TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

72Z

Minute

N° RG 25/01521 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2PYB

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 02/11/2026
à Me Benjamin BLANC
la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL
la SARL [Localité 2]

Rendue le DEUX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 05 Octobre 2026,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Pauline MALES, Greffière.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuite et diligences par son représentant légal domicilié audit siege social.

Représentée par Maître Jean Philippe LE BAIL de la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

Madame [V] [R] divorcée [A]
Chez Mme [M] [R] – [Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Maître Benjamin BLANC, avocat au barreau de BORDEAUX

La S.A.R.L. KEDEM
dont le siège social est :
[Adresse 4]
[Localité 4]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Albane RUAN de la SARL RUAN, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Selon actes de commissaire de justice délivrés le 10 juin 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] a fait assigner Madame [V] [R] et la SARL KEDEM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile :
– condamner Madame [R] et la SARL KEDEM à déposer le conduit d’extraction d’air mis en oeuvre sur le mur extérieur du mur Est de l’immeuble [Adresse 4] et, après dépose, à procéder à la remise du mur dans son état initial, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du 31ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et pour une durée de 2 mois à l’issue de laquelle il sera à nouveau statué par la présente juridiction y compris pour la liquidation de l’astreinte,
– condamner Madame [R] et la SARL KEDEM au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] a maintenu ses demandes.

Il entend d’abord répondre à l’irrecevabilité soulevée en défense par la SARL KEDEM en relevant d’une part, qu’il produit aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 10.04.2025 qui, dans sa résolution n°20, missionne précisément le syndic pour agir tant contre la propriétaire Madame [R] que contre la SARL KEDEM propriétaire de l’installation litigieuse, et d’autre part, que la demande de remise en état du mur est recevable en ce qu’elle tend à faire cesser le trouble manifestement illicite que constitue l’empiétement réalisé par l’installation litigieuse.
Sur le fond, il expose qu’il existe, à l’extérieur du mur Est de l’immeuble voisin situé [Adresse 4], une colonne d’extraction d’air d’une hauteur de 12 mètres, laquelle empiète sur la cour intérieure faisant partie intégrante de la copropriété de l’immeuble, empiétement constitutif d’un trouble manifestement illicite, justifiant la condamnation de Madame [V] [R], propriétaire de l’immeuble voisin, et de la SARL KEDEM, locataire commercial du rez-de-chaussée de cet immeuble exploitant une activité de restauration, à procéder à sa dépose. En réponse aux écritures de la SARL KEDEM, elle affirme qu’il n’existe aucune incertitude quant aux limites de propriété.

La SARL KEDEM a demandé au Juge des référés de :

– A titre principal, juger irrecevable l’action du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 1] représenté par son Syndic,

– A titre subsidiaire, juger qu’il n’est pas justifié d’un trouble manifestement illicite, et débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 1] de toutes ses demandes,

– A titre infiniment subsidiaire:

– condamner Mme [R] à la relever indemne de toutes sommes qui seraient mises à sa charge,

– condamner Mme [R] à supporter l’intégralité des travaux de suppression de la gaine extérieure et de remise en état du mur s’ils étaient ordonnés,

– condamner Mme [R] à supporter intégralement et faire exécuter l’intégralité des travaux nécessaire à la mise en place d’un nouveau système d’extraction et ce sous astreinte de 1 000€ par jour à compter du 30ème jour suivant la signification de l’ordonnance à venir ou à compter de la suppression de l’extraction existante si elle est antérieure,

– Condamner Mme [R] à verser une indemnité provisionnelle de 1 686€ / jour à compter de la date de fermeture de la société KEDEM et jusqu’à sa réouverture, accordant à la société KEDEM une indemnité provisionnelle de 127 714.50€,

– être autorisée à suspendre le règlement des loyers à compter du jour de dépose de l’extraction existante et ce jusqu’au jour de remise en service effective d’une extraction conforme,

– En toute hypothèse :

– Juger n’y avoir lieu à assortir d’une astreinte les éventuelles condamnations prononcées contre la société KEDEM,

– Accorder aux parties un délai de 6 mois pour exécuter les travaux qui seront ordonnés par le Juge des référés,

– Débouter toute partie de toute demande plus ample et contraire qui serait formulée contre la société KEDEM,

– Condamner Mme [R] aux dépens dont ceux avancés par elle, ainsi qu’à lui verser une somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle soutient d’abord que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] n’a pas qualité à agir alors que d’une part, il ne démontre pas que le syndic ait été autorisé à agir en justice et que d’autre part, il sollicite la remise en état d’un mur dont il n’est pas propriétaire.

Sur le fond, elle affirme que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] ne justifie pas du trouble manifestement illicite allégué puisque les pièces qu’il produit ne permettent pas d’acter sans débat les limites de propriété alors même qu’il existe une convention de servitude entre les propriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 7]. Elle relève à titre subsidiaire qu’il incombe au bailleur de délivrer des locaux conformes et comprenant une extraction, de sorte que Madame [R] lui a donné les autorisations nécessaires pour mettre en place une telle installation essentielle au fonctionnement de son commerce. Elle indique que si l’installation devait être retirée, elle n’a pas à en assumer le coût ou les conséquences puisqu’elle a respecté ses obligations en opérant des vérifications, en sollicitant le bailleur et en obtenant son autorisation préalablement aux travaux, et même, en allant au-delà de celles-ci en prenant en charge des travaux incombant juridiquement au bailleur. Elle entend aussi solliciter une provision en indiquant que si l’installation existante était retirée, il faudrait mettre en place un système d’extraction par l’intérieur, ce qui mettrait du temps.

A l’audience du 05 octobre 2026, Madame [R] a indiqué accepter de réaliser les travaux de nature à mettre fin à l’empiétement allégué en soulignant que ceux-ci devraient prendre au moins 4 mois.

Évoquée à l’audience du 5 octobre 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 2 novembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de procédure :

Aux termes des dispositions de l’article 117 du Code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : le défaut de capacité d’ester en justice ; le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Aux termes des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. En revanche, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés.

En l’espèce, la SARL KEDEM soulève l’irrecevabilité de la demande du SDC pour défaut de qualité à agir faute pour lui de justifier de l’autorisation pour agir de l’assemblée générale.

Le le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] a toutefois régularisé la situation en justifiant en cours d’instance de l’autorisation donnée selon procès-verbal d’assemblée générale du 10 avril 2025, étant en tout état de cause rappelé qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les procédures en référé, de sorte que l’exception invoquée par la SARL KEDEM doit être écartée.
Sur la fin de non-recevoir :
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En l’espèce, la SARL KEDEM soutient que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] n’a pas qualité à agir dès lors qu’il n’est pas propriétaire du mur dont il sollicite la remise en état.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] invoque toutefois l’existence d’un empiétement sur son fonds réalisé par une installation se trouvant sur l’immeuble voisin comprenant un local pris à bail par la SARL KEDEM de sorte qu’il justifie de sa qualité à agir à son encontre.
La fin de non-recevoir sera également rejetée.
Sur le trouble manifestement illicite :
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

Il résulte en l’espèce des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de constat dressé le 6 novembre 2024 par Maître [I], que la colonne d’extraction d’air qui a été fixée par la SARL KEDEM, après percement, à l’extérieur du mur Est de l’immeuble [Adresse 4], empiète sur la cour intérieure faisant partie intégrante de la copropriété de l’immeuble [Adresse 5]. Le commissaire de justice relève la présence, à proximité de ce conduit, de deux fenêtres au travers desquelles il peut apercevoir l’intérieur du restaurant exploité par la SARL KEDEM.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 mai 2024, le syndic de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] a mis en demeure la SARL KEDEM de remettre les lieux en état et de procéder à la dépose du conduit.

Si la SARL KEDEM affirme que les limites de propriété ne sont pas définies clairement, il convient toutefois de relever qu’à l’exception d’une servitude de vue sur la cour litigieuse au profit de l’immeuble situé au [Adresse 8] et grevant l’immeuble sis [Adresse 5], elle ne rapporte la preuve de l’existence d’une autre servitude ou élément de nature à justifier l’existence d’un tel empiétement sur la cour située au sein de la copropriété du 18 de ladite rue.

Madame [R], propriétaire du local pris à bail par la SARL KEDEM, qui a reconnu à l’audience devoir procéder aux travaux, sera condamnée à déposer le conduit et remettre les lieux en état, dans un délai de 5 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois, dont la présente juridiction ne se réservera pas la liquidation.

La SARL KEDEM sollicite à titre reconventionnel la condamnation de Mme [R] à supporter intégralement et faire exécuter l’intégralité des travaux nécessaire à la mise en place d’un nouveau système d’extraction et ce sous astreinte de 1 000€ par jour à compter du 30ème jour suivant la signification de l’ordonnance à venir ou à compter de la suppression de l’extraction existante si elle est antérieure.

Il convient de relever qu’il résulte d’un avenant au bail commercial du 15 juin 2022, que le local commercial comprend un système d’extraction, nécessaire à l’activité de restauration qui en constitue la destination, de sorte que Madame [R], tenue, en qualité de bailleresse, d’une obligation de délivrance conforme conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil et ayant, selon courriel de son conseil du 1er octobre 2026, accepté de prendre en charge les frais de pose d’une nouvelle colonne, doit supporter ces frais, sous réserve des autorisations de la copropriété et dans les conditions fixées au dispositif.

Les demandes de la SARL KEDEM, tendant à condamner la bailleresse à lui verser une indemnité et à être autorisée à suspendre le règlement des loyers à compter du jour de dépose de l’extraction existante et ce jusqu’au jour de remise en service effective d’une extraction conforme, supposent d’apprécier l’existence et l’étendue du préjudice allégué ainsi que l’imputabilité du préjudice d’exploitation invoqué alors que le preneur a lui-même posé l’ouvrage litigieux dont il est sollicité la dépose. Les demandes de la SARL KEDEM, non fondées en l’état sur une obligation dépourvue de contestation sérieuse, seront donc rejetées.

Madame [R], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], tenu d’ester en justice, la part des frais non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner Madame [R] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles étant rejeté.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

REJETTE l’exception de procédure et la fn de non-recevoir invoquées par la SARL KEDEM,
CONDAMNE Madame [V] [R] à déposer le conduit d’extraction d’air mis en oeuvre sur l’extérieur du mur Est de l’immeuble [Adresse 4] et, après dépose, à procéder à la remise du mur dans son état initial, dans un délai de 5 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois,
DIT que Madame [R] supportera l’intégralité des travaux de suppression et de remise en état du mur ;

CONDAMNE Madame [R] à supporter intégralement et faire exécuter l’intégralité des travaux nécessaire à la mise en place d’un nouveau système d’extraction dans un délai de 5 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois,
DEBOUTE la SARL KEDEM de sa demande de condamnation provisionnelle et de suspension du règlement des loyers ;
CONDAMNE Madame [V] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [R] aux dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Pauline MALES, Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.