COUR D’APPEL DE CAEN

1ère Chambre civile

ORDONNANCE DU CONSEILLER DE LA MISE EN ETAT

du 28 OCTOBRE 2026

N° RG 19/02958 – N° Portalis DBVC-V-B7D-GNSA

Madame [R] [I]

Représentée par Me Cédric MOISAN, avocat au barreau de CAEN

DEMANDERESSE A L’OPPOSITION

DEMANDERESSE A L’INCIDENT

C/

Monsieur [D] [I]

défendeur à l’opposition, non représenté

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son syndic, la société NEXITY venant aux droits du Cabinet POZZO GESTION CALVADOS, venant lui-même aux droits du cabinet BLOND BEATRIX

pris en la personne de son représentant légaL

Représenté par Me Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

DEFENDEUR A L’OPPOSITION

DEFENDEUR A L’INCIDENT

COMPOSITION LORS DES DÉBATS :

CONSEILLERE DE LA MISE EN ETAT : Mélanie HUDDE

GREFFIERE : Estelle FLEURY

DÉBATS : L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16/09/2026 au cours de laquelle elle a été débattue.

ORDONNANCE réputée contradictoire rendue le 28 Octobre 2026 publiquement par mise à disposition au greffe et signée par Mme HUDDE magistrat chargée de la mise en état et Mme FLEURY greffière lors du prononcé

1 CCC délivrée à Me MOISAN et à Me PRADO le 28/10/2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice délivré le 18 septembre 2015, M. [D] [I] et sa soeur Mme [R] [I], propriétaires des lots n°198 et 62 au sein de la [Adresse 1] située à [Localité 1], ont assigné le syndicat des copropriétaires de ladite résidence devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins principalement de voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 13 juin 2015 (au cours de laquelle, à travers l’adoption de la résolution n°17, a été voté l’engagement de poursuites sur saisie immobilière à l’encontre des consorts [I] en raison de charges de copropriété impayées) et la nullité du procès-verbal y afférent, se plaignant du non-respect du délai de convocation ainsi que de la transmission de la convocation à une adresse autre que celle du domicile de M. [I], domicile pourtant connu du syndic.

Une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 28 novembre 2015 qui a notamment décidé, à travers l’adoption de la résolution n° 18, de l’engagement de poursuites sur saisie immobilière en vue d’obtenir la vente judiciaire à la barre du tribunal de grande instance de Lisieux des biens immobiliers détenus par les consorts [I] au sein de la copropriété. M. et Mme [I] en ont immédiatement contesté la validité par voie de conclusions, déplorant ne pas avoir été convoqués et avoir découvert l’existence de l’assemblée générale lors de la notification du procès-verbal d’assemblée générale du 8 janvier 2016.

Par jugement rendu le 24 mars 2017, le tribunal de grande instance de Lisieux a fait droit aux demandes de M. et Mme [I] en prononçant la nullité des deux assemblées générales des 13 juin 2015 et 28 novembre 2015 et en condamnant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à leur régler, unis d’intérêts, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance. Le tribunal a également dispensé les consorts [I] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à l’instance dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Par déclaration en date du 24 avril 2017, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic, la SARL Cabinet Blond Béatrix, a interjeté appel de cette décision.

Suivant arrêt en date du 28 mai 2019, rendu par défaut à l’égard de Mme [I], la cour d’appel de Caen a confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée générale du syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 13 juin 2015 et, l’infirmant pour le surplus et statuant à nouveau, a :

– déclaré les consorts [I] irrecevables en leur contestation de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 1] du 28 novembre 2015;

– dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance comme d’appel ;

– dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a elle-même exposés en première instance et en appel, avec droit de recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile, au bénéfice des avocats de la cause qui en ont fait la demande.

Cette décision a été signifiée le 17 juin 2019 à Mme [I]. Le 18 octobre 2019, Mme [I] a formé opposition à l’arrêt du 28 mai 2019.

Par conclusions d’incident du 24 avril 2023, Mme [I] a demandé au conseiller de la mise en état de déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] irrecevable en son appel au motif que le mandat du syndic de l’époque, la SARL Cabinet Blond Béatrix, était nul de plein droit pour ne pas avoir ouvert un compte séparé au nom du syndicat comme le prévoit l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 et que la SARL Cabinet Blond Béatrix n’avait donc pas qualité pour interjeter appel du jugement entrepris.

Aux termes d’une ordonnance du 3 avril 2024, le conseiller de la mise en état a :

– ordonné à la Banque LCL, agence de [Adresse 6] de communiquer la convention d’ouverture du compte du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 1], ouvert sous le n°[XXXXXXXXXX01], comportant sa date d’ouverture, dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

– sursis à statuer sur l’incident dans l’attente de la production de cette pièce ;

– renvoyé l’affaire à l’audience d’incident du 18 septembre 2024 ;

– réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Consécutivement à la signification de cette ordonnance, la banque a saisi le conseiller de la mise en état d’une demande de rétractation de sa décision, indiquant ne pas avoir conservé la convention d’ouverture de compte. Par une nouvelle ordonnance du 10 septembre 2025, le conseiller de la mise en état a modifié l’ordonnance rendue le 3 avril 2024 et a finalement enjoint à la société LCL de produire une attestation confirmant l’existence d’un compte bancaire ouvert en ses livres au nom du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 1], sous le n° [XXXXXXXXXX01], et clôturé le 17 mai 2017, et précisant la date d’ouverture dudit compte.

La société Crédit lyonnais s’est exécutée et a communiqué une attestation en date du 22 septembre 2025.

Vu les conclusions d’incident récapitulatives N°4, notifiées par la voie électronique le 14 septembre 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles Mme [I] demande au conseiller de la mise en état, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 117 du code de procédure civile, de :

– constater la nullité de plein droit du mandat de syndic de la copropriété [Adresse 1] de la SARL Cabinet Blond Béatrix ;

– constater en conséquence le défaut de pouvoir de la SARL Cabinet Blond Béatrix à représenter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] en justice ;

En conséquence,

– prononcer pour vice de fond la nullité de la déclaration d’appel formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par la SARL Cabinet Blond Béatrix ;

– le déclarer irrecevable ;

– condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

Vu les conclusions récapitulatives d’incident N°3, notifiées par la voie électronique le 18 mai 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la société Nexity venant aux droits du Cabinet Pozzo Gestion Calvados qui était lui-même venu aux droits de la SARL Cabinet Blond Béatric, demande au conseiller de la mise en état de :

– débouter Mme [I] de ses demandes visant à voir déclarer nul de plein droit le mandat de syndic de la SARL Cabinet Blond Béatrix et son défaut de pouvoir à le représenter si tant est que le conseiller de la mise en état retienne sa compétence pour statuer sur le moyen tiré de la nullité du mandat de syndic ;

– débouter Mme [I] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux le 24 mars 2017 ;

– condamner Mme [I] à lui régler une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 4 800 euros ;

– condamner Mme [I] aux dépens de l’incident.

M. [I] n’a pas constitué avocat dans la procédure sur opposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité pour vice de fond de la déclaration d’appel

L’article 117 du code de procédure civile dispose que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une personne figurant au procès comme représentant une personne morale.

Le défaut de pouvoir du syndic constitue une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile.

L’article 18 II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic, qui assure la gestion comptable et financière du syndicat, est chargé d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. Cet article précise que la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

Grâce à l’ouverture d’un compte séparé est évitée toute confusion des patrimoines de divers syndicats. Toute compensation entre les fonds provenant des divers syndicats devenant impossible, le syndic peut plus facilement exiger des copropriétaires défaillants qu’ils remplissent leurs obligations légales en participant aux charges sans retard. C’est donc un objectif de clarté et de sécurité qui est poursuivi avec l’exigence de l’ouverture d’un compte séparé.

Le compte doit être ouvert au nom du syndicat, et non pas du syndic.

Le relevé d’identité bancaire transmis le 2 septembre 2015 par la SARL Cabinet Blond Beatrix au frère de Mme [I] (cf la pièce n° 1 de la demanderesse à l’opposition) montrait que, à cette date, était ouvert dans les livres du Crédit Lyonnais, un compte n° [XXXXXXXXXX01] ayant pour titulaire ’SARL CABINET BLOND-BEATRIX [Adresse 1]’.l

e compte en question comporte donc le nom du syndic et celui du syndicaropriétaires.

L’intitulé du compte prêtait à confusion quant à l’identification du titulaire du compte, le client de la banque semblant être le syndic et non pas le syndicat, ce qui ne correspond pas la notion de compte séparé. Or, pour satisfaire à l’exigence du compte séparé, le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d’un compte bancaire ouvert à son nom (Cass 3ème Civ, 9 avril 2008, pourvoi N° 07-12268). Il ne suffit pas que le compte fonctionne à son usage exclusif.

Suite à l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 10 septembre 2025, la société Crédit lyonnais a communiqué une attestation en date du 22 septembre 2025 ainsi libellée :

’Attestons par les présentes, selon les éléments retrouvés dans les bases informatiques de la banque, et sous toutes réserves, que le compte n°[XXXXXXXXXX01] a été ouvert dans les livres du CREDIT LYONNAIS le 17 juillet 1995 au nom du CABINET BLOND BEATRIX et portait comme intitulé sur les relevés de compte : SARL CABINET BLOND-BEATRIX [Adresse 1].’

Il résulte de cette attestation que, en réalité, aucun compte bancaire séparé n’a été ouvert au nom du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] par la SARL Cabinet Blond Béatrix, le compte en cause ayant, au contraire, été ouvert au seul nom du syndic.

Or, la méconnaissance par le syndic de l’obligation lui incombant emporte la nullité de plein droit de son mandat par application de l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, la nullité étant encourue à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

Compte tenu de la nullité du mandat, le 24 avril 2017, la SARL Cabinet Blond Béatrix était dépourvu de pouvoir et n’avait pas qualité pour interjeter appel du jugement entrepris au nom et dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1].

L’appel interjeté le 24 avril 2017 par la SARL Cabinet Blond Béatrix est entaché d’un vice de fond de sorte que la nullité de la déclaration d’appel doit être prononcée.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire tendant à voir déclarer l’appel irrecevable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] supportera les dépens de l’incident.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [I] les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés à l’occasion de l’incident. Par suite, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sera condamné à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, conseiller de la mise en état,

statuant par ordonnance réputée contradictoire

CONSTATONS la nullité de plein droit du mandat de syndic de la copropriété [Adresse 1] de la SARL Cabinet Blond Beatrix ;

CONSTATONS par suite le défaut de pouvoir de la SARL Cabinet Blond Beatrix pour représenter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] en justice ;

En conséquence,

PRONONCONS, pour vice de fond, la nullité de la déclaration d’appel formée le 24 avril 2017 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représentée par la SARL Cabinet Blond Beatrix ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur la demande subsidiaire tendant à voir déclarer l’appel irrecevable :

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens de l’incident ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à Mme [R] [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La GREFFIÈRE

E. FLEURY

LA CONSEILLERE DE

LA MISE EN ETAT

Mélanie HUDDE