Clause résolutoire du bail commercial : validité d’un commandement supérieur à la dette effectivement due

La prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil n’est pas établie lorsque le locataire ne précise pas l’imputation de ses paiements. En application de l’article 1342-10 du Code civil, les règlements non affectés s’imputent sur la dette la plus ancienne, ce qui fait obstacle à la prescription des échéances antérieures lorsque cette imputation n’est pas utilement contestée.

La cour retient également qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire demeure valable lorsque son montant excède la dette réelle, dès lors qu’une partie des sommes réclamées était effectivement due. L’existence de paiements partiellement justifiés et de sommes restant impayées à l’issue du délai d’un mois permet au commandement de produire ses effets. La résiliation du bail commercial est donc acquise à l’expiration de ce délai, sans qu’il soit nécessaire d’examiner une demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

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Après la délivrance de deux commandements de payer visant la clause résolutoire, le locataire contestait notamment la prescription de loyers, l’imputation des paiements et certaines charges. La cour confirme l’acquisition de la clause résolutoire, les paiements justifiés s’imputant sur la dette la plus ancienne. Une somme restant exigible à l’issue du délai légal, le commandement demeure valable pour cette partie.

Deux bailleurs ont donné à bail commercial un local destiné à l’activité de coiffure. Après l’apparition d’impayés, ils ont délivré un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, puis un second, annulant et remplaçant le précédent, pour un montant supérieur.

Le locataire a assigné les bailleurs afin d’obtenir l’annulation des commandements, en invoquant notamment la prescription d’une partie des loyers, l’existence de paiements non pris en compte et l’absence de justification de certaines charges. Le tribunal a retenu une dette locative, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné les mesures consécutives à la résiliation du bail.

La cour d’appel confirme le jugement. Elle considère que les paiements partiellement justifiés s’imputaient sur la dette la plus ancienne et qu’une somme demeurait due à l’issue du délai légal. Le commandement reste donc valable pour la partie effectivement exigible.

• Paiements partiellement justifiés par le locataire
• Absence d’affectation précise des règlements effectués
• Imputation des paiements sur la dette la plus ancienne
• Existence d’une dette locative résiduelle
• Persistance de sommes dues à l’issue du délai d’un mois
• Correspondance entre le commandement et une partie effectivement exigible

• Décompte joint au commandement de payer
• Justificatifs partiels des paiements invoqués
• Absence de précision sur l’imputation des règlements
• Décompte établissant les sommes restant dues

Le locataire ne fait pas annuler le commandement en invoquant seulement des paiements partiels ou un montant excessif. Les bailleurs bénéficient de l’acquisition de la clause résolutoire et des mesures consécutives à la résiliation du bail.

• Maintien de la résiliation du bail commercial
• Validation du commandement pour les sommes effectivement dues
• Rejet de la contestation de prescription
• Maintien des mesures d’expulsion et de l’indemnité d’occupation
• Condamnation du locataire aux dépens et aux frais irrépétibles

À faire

• Établir un décompte détaillé des loyers et charges
• Conserver les justificatifs de chaque règlement
• Préciser l’affectation des paiements effectués
• Vérifier la dette restant due au terme du délai
• Documenter la délivrance et le contenu du commandement

À éviter

• Réclamer des sommes sans justificatif comptable
• Invoquer la prescription sans établir l’imputation des paiements
• Présenter des règlements non datés ou non identifiés
• Demander l’annulation globale malgré une dette partiellement exacte
• Négliger les conséquences de l’expiration du délai d’un mois

La prescription des loyers et l’imputation des paiements

La prescription invoquée sur le fondement de l’article 2224 du Code civil n’est pas démontrée. Faute de précision du locataire sur l’affectation de ses règlements, ceux-ci s’imputent sur la dette la plus ancienne conformément à l’article 1342-10 du Code civil.

La validité partielle du commandement de payer

Un commandement dont le montant excède la dette véritable n’est pas nul lorsque des sommes étaient effectivement dues. Il demeure valable pour la partie correspondant à la dette réelle.

L’acquisition de la clause résolutoire

La persistance d’une dette à l’issue du délai d’un mois permet au commandement de produire ses effets. La résiliation du bail est acquise sans qu’il soit nécessaire d’examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Article 906-5 du Code de procédure civile, Article 914-5 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article L.431-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 1103 et suivants du Code civil, Articles 2224 et suivants du Code civil, Article 1342-10 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile