TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Octobre 2026

N° RG 26/00292 – N° Portalis DBYV-W-B7K-HUOF

DEMANDERESSE :

SCPI FRANCE INVESTIPIERRE
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 339 299 059, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et Me Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. C.C.O
immatriculée au RCS d’[Localité 2] sous le numéro 980 646 640, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante ni représentée

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 25 Septembre 2026 tenue par Guillaume DESGENS, premier vice-président, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le premier vice-président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le TRENTE OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 décembre 2019, la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE a donné à bail à la société LE SAIGON des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], destinés à l’exploitation d’un restaurant asiatique, moyennant un loyer annuel initial de 28 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. Le bail était consenti pour dix années à compter du 1er novembre 2019.
Le fonds de commerce a fait l’objet de cessions successives, notamment d’une cession intervenue le 21 décembre 2023 entre la société LE XUANLAI et la SAS C.C.O., désormais preneuse à bail.

La bailleresse expose que l’activité de restauration a cessé dans les lieux loués. Elle invoque à cet égard les constatations effectuées par commissaire de justice les 7 octobre et 17 décembre 2025, qui décrivent un établissement fermé, des traces prolongées d’absence d’exploitation et des locaux vides de mobilier. Elle fait valoir qu’un commandement d’avoir à reprendre l’exploitation des locaux, visant la clause résolutoire, a été signifié le 13 novembre 2025 sans être suivi d’effet.
La SCPI FRANCE INVESTIPIERRE invoque également des défauts de paiement. Elle indique avoir fait signifier le 28 avril 2026 un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 13 308,15 euros, puis établi un compte locatif présentant un solde débiteur de 23 599,50 euros au 2 juillet 2026, incluant le terme du troisième trimestre 2026.
Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2026, signifié à la société C.C.O, la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE l’a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans.
Aux termes de son assignation, elle demande principalement de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 13 décembre 2025 en raison de l’absence d’exploitation, subsidiairement au 28 mai 2026 en raison du défaut de paiement, d’ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et d’autoriser le recours à la force publique.
Elle sollicite également la condamnation provisionnelle de la société C.C.O. au paiement de 23 599,50 euros au titre du solde de son compte arrêté au 2 juillet 2026, avec intérêts au taux légal majoré de six points selon le contrat, ainsi que 2 360 euros au titre d’une indemnité forfaitaire de 10 %, la capitalisation des intérêts et une indemnité d’occupation égale au dernier loyer facturé majoré de 50 %, augmentée des charges, taxes et impôts, depuis le 14 décembre 2025 ou, subsidiairement, le 29 mai 2026.
Elle demande enfin que la société C.C.O. soit condamnée, sous astreinte de 100 euros par jour, à constituer une garantie bancaire autonome à première demande correspondant à six mois de loyers toutes taxes comprises indexés, que la bailleresse puisse conserver le dépôt de garantie sans imputation sur la dette locative, ainsi que l’allocation de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens, comprenant les commandements signifiés.
Pour un exposé plus ample des moyens de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La société C.C.O., citée suivant procès-verbal de signification du 9 juillet 2026 dans les conditions de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat et n’a présenté aucune observation à l’audience du 25 septembre 2026.
À l’audience utile du 25 septembre 2026, la demanderesse a soutenu ses écritures. L’affaire a été mise en délibéré au 30 octobre 2026 pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la présente instance introduite avant le 1er octobre 2026, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La défaillance de la société C.C.O. ne dispense donc pas la demanderesse d’établir les éléments nécessaires au succès de ses prétentions.
Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse, et accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les suites de la résiliation
L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité. L’article 1103 du code civil dispose par ailleurs que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Le contrat de bail prévoit, à son article 10.1, que le preneur doit occuper les locaux conformément à leur destination et les maintenir en état permanent d’exploitation effective et normale. La clause résolutoire figurant au bail vise expressément les manquements aux obligations de cet article, outre le défaut de paiement des loyers et accessoires.
Le commandement d’avoir à exploiter les lieux du 13 novembre 2025 a rappelé l’obligation méconnue, visé la clause résolutoire et imparti à la preneuse un mois pour y remédier. Les constatations des commissaires de justice des 7 octobre et 17 décembre 2025 décrivent la fermeture durable de l’établissement, l’absence de mobilier et des indices matériels d’abandon des locaux. La poursuite de l’inexploitation après le délai de mise en demeure est ainsi matériellement étayée et aucune reprise d’activité n’est alléguée.
Ces circonstances établissent un manquement persistant à une obligation expressément prévue au bail. L’acquisition de la clause résolutoire au 13 décembre 2025 ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse. Il convient de la constater à cette date.
Le commandement de payer du 28 avril 2026 est, quant à lui, invoqué à titre subsidiaire. La résiliation étant acquise, selon le premier fondement, depuis le 13 décembre 2025, il n’y a pas lieu de constater une seconde résiliation au 28 mai 2026. Ce commandement demeure néanmoins pertinent pour l’appréciation des sommes réclamées.
Depuis le 14 décembre 2025, la société C.C.O. se maintient, faute de restitution justifiée des lieux et des clés, sans titre locatif. Cette occupation constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant, à défaut de libération volontaire dans le délai fixé au dispositif, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les règles du code des procédures civiles d’exécution, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
Le recours aux procédures légales d’exécution apparaissant suffisant en l’état, et aucun obstacle concret à l’exécution n’étant établi, il n’est pas nécessaire d’assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte.
Sur la demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif et des intérêts
La bailleresse se prévaut du bail, du commandement de payer du 28 avril 2026 et d’un relevé du compte locatif affichant un solde débiteur de 23 599,50 euros au 2 juillet 2026, incluant la facturation du troisième trimestre 2026. Ce décompte est présenté comme prenant en considération les paiements imputés, les loyers et les accessoires demeurés impayés.
Il convient néanmoins de distinguer les loyers et charges exigibles avant la résiliation du 13 décembre 2025 des sommes dues postérieurement, lesquelles ne peuvent plus avoir la nature de loyers mais, le cas échéant, celle d’indemnités d’occupation.
Il sera fait droit à la demande de provision à hauteur du solde de 23 599,50 euros arrêté au 2 juillet 2026, connaissance prise du relevé de compte produit aux débats.
S’agissant des intérêts, la stipulation prévoyant une majoration de six points du taux légal a une portée indemnitaire et présente, par son cumul avec les autres pénalités réclamées, une difficulté d’appréciation excédant l’évidence exigée pour l’allocation d’une provision. Il convient à ce stade de limiter les intérêts sur le montant provisionnel au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2026, date à laquelle la demande de paiement de ce montant était portée à la connaissance de la débitrice. La capitalisation sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du moment où les intérêts seront dus pour une année entière.
Sur l’indemnité d’occupation
La résiliation du bail fait naître, jusqu’à la restitution effective des locaux, une obligation non sérieusement contestable de verser une indemnité d’occupation destinée à compenser la privation de jouissance du bailleur.
L’article 18.4.1 du bail fixe cette indemnité au dernier loyer facturé majoré de 50 %, outre les charges, taxes et impôts. Cette majoration de moitié excède toutefois la seule contrepartie de l’occupation et présente un caractère de sanction contractuelle susceptible de relever du pouvoir de modération prévu à l’article 1231-5 du code civil. L’allocation provisionnelle d’une somme supérieure à la valeur locative contractuelle se heurte donc, en l’état, à une contestation sérieuse.
Il y a dès lors lieu de fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du dernier loyer contractuellement exigible, selon sa dernière indexation justifiée, augmenté des charges, taxes et impôts récupérables justifiés, au prorata temporis et jusqu’à la libération des lieux et remise des clés. Afin d’éviter tout double paiement avec le solde arrêté au 2 juillet 2026, dont le troisième trimestre 2026 a été inclus dans la facturation invoquée, cette condamnation à titre périodique produira effet pour les périodes non comprises dans ledit solde et, en tout état de cause, à compter du 1er octobre 2026.
Sur les indemnités contractuelles, la garantie autonome et le dépôt de garantie
La bailleresse sollicite une indemnité forfaitaire de 2 360 euros représentant 10 % du solde impayé. Cette stipulation, prévue à l’article 18.3.3 du bail, constitue une clause pénale, soumise à l’article 1231-5 du code civil. Son montant et son cumul avec les intérêts conventionnels majorés et l’indemnité d’occupation appellent une appréciation du caractère éventuellement excessif de la sanction. En l’absence d’éléments permettant d’apprécier cette proportionnalité avec l’évidence requise en référé, il n’y a pas lieu à provision sur ce chef.
La demande de constitution d’une garantie bancaire autonome à première demande procède d’un engagement pris lors de la cession de fonds de commerce du 21 décembre 2023 et destiné à garantir les obligations du preneur pendant l’exécution du bail. En l’état de la résiliation de ce contrat et alors que le bailleur obtient un titre provisionnel au titre de l’arriéré et une mesure d’expulsion, la nécessité et le caractère non sérieusement contestable de l’exécution forcée en nature de cette garantie postérieurement à la fin du contrat ne sont pas établis. Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande ni, par voie de conséquence, sur l’astreinte sollicitée.
Enfin, l’article 6.2.3 du bail prévoit la conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation imputable au preneur à titre de premiers dommages et intérêts. La question de l’acquisition définitive de ce dépôt, de son montant exact et de son articulation avec les autres indemnités éventuellement dues relève de l’établissement des comptes et, le cas échéant, de l’appréciation du caractère pénal de la clause. Il n’y a pas lieu de statuer en référé sur la demande tendant à autoriser sa conservation sans compensation avec la dette locative.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La société C.C.O., qui succombe sur la demande principale de résiliation et sur l’essentiel du principe de la dette, sera condamnée aux dépens. Ceux-ci comprendront les frais des commandements utiles à la présente procédure et régulièrement justifiés, dans les limites des frais légalement répétibles ; il n’y a pas lieu d’y inclure par avance des frais d’exécution futurs et indéterminés.
L’équité commande d’allouer à la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de la nature et de l’étendue du litige.

PAR CES MOTIFS
Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée en premier ressort et mise à disposition au greffe,
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial conclu le 19 décembre 2019 concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], à compter du 13 décembre 2025,
DIT que la SAS C.C.O. occupe depuis le 14 décembre 2025 les locaux sans droit ni titre,
DIT qu’à défaut pour la SAS C.C.O. et tous occupants de son chef d’avoir quitté les lieux et restitué les clés dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, il pourra être procédé à leur expulsion dans les formes légales, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
DIT n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte,
CONDAMNE la SAS C.C.O. à verser à la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE, à titre provisionnel, la somme de 23 599,50 euros au titre du solde du compte locatif arrêté au 2 juillet 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation pris en compte jusqu’à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2026,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
FIXE l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel par la SAS C.C.O. à compter des périodes non couvertes par le compte arrêté au 2 juillet 2026 et, au plus tard, à compter du 1er octobre 2026, au montant du dernier loyer contractuel exigible après indexation justifiée, augmenté des charges, taxes et impôts récupérables justifiés, au prorata temporis et jusqu’à restitution effective des locaux et remise des clés,
DIT que les sommes déjà comprises dans le solde de 23 599,50 euros ne pourront être réclamées une seconde fois au titre de l’indemnité d’occupation,
DEBOUTE la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE du surplus de ses demandes,
CONDAMNE la SAS C.C.O. aux dépens, comprenant les coûts légalement répétibles et justifiés des commandements des 13 novembre 2025 et 28 avril 2026,
CONDAMNE la SAS C.C.O. à payer à la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le TRENTE OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX et signée par Guillaume DESGENS, premier vice-président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PREMIER VICE-PRÉSIDENT.