude et le surcoût allégué.

Le syndicat des copropriétaires réplique que, dès le mois mars 2025, il a informé Mme [X] [M] de son projet et lui a adressé à plusieurs reprises un projet de convention, qu’à la suite du rendez-vous du 15 juillet 2025, il a renoncé à un ravalement par ITE pour se limiter à un ravalement simple, mais que, pour autant, Mmes [M] ont imposé des conditions exorbitantes et abusives. Il affirme que le refus de Mmes [M] a causé un retard important dans le calendrier des travaux, se traduisant par un surcoût de 19.907,03 euros TTC lié à l’exécution tardive des travaux, comme en atteste l’avenant n°1 à l’ordre de service n°1 du 17 décembre 2025.

Il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires qu’après avoir envisagé un ravalement par isolation thermique extérieure, nécessitant notamment la signature d’une convention d’empiétement avec Mmes [M], il a opté pour un ravalement classique requérant seulement la signature d’une convention de tour d’échelle qu’il a adressée pour la première fois le 22 juillet 2025 à Mme [X] [M]. Si le syndicat des copropriétaires soutient que c’est en raison du refus de Mmes [M] qu’il a abandonné le ravalement par ITE, il n’en rapporte nullement la preuve, la note de l’architecte de l’immeuble du [Adresse 5] du 25 octobre 2025, avec lequel il est contractuellement lié, étant à cet égard inopérante. En effet, l’architecte y relate la nécessité et l’urgence du ravalement ainsi que l’opposition de Mmes [M] sans précision sur les modalités et conditions de leur refus.

Il n’est ainsi produit aucun document démontrant une demande de Mmes [M] de procéder à un ravalement à la chaux plutôt que par isolation thermique extérieure.

Il ressort des échanges de mails, postérieurs à la tenue de la réunion du 15 juillet précitée, entre le syndicat des copropriétaires et Mme [X] [M] que cette dernière a, le 6 octobre 2025, sollicité la modification de la convention et la transmission d’un certain nombre de documents dont il n’est pas établi qu’ils lui ont été adressés avant l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires. À cet égard, la cour relève que le juge de première instance a enjoint au syndicat des copropriétaires de produire certains documents sollicités initialement par Mme [X] [M], à savoir le dossier de demande préalable de travaux et l’arrêté de la mairie autorisant les travaux ainsi que les attestations d’assurance.

Enfin, comme le soulignent les appelantes, sans être contestées, alors que l’ordonnance est du 2 décembre 2025, ce n’est que le 29 janvier 2026 que le syndicat des copropriétaires leur a proposé d’établir le procès-verbal avant travaux les 17, 18 ou 19 février 2026.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas avec l’évidence requise en référé que le retard pris dans l’exécution des travaux de ravalement du mur pignon droit est exclusivement imputable à Mmes [M].

Il en est d’ailleurs de même s’agissant du préjudice et du lien de causalité.

En effet, le syndicat des copropriétaires allègue que c’est en raison du retard subi dans l’exécution des travaux qu’il a dû supporter un coût supplémentaire de travaux de 18.097,30 euros HT, soit 19.907,03 euros TTC ainsi qu’il résulte de l’avenant n°1 à l’ordre de service n°1 daté du 17 décembre 2025.

Mais, aux termes de l’ordre de service n°1 daté du 15 novembre 2024 adressé à l’entreprise Terrini, il a été confié à cette dernière la mission d’exécuter le ravalement du pignon doit et retour arrière, accessible par le fonds de Mmes [M], pour la somme de 76.738,69 euros HT, soit 80.959,31 euros TTC « sous réserve de convention d’empiétement validée par les voisins du 26 Réunion et [Adresse 7] en Phase 1. » La phase 1 était prévue de février à juin 2025 sous réserve d’intempéries et obtention des autorisations administratives. Cet ordre de service a été établi conformément au devis du 11 septembre 2024 portant notamment sur un ravalement par ITE pour un montant de 76.738,69 euros HT.

L’avenant n°1 à l’ordre de service n°1 daté du 17 décembre 2025 adressé à la même entreprise porte, quant à lui, sur le ravalement de façade du pignon droit dans le cadre de la 3ème et dernière phase, conformément au devis de plus-value du 16 décembre 2025 « faisant suite à l’opposition de la copropriété du n°26 Réunion pour travaux en deux phases prévues initialement au marché de base (montant : 18.097,30 euros HT, soit 19.907,03 euros TTC). » Il ressort de ce devis que le ravalement « pignon droit en héberge (côté n°26) et retour arrière » s’élève à la somme de 94.835,99 euros HT et que le ravalement n’est plus effectué par isolation thermique extérieure mais par enduit à la chaux.

Or, comme le soutiennent Mmes [M], il résulte de la comparaison du devis initial du 11 septembre 2024 (ravalement par ITE) et du devis du 16 décembre 2025 (ravalement classique à la chaux) que le coût additionnel de 18.097,30 euros HT est principalement lié au changement de modalités du ravalement. En effet, dans le devis initial du 11 septembre 2024, l’entreprise avait déjà chiffré le ravalement à la chaux à la somme de 89.980,49 euros HT, pour un coût supérieur à celui du ravalement par ITE (13.131,80 euros HT de plus).

Il ressort en outre du devis du 16 décembre 2025 qu’a été comptabilisée l’option « alarme avec enregistrement sur échafaudage » pour un montant de 1890 euros HT figurant également dans le devis initial. Il n’est pas plus démontré que le choix de ce dispositif ait été imposé par Mme [M].

Dès lors, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que le surcoût invoqué par le syndicat des copropriétaires soit en lien avec un décalage dans le temps des travaux sur le mur pignon droit.

Le syndicat des copropriétaires échouant à rapporter la preuve d’une faute commise par Mmes [M], d’un préjudice et d’un lien de causalité, il n’y a pas lieu à référé sur sa demande de dommages-intérêts à titre provisionnel. L’ordonnance est infirmée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer l’ordonnance sur les dépens et l’application qui a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner le syndicat des copropriétaires et Mmes [M] aux dépens de première instance par moitié et de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires, succombant en appel, est condamné aux dépens d’appel et à verser à Mmes [M] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance des chefs critiqués,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] à titre provisionnel,

Condamne Mmes [S] et [X] [M], d’une part, et le syndicat des copropriétaires, d’autre part, du [Adresse 5] à [Localité 4] aux dépens de première instance par moitié,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles de première instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] aux dépens d’appel et à verser à Mmes [S] et [X] [M] la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT