TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE COUTANCES

AFFAIRE : N° RG 25/00958 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D47W

JUGEMENT RENDU LE 02 Novembre 2026

ENTRE :

Monsieur [E] [P]
né le 05 Mars 1990 à [Localité 1] (50)
demeurant [Adresse 6]

ayant pour avocat Maître Catherine ROUSSELOT, membre de la SELARL HELLOT-ROUSSELOT, avocats au barreau de Caen

ET :

La SAFER DE NORMANDIE, immatriculée au RCS de Caen sous le n° 623 820 602, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

ayant pour avocat Maître Olivier FERRETTI, membre de la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocats au barreau de Caen

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

1/ Monsieur [D] [V]
né le 31 Août 1948 à [Localité 3] (80)
2/ Madame [U] [A] [T] épouse [V]
née le 12 Septembre 1969 à [Localité 4] (ILE MAURICE)
demeurant ensemble [Adresse 5]

ayant tous deux pour avocat Maître Catherine ROUSSELOT, membre de la SELARL HELLOT-ROUSSELOT, avocats au barreau de Caen

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Katia CHEDIN, vice-présidente, statuant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 et suivants du code de procédure civile
GREFFIER : [A] [H], adjointe administrative faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 07 Septembre 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Novembre 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

Mme [U]-[A] [T] épouse [V] et M. [D] [V] sont propriétaires de parcelles à usage agricole situées sur la commune de [Localité 3].

Le 24 octobre 2024, la SAFER DE NORMANDIE s’est vue notifier une déclaration d’intention d’aliéner présentée au nom de M. [D] [V] et Mme [U]-[A] [T] épouse [V] au profit de M. [E] [P], producteur laitier.

Cette déclaration d’intention d’aliéner porte sur des parcelles sise Lieu-dit « [Localité 7] » cadastrées [Cadastre 9], la cession était convenue au prix de 130.135€.

Le 4 décembre 2024, la SAFER DE NORMANDIE a notifié aux vendeurs l’exercice de son droit de préemption au visa de l’article L143-2 du code rural et de la pêche maritime. Le 5 décembre 2024, la même notification été adressée à M. [P].

Le 13 décembre 2024, le notaire mandaté par les vendeurs a informé la SAFER DE NORMANDIE de ce qu’un contrat de bail existe entre les vendeurs et M. [P].

Par acte du 5 juin 2025, M. [P] a fait assigner la SAFER DE NORMANDIE devant le Tribunal Judiciaire de Coutances et demande l’annulation de la décision de préemption de la SAFER qui lui a été notifiée par lettre du 5 décembre 2024 portant sur la vente des parcelles, commune de [Localité 3], cadastrées ZH [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Les consorts [V] sont intervenus volontairement à la procédure.

M. [P] et les consorts [V] soutiennent qu’il existe un bail rural entre eux et que la décision de la SAFER DE NORMANDIE ne respecte pas l’obligation de motivation exigée.

Pour s’opposer à cette demande, la SAFER DE NORMANDIE soutient que le bail écrit allégué est nul et que les conditions du bail rural ne sont pas réunies, que les biens sont libres et qu’elle était légitime à exercer son droit de préemption.

Par conclusions du 19 juin 2026, M. [P] et les consorts [V], intervenants volontaires, en demande, demandent au tribunal d’annuler la décision de préemption de la SAFER qui a été notifiée à M. [P] par lettre du 5 décembre 2024 portant sur la vente des parcelles, commune de [Localité 3], cadastrées ZH [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6] et [Cadastre 7], de débouter la SAFER de ses demandes, et de condamner la SAFER à leur payer la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions du 6 août 2026, la SAFER DE NORMANDIE, en défense, conclut au débouté M.[P] et des époux [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions. Elle demande leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP FERRETI HUREL LEPLATOIS.

Elle sollicite d’écarter l’exécution provisoire de droit pour toute disposition de jugement qui serait prononcée à son encontre.

L’affaire a été fixée à l’audience du 07/09/2026, avec ordonnance de clôture à l’audience. Elle a été mise en délibéré au 02/11/2026.

MOTIFS :

L’existence d’un bail rural :

Aux termes de l’article L143-3 du code rural et de la pêche maritime, « A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. Elle doit également motiver et publier la décision de rétrocession et annoncer préalablement à toute rétrocession son intention de mettre en vente les fonds acquis par préemption ou à l’amiable. »

Sur le fondement de ce texte, il est admis qu’est inopposable à la SAFER le bail qui ne répond pas aux conditions de date de l’article 1328 du code civil, en l’absence d’éléments prouvant que la SAFER en aurait eu connaissance avant d’exercer son droit de préemption (civile 3, 20/12/200, n° 99-11.708 : pièce 10 SAFER).

En l’espèce, les requérants indiquent que M. [P] a apporté, depuis l’année 2023, son aide sur l’exploitation de Mme [V], qui a cessé progressivement son activité, et qu’il a repris cette exploitation à compter de janvier 2024.

Ils exposent qu’ils ont convenu d’un bail rural sur l’ensemble des parcelles propriété de M. et Mme [V], et d’une cession partielle du bâtiment d’exploitation et des terres attenantes, cadastrées section ZH [Cadastre 8] [Cadastre 7] pour 6ha 01a 80ca. Ils indiquent que M. [P] a pris possession de l’ensemble des terres dès janvier 2024, a poursuivi l’exploitation pour son propre compte et réglé un fermage en 2024 de 8.400€.

Toutefois, aux termes de la déclaration d’intention d’aliéner, établie en l’étude de Me [K], notaire, il est expressément stipulé, au paragraphe relative à la « situation locative : Pas de location sur le bien ».

