TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Octobre 2026

N° RG 26/00150 – N° Portalis DBYV-W-B7K-HRQI

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [E]
né le 19 Janvier 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Sophie PINCHAUX de la SELARL PINCHAUX-DOULET, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDEURS :

SA [V]
société anonyme de droit luxembourgeois, dont le siège social est situé [Adresse 2], et dont la succursale française, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 833 546 989, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Pascal VILAIN de la SELARL CELCE-VILAIN, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Me Claire-Marie QUETTIER, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [K] [Y]
né le 30 Décembre 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Aymeric COUILLAUD, avocat au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 25 Septembre 2026 tenue par Guillaume DESGENS, premier vice-président, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le premier vice-président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le TRENTE OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 5 août 2014, M. [K] [Y] a vendu à M. [A] [E] une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 3]. Par acte authentique du 23 août 2021, ce dernier a revendu le bien à M. [M] et Mme [L].
Se plaignant de désordres, notamment d’infiltrations et d’une humidité importante, les derniers acquéreurs ont, par acte du 30 septembre 2025, fait assigner M. [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 12 décembre 2025 (RG n° 25/00626), le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [J] [O]. Une première réunion s’est tenue le 11 mars 2026. Selon la note aux parties n° 1 du 13 mars 2026, plusieurs désordres sont susceptibles d’être liés à des travaux réalisés antérieurement à la vente de 2021, notamment les réseaux d’évacuation et de drainage, des aménagements du bâtiment et ses dispositifs de ventilation.
Par actes de commissaire de justice du 31 mars 2026, M. [E] a fait assigner M. [Y], son précédent vendeur, ainsi que la société [V] SA, ancien assureur de responsabilité civile professionnelle de la société IMM’EX, qui avait effectué un diagnostic immobilier en 2014, afin de leur rendre communes et opposables l’ordonnance d’expertise et les opérations en cours.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 juillet 2026, M. [E] demande de :
– déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;
– joindre la présente instance à celle enregistrée sous le numéro RG 25/00626 ;
– déclarer communes et opposables à M. [Y] l’ordonnance du 12 décembre 2025 et les opérations d’expertise à venir ;
– laisser à chacune des parties ses frais irrépétibles, réserver les dépens et rejeter les demandes contraires.
Il fait valoir que M. [Y] a réalisé des travaux pouvant être à l’origine de plusieurs griefs retenus par l’expert, en particulier la mise en place du drain et d’une évacuation en attente, sur laquelle il aurait ultérieurement raccordé les équipements de sa cuisine. Il conteste la prescription de son action éventuelle en garantie des vices cachés, soutenant n’avoir découvert les désordres qu’à l’occasion des demandes de ses acquéreurs et des premières investigations de l’expert.

Concernant [V], M. [E] indique que l’attestation d’assurance figurant aux annexes de l’acte de vente ne lui permettait pas de connaître la résiliation du contrat. Il ne formule toutefois plus, dans le dispositif de ses dernières écritures, de demande tendant à l’extension des opérations d’expertise à cet assureur et s’oppose à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions du 18 septembre 2026, M. [Y] demande de déclarer M. [E] irrecevable, de prononcer sa mise hors de cause, de condamner le demandeur à lui payer 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux dépens.
Il soutient que les actions envisageables seraient prescrites ou forcloses, compte tenu du délai écoulé depuis la vente de 2014 et des dispositions de l’article 1792-4-3 du code civil. Subsidiairement, il impute les désordres au déplacement de la cuisine et au raccordement de ses évacuations par M. [E], postérieurement à la vente. Il invoque également la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente.

Dans ses conclusions, la société [V] SA demande principalement le rejet de la demande d’ordonnance commune la concernant, sa mise hors de cause et la condamnation de M. [E] à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. À titre subsidiaire, elle formule protestations et réserves quant à sa garantie et au bien-fondé de la mesure.
Elle expose que le contrat de responsabilité civile professionnelle souscrit par IMM’EX, déclenché par la réclamation, a été résilié au 1er janvier 2015 et que la période subséquente de cinq années était expirée le 1er janvier 2020, soit avant la première réclamation alléguée de 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

À l’audience utile du 25 septembre 2026, les parties ont soutenu leurs écritures.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 octobre 2026 pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d’extension de l’expertise à M. [Y]
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Selon l’article 331, alinéa 2, du même code, un tiers peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Il appartient au juge saisi d’une demande d’extension d’apprécier l’existence d’un motif légitime au regard du litige éventuel ; une telle mesure ne préjuge pas la responsabilité de la partie appelée, mais ne saurait être ordonnée pour préparer une action manifestement vouée à l’échec.
En premier lieu, M. [Y] invoque l’article 1792-4-3 du code civil, qui prévoit un délai de dix ans à compter de la réception des travaux pour certaines actions dirigées contre les constructeurs. Toutefois, la date de la vente immobilière ne constitue pas, par elle-même, le point de départ de ce délai, dont l’application suppose d’identifier la nature des travaux et leur réception. À ce stade, il n’est pas établi qu’une éventuelle action de M. [E] contre son vendeur relèverait exclusivement de ce régime.
En outre, l’article 1648 du code civil fait courir le délai de deux ans applicable à l’action en garantie des vices cachés à compter de la découverte du vice ou, s’agissant de l’action récursoire du vendeur intermédiaire, à compter de son assignation, sous réserve du délai butoir de vingt ans à compter de la vente conclue par le vendeur recherché en garantie.

La vente [Y] / [E] date du 5 août 2014. Les pièces et écritures soumises au juge font apparaître que M. [E] a été assigné par ses acquéreurs le 30 septembre 2025 et que le rôle possible des travaux antérieurs a été évoqué au cours des opérations d’expertise de mars 2026. En l’état, une action fondée sur la garantie des vices cachés n’apparaît donc pas manifestement prescrite. La portée de la clause d’exclusion invoquée, au regard notamment de l’article 1643 du code civil et de la connaissance des vices par le vendeur, ne saurait davantage être déterminée à ce stade.
En second lieu, il résulte des constatations rapportées dans la note aux parties n° 1 de M. [O] que le raccordement des équipements de la cuisine déplacée par M. [E] a été réalisé sur une évacuation en attente préexistante, elle-même susceptible d’être reliée à un drain longeant la construction. Les parties s’opposent précisément sur l’origine de ce réseau, les conditions de son implantation et les effets respectifs des travaux entrepris par les propriétaires successifs.
D’autres griefs relevés lors des opérations concernent notamment la ventilation et divers aménagements du bâtiment, dont M. [E] impute la réalisation à M. [Y]. En l’absence de conclusions techniques définitives, il ne peut être tenu pour acquis que les travaux postérieurs à 2014 seraient seuls à l’origine des désordres.
La participation de M. [Y] aux opérations d’expertise présente ainsi un intérêt légitime afin de déterminer contradictoirement la chronologie des interventions, les causes des désordres et les éventuelles responsabilités, sans préjuger de l’appréciation du juge du fond. Il sera en conséquence fait droit à la demande d’extension, et la demande de mise hors de cause sera rejetée.
Afin que M. [Y] puisse utilement discuter les investigations déjà accomplies, M. [E] devra lui communiquer sans délai les pièces et notes établies dans le cadre de l’expertise. L’expert devra le convoquer aux prochaines opérations, reprendre avec lui les points déjà examinés et recueillir ses observations, sans modification de la mission initialement confiée.
Sur la situation de la société [V] SA
Il ressort du dispositif des dernières conclusions de M. [E] que celui-ci ne sollicite plus l’extension de l’expertise à [V], alors que la société défenderesse demande expressément sa mise hors de cause.
Au surplus, [V] expose, en se référant à ses conditions contractuelles et à la résiliation du contrat, que la garantie de responsabilité civile professionnelle d’IMM’EX était déclenchée par la réclamation et que la période subséquente avait expiré le 1er janvier 2020. Or, la première mise en cause de la responsabilité de cette société mentionnée dans les écritures intervient en 2026, sans qu’aucune réclamation antérieure à l’expiration de cette période soit alléguée.
Dans ces conditions, et sans qu’il appartienne au juge des référés de statuer définitivement sur l’application des garanties contractuelles, aucun motif légitime actuel ne justifie de maintenir [V] aux opérations d’expertise, sa participation n’étant plus demandée. Il sera fait droit à sa demande de mise hors de cause.

Sur la jonction sollicitée
L’article 367 du code de procédure civile prévoit la jonction de plusieurs instances pendantes lorsqu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. L’instance référencée RG 25/00626 a toutefois déjà donné lieu à l’ordonnance du 12 décembre 2025, qui a statué sur la demande de mesure d’instruction. La poursuite des opérations d’expertise ne constitue pas une instance contentieuse encore pendante devant le juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à jonction, sans préjudice de la transmission de la présente ordonnance à l’expert.
Sur les autres demandes
L’extension de l’expertise intervient dans l’intérêt de M. [E], qui l’a sollicitée. Il conservera en conséquence la charge des dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
M. [Y] succombant dans sa demande de mise hors de cause, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. S’agissant d’[V], sa mise en cause initiale s’expliquait par l’attestation d’assurance annexée aux documents de vente ; compte tenu de cet élément et du retrait, dans les dernières conclusions du demandeur, de la prétention tendant à l’extension à cet assureur, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie ses frais irrépétibles. La demande formée par [V] sur le même fondement sera donc également rejetée.

PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,
REJETTE la demande de mise hors de cause de M. [K] [Y],
ORDONNE l’extension à M. [K] [Y] des opérations d’expertise confiées à M. [J] [O] par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans du 12 décembre 2025 (RG 25/00626), lesquelles lui seront communes et opposables,
DIT que M. [A] [E] communiquera sans délai à M. [K] [Y] les pièces déjà versées aux opérations d’expertise et les notes établies par l’expert,
DIT que l’expert convoquera M. [K] [Y] aux prochaines réunions, le mettra en mesure de formuler ses observations sur les opérations déjà réalisées et procédera, si nécessaire, à des investigations complémentaires entrant dans le cadre de sa mission initiale,
PRONONCE la mise hors de cause de la société [V] SA,
DIT n’y avoir lieu à jonction avec l’instance RG 25/00626,
DIT qu’une copie de la présente ordonnance sera transmise à M. [J] [O], expert judiciaire,
REJETTE les demandes formées par M. [K] [Y] et la société [V] SA au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toute demande plus ample ou contraire,
CONDAMNE M. [A] [E] aux dépens de la présente instance.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le TRENTE OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX et signée par Guillaume DESGENS, premier vice-président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PREMIER VICE-PRÉSIDENT.