TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Copies délivrées le 02/11/2026 à :
Me ROMERO ALARCON – CE
DRFIP D’IDF – CCC
DRFIP DE PACA – CE

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9ème chambre 1ère section

N° RG :
N° RG 25/04737 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RIS

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 02 Novembre 2026
DEMANDEURS

Madame [B] [H] épouse [S]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Linda ROMERO ALARCON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire #PC493, et Maître Serge SESTACQ, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Monsieur [Y] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Linda ROMERO ALARCON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire #PC493, et Maître Serge SESTACQ, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par l’inspecteur
Décision du 02 Novembre 2026
9ème chambre 1ère section
N° RG 25/04737 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RIS

PARTIE INTERVENANTE

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR ET DU DEPARTEMENT DES BOUCHES-DU-RHONE, intervenant volontaire
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par l’inspecteur

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente
Madame Marine PARNAUDEAU, Vice-présidente
Monsieur Patrick NAVARRI, Vice-président

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Septembre 2026 tenue en audience publique devant Madame PARNAUDEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 2 novembre 2026 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [S] et Mme [B] [H] épouse [S] ont fait l’objet d’une proposition de rectification datée du 12 décembre 2019 aux termes de laquelle leur impôt de solidarité sur la fortune (ISF) dû au titre de l’année 2016 a été recalculé, l’administration ayant réévalué les actifs suivants détenus par M. et Mme [S] :
– l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 1],
– leurs participations détenues dans la SCI BOAE, propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 5] à Saint Cyr sur Mer (le capital social fixé à la somme de 1524,49 euros est divisé en 100 parts dont la totalité est détenue à parts viriles par les époux [S]).

M. et Mme [S] ont formulé des observations le 30 décembre 2019, auxquelles l’administration fiscale a répondu par lettre du 21 janvier 2021, en acceptant de ramener à 7700 €/m2 la valeur de l’immeuble dont est propriétaire la SCI BOAE.

M. [Y] [S] et Mme [B] [H] épouse [S] ont fait l’objet d’une seconde proposition de rectification datée du 10 juillet 2020 aux termes de laquelle leur impôt de solidarité sur la fortune (ISF) dû au titre de l’année 2017 a été recalculé, l’administration ayant réévalué les actifs suivants détenus par M. et Mme [S] :
– l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 1],
– leurs participations détenues dans la SCI BOAE, propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 5] à Saint Cyr sur Mer,
– leurs participations détenues dans la SCI RIPSY B, propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 6] à Paris et son compte-courant (le capital social fixé à la somme de 152 euros est divisé en 10 parts dont la totalité est détenue à parts viriles par les époux [S]).

La commission de conciliation a :
– par avis du 18 mai 2021, maintenu les évaluations déterminées par l’administration tant pour la valeur du bien immobilier que pour celle des parts sociales de la SCI BOAE,
– par avis du 11 juillet 2022 :
o s’agissant de l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 1], validé les termes de comparaison proposés par l’administration, proposé de retenir, à titre de conciliation, un prix identique au m2 pour l’ISF 2016 et l’ISF 2017 et dit n’y avoir lieu à application d’une décote en raison du caractère gratuit de l’occupation de ce bien par la fille des contribuables,
o s’agissant de la participation dans la SCI RISPY B, validé la méthode d’évaluation retenue par le service, écarté l’un des termes de comparaison de l’administration concernant la valeur du local commercial et dit non justifiée l’application d’une décote pour illiquidité et clause d’agrément.

Par courrier du 11 juillet 2022, le service a notifié aux époux [S] les conséquences financières découlant des avis de la commission de conciliation.

Le 16 août 2022, un avis de mise en recouvrement a été émis en conséquence pour un montant total de 35 711 euros :

DROITS
INTÉRÊT DE RETARD
TOTAL
ISF 2016
15 782€
1 894€
17 676 €
ISF 2017
16 730€
1 305€
18 035€

Par lettre du 27 décembre 2024, M. et Mme [S] ont introduit une réclamation contentieuse qui a fait l’objet d’une décision de rejet du 13 février 2025.

Par acte d’huissier de commissaire de justice du 09 avril 2025, M. et Mme [S] ont porté la contestation devant ce tribunal en assignant la Direction régionale des finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 24 décembre 2025, les époux [S] demandent au tribunal de :

Vu les articles 885 E et 885-0 V bis du code général des impôts et l’article 700 du code de procédure civile,

– INFIRMER la décision de rejet du 13 février 2025,
– PRONONCER à concurrence des moyens invoqués les dégrèvements des sommes correspondantes, tant en droits qu’en pénalités,
– ORDONNER la restitution des sommes payées à concurrence de ces dégrèvements, ainsi que le versement d’intérêts moratoires,
– DIRE qu’il appartiendra au directeur régional des finances publiques d’Ile de France et du département de [Localité 1] de notifier la décharge du rehaussement de droits au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune dû par les époux [S] pour les années 2016 et 2017 ainsi que des intérêts de retard appliqués,
– CONDAMNER la Direction régionale des Finances publiques d’Ile de France et du département de [Localité 1] à verser aux époux [S] la somme de 4.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– CONDAMNER la Direction régionale des Finances publiques d’Ile de France et du département de [Localité 1] aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, les époux [S] font valoir que :
– le calcul du plafonnement de l’impôt de solidarité sur la fortune est inexact en ce qu’il ne prend en compte ni les différents impôts locaux payés par les époux ni les salaires diminués des frais professionnels ;
– les montants des actifs litigieux ont été surévalués ;
– s’agissant du bien situé au [Adresse 2] à [Localité 1], l’occupation de ce bien par leur fille justifie l’application d’une décote de 20% ;
– s’agissant des parts de la SCI BOAE, l’absence de liquidité du compte courant d’associés au sein de cette société, d’un montant total de 995 155 euros, fait obstacle à la prise en compte de celui-ci, et cette somme doit venir en déduction de l’actif de la SCI BOAE ; le fait que le bien appartenant à la SCI BOAE ait été vendu plusieurs années plus tard ne saurait avoir une incidence sur cette absence de liquidité ; l’administration ne peut se contenter d’invoquer l’absence de cessions de parts de la seule SCI BOAE et écarter la méthode par comparaison, sans justifier de l’échec de ses recherches de mutations portant sur des biens similaires ; la valeur vénale des titres de la SCI BOAE, retenue par l’administration doit être diminuée dès lors que l’administration fiscale a retenu une surface erronée de la maison, qu’elle a appliqué à tort des coefficient de pondération sur certaines parties du bâtiment et retenu des termes de comparaison dénués de pertinence au regard des caractéristiques du bien à évaluer tout en écartant les comparables qu’ils proposaient ; que les mandats de vente et la vente conclue ultérieurement ne sauraient être pris en considération ; qu’un abattement de 25% pour clause d’agrément et illiquidité doit être appliqué à la valeur des titres ainsi recalculée.

Par conclusions signifiées le 22 septembre 2025, le Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône est intervenu volontairement en lieu et place de la Direction régionale des Finances Publiques D’Ile-de-France et du Departement de [Localité 1] estimant, au visa du décret n°2016-1099 du 11 août 2016 et de l’arrêté du 22 août 2016 du Ministère des Finances et des Comptes Publics, être seul compétent pour représenter l’Etat dans le présent litige. Il demande au tribunal de :

 » – Confirmer la décision de rejet du 13 février 2025 sauf en ce qui concerne la surface pondérée du bien de la SCI BOAE et le calcul du plafonnement ;
– Confirmer en conséquence la nouvelle liquidation de l’ISF 2016 et 2017 et le calcul subséquent de la restitution de l’ISF pour l’année 2017 ;
– Débouter les requérants pour le surplus de leur demande ;
– Les condamner aux entiers dépens de l’instance ;
– Dire et juger que les frais entraînés par la constitution de l’avocat resteront à leur charge ;
– Rejeter leur demande fondée sur l’article 700 du CPC.  »

A l’appui de ses demandes l’administration fiscale fait valoir que :
– les taxes foncières et les taxes d’habitation doivent être écartées du calcul du plafonnement ISF ;
– pour la détermination du revenu à prendre en compte, les traitements et salaires doivent être retenus après déduction des frais professionnels de 10% ;
– s’agissant de l’appartement au [Adresse 2] à [Localité 1], aucun abattement pour occupation n’a à être appliqué dès lors que ce bien est occupé à titre gratuit par la fille des époux [S], qui ne bénéficie d’aucun droit légal d’occupation ; que les contribuables peuvent donc accéder en toute liberté à cette résidence secondaire ;
– les comptes courants de la SCI BOAE n’ont pas à être pris en compte dans le calcul de valorisation des titres de la SCI car il s’agit d’une créance détenue par les époux [S] sur la société et à ce titre, elle est imposable à l’impôt de solidarité sur la fortune ;
– eu égard à la valeur de ses actifs immobiliers, la SCI BOAE ne fait pas face à des difficultés rendant impossible le remboursement des comptes-courants d’associés d’un montant de 995 155 euros ;
– en 2021, le bien de la SCI BOAE a été vendu au prix de 3 906 250 euros ;
– concernant la SCI BOAE, la méthode par comparaison a été écartée en l’absence de cessions de parts de SCI antérieures, récentes et pertinentes et en l’absence de production de comparables utiles par les contribuables ;
– la valeur mathématique ou patrimoniale a été recherchée par le service ;
– dans le cadre de l’instance portée devant le tribunal administratif de Toulon, l’administration a retenu une surface habitable de la villa de 306,52 m2, une nouvelle surface pondérée de 400 m2 qui est désormais celle retenue pour la présente instance, a été calculée ;
– les contribuables ne rapportent pas la preuve que les coefficients de pondération appliqués sont excessifs et dénués de pertinence ;

Décision du 02 Novembre 2026
9ème chambre 1ère section
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– les termes de comparaison utilisés par l’administration sont justifiés par l’emplacement, la qualité et les caractéristiques du bien litigieux contrairement aux comparables proposés par les époux [S] ;
– compte tenu du caractère haut de gamme du bien litigieux, la fourchette haute a été privilégiée ;
– ce bien a été vendu par la SCI BOAE en 2021 au prix de 3 906 250 euros, hors mobilier et commission, soit à un prix bien supérieur à l’évaluation du service ;
– aucune décote pour clause d’agrément et illiquidité ne saurait être appliquée car les parts sociales sont détenues par des époux et donc par un même foyer fiscal.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 mars 2026 avec fixation à l’audience du 07 septembre 2026.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône

Les époux [S] contestent une décision de la Direction départementale des Finances Publiques du Var. En vertu de l’annexe de l’arrêté du 22 août 2016 du Ministère des finances publiques et des comptes publiques, le Directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône est compétent pour représenter l’Etat dans les litiges impliquant la direction départementale du Var. Il convient donc de recevoir son intervention volontaire.

Sur le calcul du plafonnement de l’impôt de solidarité sur la fortune

Aux termes de l’article 885 V bis du code général des impôts,  » I.-L’impôt de solidarité sur la fortune du redevable ayant son domicile fiscal en France est réduit de la différence entre, d’une part, le total de cet impôt et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente, calculés avant imputation des seuls crédits d’impôt représentatifs d’une imposition acquittée à l’étranger et des retenues non libératoires et, d’autre part, 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l’année précédente, après déduction des seuls déficits catégoriels dont l’imputation est autorisée par l’article 156, ainsi que des revenus exonérés d’impôt sur le revenu et des produits soumis à un prélèvement libératoire réalisés au cours de la même année en France ou hors de France.
II.-Les plus-values ainsi que tous les revenus sont déterminés sans considération des exonérations, seuils, réductions et abattements prévus au présent code, à l’exception de ceux représentatifs de frais professionnels.
Lorsque l’impôt sur le revenu a frappé des revenus de personnes dont les biens n’entrent pas dans l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune, il est réduit suivant le pourcentage du revenu de ces personnes par rapport au revenu total.  »

Par arrêt du 25 janvier 2005, la Cour de cassation a jugé que  » la cour d’appel a, à bon droit, décidé, que, pour le calcul du plafonnement, le fait de ne retenir, conformément à la loi, que les impôts réglés  » au titre des revenus et produits « , sans y intégrer les autres impositions telles les taxes foncières et d’habitation, n’était pas contraire aux motifs de la décision précitée du Conseil constitutionnel  » (Cass., com., 25 janvier 2005, n° de pourvoi: 03-10068).

Les contribuables sont donc mal fondés à solliciter la prise en compte des taxes foncières et des taxes d’habitation dans le calcul du plafonnement. Cette demande sera rejetée.

Il n’est pas contesté que la prise en compte des revenus perçus par Monsieur [S] doit se faire après déduction de 10% pour frais professionnels pour le calcul du plafonnement de l’ISF.

Ainsi, les revenus de ce dernier après déduction de 10% pour frais professionnels devront être pris en compte dans le calcul du plafonnement de l’ISF des époux [S].

La réclamation formée par les contribuables est donc accueillie sur ce point.

Concernant l’évaluation du bien au [Adresse 2] à [Localité 1]

Aux termes de l’article 885 E du code général des impôts,  » L’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l’article 885 A, ainsi qu’à leurs enfants mineurs lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci.
Dans le cas de concubinage notoire, l’assiette de l’impôt est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant à l’un et l’autre concubins et aux enfants mineurs mentionnés au premier alinéa.  »

De même, l’article 885 S du Code général des impôts dispose que :  » La valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d’imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement précité.  »

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 761 du code général des impôts,  » Pour les immeubles dont le propriétaire a l’usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.  »

Ainsi, la valeur vénale d’un immeuble doit être appréciée notamment au regard de sa disponibilité ou des contraintes d’occupation existant au jour de l’évaluation.

Il est constant que la fille des époux [S] occupait à titre gratuit, au jour du fait générateur des impositions querellées, l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 1] et qu’aucun contrat de bail n’avait été conclu.

Les époux [S] ne rapportent la preuve d’aucune contrainte d’occupation quant à ce bien qui constitue leur résidence secondaire. Il convient dès lors de juger que l’administration a, à bon droit, considéré que le bien était libre à la date du fait générateur de l’impôt et refusé d’appliquer un abattement.

La demande de décote de 20% pour occupation formée par les contribuables sera donc rejetée.

Sur le rehaussement de la valeur des parts sociales de la SCI BOAE

Sur les comptes courants de la SCI BOAE

L’article 758 dudit code dispose que :  » Pour les transmissions à titre gratuit des biens meubles, autres que les valeurs mobilières cotées et les créances à terme, la valeur servant de base à l’impôt est déterminée par la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf ce qui est dit aux articles 764, 767 à 770 et 773 à 776 bis.  »

En application de l’article 758 du code général des impôts, la valeur déclarée d’un compte courant d’associé doit résulter d’une estimation réaliste en fonction des possibilités pour l’associé de recouvrer sa créance, au premier janvier de chaque année concernée, compte tenu de la situation économique et financière réelle de la société, et non des seuls éléments comptables inscrits dans des déclarations fiscales. Il appartient aux contribuables de rapporter la preuve que la valeur déclarée par eux correspond aux possibilités réelles de remboursement de la société, lesquelles dépendent de sa situation financière laquelle inclut la valeur de ses actifs immobiliers (Cass. com., 9 juillet 2013, Pourvoi n° 12-21.836).

En l’espèce, il est constant que le capital social de la SCI BOAE est de 1524,49 euros, divisé en 100 parts. Malgré la faiblesse de ses disponibilités bancaires, la SCI BOAE disposait, au premier janvier de chaque année concernée, d’une situation financière permettant le remboursement des comptes courants d’associés d’un montant de 995 155 euros dès lors que son actif était notamment composé du bien immobilier situé [Adresse 7] à Saint Cyr-sur-Mer.

Il résulte des pièces produites aux débats et notamment de la décision de rejet que :
 » ll s’agit d’une maison à usage d’habitation achevée en 2002 de catégorie cadastrale 2, sise sur une parcelle cadastrée section BR, parcelle n°[Cadastre 1], d’une superficie de 2302 M2(…)
Les annexes comprennent un garage de 60M2, une piscine de 87M2 et une terrasse de 100M2. Toutefois, il ressort d’un droit de communication exercé le 29/11/19 en application des dispositions des articles L. B1 et (2) L 85 du livre des procédures fiscales ainsi que de l’article L102 B de ce même livre, auprès de l’EURL [G] immobilier que la maison a une superficie de 330 M2 et comprend 6 chambres et 5 salles de bains.
(…)
Il est précisé que la villa, de par sa position dominante bénéficie d’une vue imprenable sur la mer, et est implantée dans un environnement remarquable, au sein d’un domaine privé sécurisé avec gardien, le [Adresse 8]. Ce domaine résidentiel est doté d’équipements divers tels que cours de tennis, terrain de volley, piscine, mini-golf. Ses résidents ont accès à une calanque privée. La villa de type californien et le jardin sont dans un état impeccable comme le montrent les photos sur le site de l’agence immobilière.  »

Il est constant que cette villa est connue comme une maison d’habitation de 306,5m2.

Dès lors que la valeur déclarée des comptes courants d’associés des époux [S] correspond aux possibilités réelles de remboursement de la SCI BOAE, l’administration fiscale a, à bon droit, fait usage de son droit de compensation pour ajouter à l’actif imposable de l’ISF 2016 et 2017 le montant des comptes courants litigieux.

La demande des époux [S] tendant à voir prononcer la déduction des comptes courants de l’actif de la SCI BOAE est donc rejetée.

Sur la valeur des titres non côtés de la SCI BOAE

En matière d’impôt de solidarité sur la fortune, en vertu des dispositions des articles 885 D et 885S du code général des impôts, la valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

Aux termes de l’article 666 du code général des impôts, la valeur d’un bien doit être déterminée de manière concrète et objective.

L’article 17 du livre des procédures fiscales dispose que l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, et que l’administration est alors tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

En matière d’ISF, le fait générateur est le 1er janvier de l’année d’imposition en application de l’article 885 E du code général des impôts.

Il appartient à l’administration d’établir le bien fondé de l’évaluation qu’elle retient.

La valeur vénale réelle d’un bien sur la base de laquelle l’administration des impôts est en droit, en application de ces dispositions, de rectifier le prix ayant servi de base à la perception d’une imposition correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait de retirer, à la date du fait taxable, de la vente du bien en cause.

Cette valeur peut être déterminée par comparaison avec les prix constatés pour des cessions de biens qui, sans être parfaitement identiques au bien en cause, lui sont intrinsèquement similaires, cette similitude portant sur l’état de fait et l’état de droit des biens.

Il est toutefois admis qu’en l’absence d’éléments de comparaison, d’autres méthodes puissent être utilisées et que pour déterminer la valeur vénale de titres non cotés, l’on combine différentes méthodes, suivant une pondération qui permet de prendre en compte les caractéristiques de la société.

Il peut être tenu compte de la valeur mathématique obtenue par actualisation de la valeur de l’actif net comptable de la société, c’est à dire la valeur vénale de ses actifs diminuée des éléments du passif réel. Cette valeur est utilisée pour évaluer les titres d’une société patrimoniale, dont l’objet essentiel est la détention et la gestion d’un patrimoine.

La combinaison des méthodes doit être mise en œuvre, s’agissant de titres non cotés, dès lors qu’elle permet de tenir compte de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande, dans un marché réel, au jour de la mutation.

S’il appartient à l’administration de rapporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés dans les déclarations à l’aide d’éléments tirés de comparaison avec des biens intrinsèquement similaires à celui en cause, le contribuable dispose de la faculté, pour contester le redressement, de critiquer les éléments de comparaison retenus par l’administration fiscale, étant précisé que la nécessité de similitude des biens n’implique pas qu’ils soient rigoureusement identiques en tous leurs éléments à celui à évaluer.

Le bien situé [Adresse 7] à [Localité 5], décrit ci-dessus, a été évalué dans la déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2016 et 2017 par les époux [S] pour un montant de 595 000 euros.

Dans les propositions de rectification litigieuses, le service a revalorisé l’actif immobilier à partir de 5 termes de comparaison à 3 257 000 euros.

Concernant la méthode d’évaluation retenue par l’administration :

En l’espèce, l’administration fiscale justifie l’utilisation de la méthode mathématique en indiquant l’absence de cessions de titres non cotés antérieurs au fait générateur de l’impôt et pertinents faisant ainsi échec au recours à l’utilisation de la méthode par comparaison. Il est constant que la seule cession existante datée du 29 octobre 2012 et enregistrée le 12 novembre 2012, porte sur 20 parts de la SCI entre [T] [S], et [Y] [S] pour une valeur de 5 000 euros soit 250 euros la part. De surcroît, l’administration fiscale relève que les SCI ne souscrivent par nature aucune déclaration permettant de connaitre l’actif et le passif.

Les contribuables sont mal fondés à reprocher à l’administration de ne pas justifier de l’échec de ses recherches dans ses bases de données dès lors que d’une part, cela consisterait à mettre à la charge de l’administration une preuve négative et d’autre part, les contribuables ne versent aucune pièce aux débats pour établir l’existence de tels comparables.

Il découle de ce qui précède que l’administration a, à juste titre, écarté la méthode par comparaison et mis en œuvre la méthode mathématique laquelle prend en considération les caractéristiques des biens immobiliers figurant à l’actif d’une SCI.

Le moyen soulevé par les contribuables sera donc rejeté.

Concernant la surface retenue de la villa et la pondération des surfaces :

Il n’est pas contesté par l’administration que la surface habitable de la villa est de 306,52m² comme mentionnée dans le jugement du tribunal administratif de Toulon du 27 janvier 2025. Cette surface sera donc celle retenue.

L’administration fiscale a appliqué des coefficients de pondération aux trois éléments composant l’ensemble immobilier litigieux pour tenir compte de son caractère exceptionnel, que sont le garage de 60 m² (coefficient de 0,5), la piscine de 87 m² (coefficient de 0,5) et la terrasse de 100 m² (coefficient de 0,2). Elle a ainsi ajouté 93,5 m2 à la surface habitable de la villa est de 306,52m2 et en a conclu que la nouvelle surface pondérée est de 400m2. Les époux [S] contestent la pertinence des coefficients de pondération appliqués par l’administration fiscale qu’ils jugent irréalistes et proposent d’y substituer des coefficients moins élevés.

Cependant, les contribuables ne justifient ni du bien-fondé des coefficients qu’ils proposent ni du caractère irréaliste ou excessifs de ceux choisis par l’administration fiscale et ce alors que les coefficients contestés sont ceux utilisés pour calculer la valeur locative cadastrale.

La demande des époux [S] concernant la modification des coefficients de pondération est donc rejetée.

Concernant les termes de comparaison :

Pour calculer le prix du mètre carré du bien litigieux, l’administration fiscale a choisi les cinq termes de comparaison suivants :

– Une vente du 15/09/2014, concernant une maison située à [Localité 6], [Adresse 9].
Cette maison a été construite en 1969 sur un terrain d’une superficie de 1946 m2, cadastrée section BS, parcelle [Cadastre 2], d’une catégorie cadastrale 3. Il s’agit d’une maison élevée sur deux niveaux, d’une surface utile de 207m², composée de sept pièces principales, soit un séjour, deux salons, quatre chambres, une cuisine, trois salles de bain et, en annexes, une piscine de 40 m2, une cave de 14m2 et des terrasses de 75m2.
Elle était libre au moment de la vente.
Sa surface pondérée est de : (207 X 1) + (40 X 0,5) + (14 X 0,3) + (75 X 0,2) = 246 M².
Le prix de 1 970 000€, rapporté à la surface utile pondérée de 239m² correspond à un prix de 8 002€ le M².

– Une vente du 16/05/2014 concernant une maison située à [Localité 6], [Adresse 10].
Cette maison a été construite en 1977 sur un terrain d’une superficie de 1930 m2, cadastrée section BS, parcelle [Cadastre 3], de catégorie cadastrale 2. Il s’agit d’une maison élevée sur deux niveaux, d’une surface utile de 285m2, composée de sept pièces principales, soit un séjour, six chambres, une cuisine, trois salles de bains et quatre WC.
Les annexes comprennent un garage de 24m2, une cave de 70m2 et une piscine de 40m2.
Elle était libre au moment de la vente.
Sa surface pondérée est donc de : (285 X 1) + ((40+24 X 0,50) + (70 X 0,30) = 338 M².
Le prix de 1 588 670€, rapporté à la surface utile pondérée de 338 m² correspond à un prix de 4700€ le M².

– Une vente du 09/07/2014 concernant une maison située à [Localité 7], [Adresse 11].
Cette maison a été construite en 1992 sur un terrain d’une superficie de 2433m2, cadastrée section AY, parcelle [Cadastre 4], de catégorie cadastrale 3. Il s’agit d’une maison élevée d’un étage, d’une surface utile de 168m², composée de neuf pièces principales, soit un séjour, trois chambres, une cuisine, quatre salles de bain et en annexes deux garages l’un de 34m² l’autre de 40m², un grenier de 56m², une cave de 13m², des terrasses de 99m2 et une piscine de 15m².
Elle était libre au moment de la vente.
Sa surface pondérée est de : (168 X 1) + ((34 + 40 + 15) X 0,5) + ((56 + 13) X 0,3) + (99 X 0,2) = 253 M².
Le prix de 2 210 000 €, rapporté à la surface utile pondérée de 253 m² correspond à un prix de 8 735 € le M².

– Une vente du 22/01/2013 concernant une maison située à [Localité 7], [Adresse 12].
Cette maison a été construite en 1994 sur un terrain d’une superficie de 1463m2, cadastrée section AY, parcelle [Cadastre 5], de catégorie cadastrale 3. Il s’agit d’une maison élevée d’un étage, d’une surface utile de 275m², composée de six pièces principales, soit une salle à manger, cinq chambres, une cuisine, une salle de bain et en annexes un garage de 45m², une cave de 12m², des terrasses de 85m² et une piscine de 35m².
Elle était libre au moment de la vente.
Sa surface pondérée est de : (275 X 1) + ((45+35) X 0,5) + (12 X 0,3) + (85 X 0,2) = 336 M².
Le prix de 1 885 000 €, rapporté à la surface utile pondérée de 336 m² correspond à un prix de 5610 € le M².

– Une vente du 30/04/2015 concernant une maison située à [Localité 6], [Adresse 13].
Cette maison a été construite en 1988 sur un terrain d’une superficie de 1115m2, cadastrée section BR, parcelle [Cadastre 6], de catégorie cadastrale 4. Il s’agit d’une maison élevée d’un étage, d’une surface utile de 145m², composée de six pièces principales, soit une salle à manger, un salon, quatre chambres, une cuisine, deux salles de bain et en annexes une terrasse de 50m2 et une piscine de 40m².
Elle était libre au moment de la vente.
Sa surface pondérée est de : (145 X 1) + (40 X 0,5) + (50 X 0,2) = 175 M².
Le prix de 1 332 170 €, rapporté à la surface utile pondérée de 175 m² correspond à un prix de 7612€ le M².  »

Force est de relever que l’administration fiscale utilise, dans le cadre de la mise en œuvre de la méthode mathématique, des termes de comparaison portant sur des cessions antérieures à la date du fait générateur de l’impôt. Elle ne s’appuie en aucun cas sur les mandats de vente ou la cession ultérieure du bien litigieux. Le moyen soulevé sur ces points par les époux [S] est donc rejeté.

Si seuls trois biens sont situés dans le [Adresse 8], il y a lieu de considérer que les cinq termes de comparaison retenus par l’administration fiscale sont pertinents, en ce qu’ils portent sur des biens immobiliers présentant des caractéristiques similaires à celui de la SCI BOAE quant à leur localisation géographique (proximité de la mer, vue directe sur la mer), leur superficie et les annexes qui les composent. Il y a lieu d’ajouter que les biens correspondent à la qualification de bien d’exception pour le secteur de [Localité 8] comme le bien litigieux. Il s’agit donc de biens comparables, à défaut d’être identiques.

De plus, les contribuables qui affirment que le bien de la SCI BOAE était dans un état d’entretien moyen, procèdent par seule affirmation, aucune pièce n’étant produite aux débats sur ce point pour étayer la véracité de leurs assertions.

Les époux [S] produisent aux débats une liste de huit mutations qu’ils estiment plus pertinente à retenir comme termes de comparaison :
 » 1/ Vente du 6/6/2014 : SU 191 m2, prix : 900 000€ concernant une maison située à [Localité 6], [Adresse 14].
Cette maison a été construite en 1983 sur un terrain d’une superficie de 1806 m2. Il s ’agit d’une maison élevée sur deux niveaux, d’une surface utile de 191 m2, composée de six pièces principales, soit une salle à manger, cinq chambres, une cuisine, deux salles de bain, 4 pièces annexes, avec en annexes un garage de 38 m2, une cave de 11 m2 et une terrasse de 32 m2.
Sa surface pondérée est de : (191 X 1) + (38 X 0,5) + (11 X 0,3) + (32 X 0,5) = 229,3m2
Le prix de 900 000 €, rapporté à cette surface utile pondérée correspond à une valeur de 3 925€ le M2.

2/ Vente du 16/5/2014 : SU 285 m2, prix : 1 588 670€ concernant une maison située à [Localité 6], [Adresse 10].
Cette maison a été construite en 1977 sur un terrain d’une superficie de 1930 m2. Il s ’agit d’une maison élevée sur trois niveaux, d’une surface utile de 285 m2, composée de sept pièces principales, soit une salle à manger, six chambres, une cuisine, trois salles de bain, 2 pièces annexes, avec en annexes un garage de 24 m2, une cave de 70 m2 et une piscine de 40 m2.
Sa surface pondérée est de : (285 X 1) + (24 X 0,5) + (70 X 0,3) + (40 X 0,5) = 338 m2
Le prix de 1 588 670€, rapporté à cette surface utile pondérée correspond à une valeur de 4 700€ le M2.

3/ Vente du 03/08/2015 : SU 171 m2, prix : 1 100 000€ concernant une maison située à [Localité 6], [Adresse 15].
Cette maison a été construite en 1994 sur un terrain d’une superficie de 1 175 m2. Il s ’agit d’une maison élevée sur trois niveaux, d’une surface utile de 171 m2, composée de six pièces principales, soit deux salles à manger, quatre chambres, une cuisine, trois salles de bain, 4 pièces annexes, avec en annexes un garage de 18 m2, une cave de 22 m2, une terrasse de 58 m2 et une piscine de 35 m2.
Sa surface pondérée est de : (171 X 1) + (18 X 0,5) + (22 X 0,3) + (58 X 0,5) + (35 X 0,5) = 233,1 m2.
Le prix de 1 100 000€, rapporté à cette surface utile pondérée, correspond à une valeur de 4 934€ le M2.

4/ Vente du 30/12/2015 : SU 140 m2, prix : 630 000€ concernant une maison située à [Localité 6], [Adresse 16].
Cette maison a été construite en 1978 sur un terrain d’une superficie de 1 839 m2. Il s ’agit d’une maison élevée sur deux niveaux, d’une surface utile de 140 m2, composée de cinq pièces principales, soit une salle à manger, quatre chambres, une cuisine, deux salles de bain, 3 pièces annexes, avec en annexes un garage de 31 m2, une cave de 2 m2, une terrasse de 43 m2 et un grenier de 6 m2.
Sa surface pondérée est de : (140 X 1) + (31 X 0,5) + (2 X 0,3) + (43 X 0,5) + (6 X 0,3) = 179,4 m2.
Le prix de 630 000€, rapporté à cette surface utile pondérée, correspond à une valeur de 3 512€ le M2.

5/ Vente du 30/03/2016 : SU 154 m2, prix : 720 000€ concernant une maison située à [Localité 6], [Adresse 17].
Cette maison a été construite en 1977 sur un terrain d’une superficie de 1 808 m2. Il s ’agit d’une maison élevée sur un niveau, d’une sur face utile de 154 m2, composée de six pièces principales, soit deux salles à manger, quatre chambres, une cuisine, trois salles de bain, 1 pièce annexe, avec en annexes un garage de 22 m2, et une terrasse de 17 m2.
Sa surface pondérée est de : (154 X 1) + (22 X 0,5) + (17 X 0,5) = 173,5 m2.
Le prix de 720 000€, rapporté à cette surface utile pondérée, correspond à une valeur de 4 150€ le M2.

6/ Vente du 15/09/2016 : SU 136 m2, prix : 1 220 000€ concernant une maison située à [Localité 6], [Adresse 18].
Cette maison a été construite en 1975 sur un terrain d’une superficie de 1 991 m2. Il s ’agit d’une maison élevée sur deux niveaux, d’une surface utile de 136 m2, composée de cinq pièces principales, soit une salle à manger, quatre chambres, une cuisine, deux salles de bain, avec en annexes un garage de 20 m2, une cave de 38 m2, une terrasse de 33 m2 et une piscine de 50 m2.
Sa surface pondérée est de : (136 X 1) + (20 X 0,5) + (38 X 0,3) + (33 X 0,5) + (50 X 0,5) = 198,9 m2.
Le prix de 1 220 000€, rapporté à cette surface utile pondérée, correspond à une valeur de 6 134€ le M2.

7/ Vente du 21/11/2017 : SU 300 m2, prix : 1 150 000€ concernant une maison située à [Localité 6], [Adresse 19]
Cette maison a été construite en 1987 sur un terrain d’une superficie de 4 243 m2. Il s ’agit d’une maison élevée sur un niveau, d’une surface utile de 300 m2, composée de sept pièces principales, soit deux salles à manger, cinq chambres, une cuisine, cinq salles de bain, 3 pièces annexes, avec en annexes un garage de 50 m2, une cave de 15 m2, et une piscine de 70 m2.
Sa surface pondérée est de : (300 X 1) + (50 X 0,5) + (15 X 0,3) + (70 X 0,5) = 364,5 m2.
Le prix de 1 150 000€, rapporté à cette surface utile pondérée, correspond à une valeur de 3 155€ le M2.

8/ Vente du 30/03/2017 : SU 182 m2, prix : 996.500€ concernant une maison située à [Localité 6], [Adresse 20].
Cette maison a été construite en 1989 sur un terrain d’une superficie de 1 801 m2. Il s ’agit d’une maison élevée sur deux niveaux, d’une surface utile de 182 m2, composée de neuf pièces principales, soit trois salles à manger, six chambres, une cuisine, trois salles de bain, 2 pièces annexes, avec en annexes un garage de 16 m2, une cave de 7 m2, et un grenier de 22 m2.
Sa surface pondérée est de : (182 X 1) + (16 X 0,5) + (7 X 0,3) + (22 X 0,3) = 198,9 m2.
Le prix de 996 500€, rapporté à cette surface utile pondérée, correspond à une valeur de 5 015€ le M2.  »

Force est de constater que si les biens sont situés dans le domaine du port d'[Localité 9], à l’exception du bien numéro trois situé au [Adresse 21] à [Localité 8], ils ne correspondent pas à des biens pouvant être qualifiés de comparables pertinents. En effet, six mutations concernent des biens dont la superficie est entre 45% à 60% plus petite que celle du bien litigieux. Les termes 1,4 et 5 ne comportent pas de piscine. Les termes 1, 4, 5, 6, 7 et 8 portent sur des villas qui ne sont pas situées en front de mer contrairement au bien de la SCI BOAE et le terme 2 concerne une maison située à 650m du bord de mer. A l’exception du terme 7, les autres termes proposés par les contribuables font mention d’un terrain plus petit que celui du bien à évaluer. Le terme 7 comporte des nuisances sonores en raison de sa proximité avec les terrains de tennis qu’il jouxte, contrairement au bien litigieux. Par ailleurs, les époux [S] ne produisent aucun élément de nature à établir que les comparables proposés présentent des caractéristiques particulières permettant de les retenir comme étant des biens d’exception à l’image de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5].

En conséquence, ces biens ne peuvent pas être considérés comme revêtant des caractéristiques approchantes de celles de l’immeuble appartenant aux époux [S]. Ces termes de comparaison n’apparaissent donc pas pertinents pour évaluer le bien des contribuables et sont écartés.

La demande des époux [S] est donc rejetée sur ce point.

Si la valeur de 7700 euros a été retenue dès la proposition de rectification pour l’ISF 2017, l’administration fiscale a, au cours de cette procédure, ramené à 7700 euros la valeur vénale de la villa pour l’ISF 2016.

Sur les abattements pour clause d’agrément et illiquidité

Il est admis que la valeur des parts sociales d’une société civile immobilière peut, selon les circonstances, faire l’objet d’une décote, notamment au titre de l’illiquidité des parts ou de l’existence d’une clause d’agrément, lorsque ces éléments sont susceptibles de restreindre la faculté de céder les parts ou de réaliser l’actif immobilier détenu par la société.

En l’espèce, la totalité des parts de la SCI BOAE est détenue en pleine propriété par Monsieur et Madame [S], lesquels sont mariés et relèvent du même foyer fiscal.

Dans ces conditions, la structure de détention du capital de la société ne fait apparaître aucune difficulté particulière susceptible de faire obstacle à la réalisation de l’actif immobilier détenu par la SCI BOAE.

Il n’est, dès lors, pas établi que les caractéristiques de détention des parts de la SCI BOAE justifient l’application d’une décote pour illiquidité ou d’une décote tenant à l’existence d’une clause d’agrément.

La demande des époux [S] est donc rejetée sur ces points.

Par suite, il convient d’infirmer partiellement la décision de rejet de la réclamation contentieuse de M. [Y] [S] et Mme [B] [H] épouse [S] du 13 février 2025 et de dire que ces derniers devront être déchargés des droits d’enregistrement mis en recouvrement suivant avis en date du 16 août 2022, concernant la prise en compte des revenus de M. [S] après déduction des frais professionnels dans le calcul du plafonnement de l’impôt de solidarité sur la fortune et concernant la surface pondérée de l’immeuble du [Adresse 7] à Saint Cyr-sur-mer dans le calcul de la valorisation des parts de la SCI BOAE au titre de l’ISF des années 2016 et 2017.

Les sommes consignées par ou pour le compte de M. [Y] [S] et Mme [B] [H] épouse [S] en exécution de cet avis de mise en recouvrement seront restituées par l’administration fiscale avec intérêts, tel que prévu à l’article L. 208 du livre des procédures fiscales, en ce qui concerne le rehaussement de la valeur vénale de leurs parts sociales détenues dans la SCI BOAE au titre de l’ISF des années 2016 et 2017.

Sur les autres demandes

Parties perdantes, les époux [S] seront condamnés aux dépens et leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe et par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

– REÇOIT l’intervention volontaire du Directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône ;

– INFIRME partiellement la décision de rejet du directeur général des finances publiques de la réclamation contentieuse de M. [Y] [S] et Mme [B] [H] épouse [S] du 13 février 2025, concernant la prise en compte des revenus de M. [S] après déduction des frais professionnels dans le calcul du plafonnement de l’impôt de solidarité sur la fortune et concernant la surface pondérée de l’immeuble du [Adresse 7] à Saint Cyr-sur-mer dans le calcul de la valorisation des parts de la SCI BOAE ;

– DIT qu’il appartiendra au directeur général des finances publiques, de notifier les dégrèvements en ce qui concerne l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2016 et 2017 de M. [Y] [S] et Mme [B] [H] épouse [S] ;

– ORDONNE la restitution des sommes payées à concurrence de ces dégrèvements ;

– REJETTE le surplus des demandes de dégrèvement de M. [Y] [S] et Mme [B] [H] épouse [S] ;

– DÉBOUTE M. [Y] [S] et Mme [B] [H] épouse [S] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE M. [Y] [S] et Mme [B] [H] épouse [S] aux dépens ;

– RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision de plein droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 02 Novembre 2026.

La Greffière La Présidente