Les requérants indiquent, dans leurs écritures, que les parties ont écrit que le bien vendu n’était pas loué parce qu’elles n’avaient pas conclu un bail écrit.

Ils font valoir qu’un loyer a cependant été versé.

Toutefois, la SAFER fait justement valoir qu’au vu des relations d’affaires entre les parties, il n’est pas établi que la somme versée corresponde à un loyer.

De fait, aux termes d’un courriel de la SCP [K] du 13/12/2024, la notaire indique : « les parties nous ont déclaré que les biens étaient libres, mais nous indiquent à ce jour que les biens étaient loués à M. [P] (acquéreur : pièce 5 SAFER). Ce notaire indique encore, par courriel du 24/07/2025, que « après échange avec l’avocate de M. et Mme [V], elle refuse que je vous communique la réquisition d’instrumenter » (pièce 8 SAFER).

Enfin, alors que les requérants indiquent aux termes de leurs conclusions n’avoir « pas conclu matériellement un bail écrit », la SAFER verse aux débats un « contrat de bail » rédigé manuscritement et signé, daté du 10 janvier 2022, aux termes duquel « Je soussignée Mme [V] [U] [A] demeurant à [Adresse 5] louer le bâtiment et les terres suivantes 0026-0027-0028-0030-0032-0034 d’une yotalité de 05ha 60a 00ca à M. [P] [E] demeurant à [Adresse 6] à compter du 1 janvier 2022 » (pièce 9).

En l’état de ces incohérences (bail manuscrit dénié par les requérants, daté de 2022 et non 2024), il doit être admis que le bail litigieux est inopposable à la SAFER. En effet, en premier lieu, il ne répond pas aux conditions de date de l’article 1328 du code civil, en l’état d’éléments indiquant au contraire à la SAFER que les lieux étaient libres de toute occupation, aux termes de la déclaration d’intention d’aliéner établie par notaire.

A titre surabondant, en second lieu il peut être relevé une nouvelle incohérence en ce qu’aux termes de la déclaration d’intention d’aliéner précitée, au paragraphe « description des conditions particulières », il est expressément stipulé : « Condition : qu’un bail rural soit établi par Me [Y] [K], notaire à [Localité 5], à compter du 01/01/2024 moyennant un fermage de 215euros/ha pour une surface d’environ 28ha 88 a 22 ca. Etant précisé ici que M. [V] renonce à son droit de superficie au profit de Mme [V] son épouse pour la construction des bâtiments à hauteur de 85.000€, les terres étant cédées pour 7.500€ l’hectare » (pièce 1 SAFER).

Enfin, en troisième lieu, la défenderesse est fondée à faire observer qu’en application des dispositions de l’article 1425 du code civil, Mme [V] seule n’avait pas le pouvoir de conclure le bail. En toute hypothèse, ce bail ne comporte aucun prix, de sorte qu’il n’existe pas d’accord valable sur la chose et sur le prix, et partant pas de contrat valable.

En l’état de ces constatations, les requérants ne peuvent donc se prévaloir d’un bail rural pour faire échec au droit de préemption de la SAFER.

La motivation du droit de préemption de la SAFER :

Vu l’article L143-3 du code rural et de la pêche maritime précité ;

Sur le fondement de ce texte, il est par ailleurs admis qu’il appartient aux juges du fond de vérifier la réalité des objectifs poursuivis par la SAFER conformément aux exigences de la loi (civile 3, 12/05/2015, n° 14-11.231, inédit : pièce demandeur non numérotée).

En l’espèce, aux termes de l’avis de préemption, la SAFER de Normandie indique motiver sa décision ainsi : « une intervention de la SAFER pourrait permettre sous réserve de la publicité légale relative aux appels de candidatures, de favoriser la consolidation et d’améliorer la structure d’une ou plusieurs exploitations à vocation laitière, disposant de terres contiguës ou très proches, de superficie moyenne, notamment l’une d’une surface de 190 ha mis en valeur dans un cadre sociétaire à 3 associés ayant son siège d’exploitation et ses terres à proximité immédiate du bien en cause, dans un secteur où la concurrence entre agriculteurs demeure vive » (pièce 1 requérants).

Les requérants font en l’occurrence grief à la SAFER d’avoir exercé ses prérogatives dans l’intérêt particulier du GAEC LETELLIER SAMSON. A cet effet, ils soutiennent qu’il n’existe pas d’autres exploitations à vocation laitière disposant de terres contiguës ou très proches, de superficie moyenne.

Toutefois, la SAFER justifie de l’existence de plusieurs exploitations laitières candidates dans le secteur (GAEC DES LIONS D’OR : pièce 16, GAEC DU SAPIN devenu SCEA LECOCQ : pièce 18,19).

La motivation de l’exercice du droit de préemption par la SAFER ne caractérise donc pas un abus de pouvoir, et n’apparaît pas carencée ou trompeuse.

Dès lors, il y a lieu de débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes.

Les demandes annexes :

Vu les articles 695 et suivants du code de procédure civile ;

L’équité commande, sur le fondement de ces textes, de modérer la demande au titre des frais irrépétibles et de condamner solidairement les requérants à payer à la SAFER de ce chef la somme de 4.000€.

Les requérants qui succombent doivent être condamnés aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP FERRETI HUREL LEPLATOIS.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit, compatible avec la nature du litige et justifiée par l’ancienneté de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction :

DEBOUTE M. [E] [P], M. [D] [V] et Mme [U] [T] épouse [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [P], M. [D] [V] et Mme [U] [T] épouse [V] à payer à la SAFER DE NORMANDIE la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [P], M. [D] [V] et Mme [U] [T] épouse [V] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP FERRETI HUREL LEPLATOIS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT