TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/06053 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HLLO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [V], [D] [A]
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Sophie PINCHAUX, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [E]-[Q]
domicilié : chez Monsieur [P] [E], [Adresse 3]
comparant en personne

A l’audience du 10 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2026 prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de Me [Y], notaire à [Localité 3] (Loiret), en date du 11 avril 2014, Monsieur [W] [I] a donné à bail à Monsieur [L] [E]-[Q] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 534,28 euros, outre une provision de 45,00 € pour charges, payables d’avance au 1er de chaque mois.

Ledit bail a été conclu pour une durée de trois années consécutives, ayant commencé à courir le 11 avril 2014 pour se terminer le 10 avril 2017, a été renouvelé par tacite reconduction à l’échéance du 10 avril 2020.

Monsieur [W] [I] a fait donation à sa fille Madame [V] [A] de la nue-propriété de la maison sise au [Adresse 5], puis un congé pour vendre avec un préavis de 6 mois -au visa de l’article 15-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989- a été délivré le 8 octobre 2019 au locataire en titre par Monsieur [W] [I] et Madame [V] [A], Monsieur [L] [E]-[Q] ne s’étant pas porté acquéreur pour le prix de 90.000 euros net vendeur, et n’ayant pas quitté, ni rendu libre les lieux à l’expiration de ce délai fixé à l’échéance du bail le 10 avril 2020.

Monsieur [W] [I] est décédé le 23 mars 2024, laissant la pleine propriété de la maison louée à sa fille Madame [V] [A].

Par acte d’huissier du 26 août 2025 remis à l’étude, Madame [V] [A] a fait assigner Monsieur [L] [E]-[Q] -qui s’est maintenu dans les lieux depuis le 10 avril 2020- devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins qu’il :

valide au fond et en la forme le congé délivré le 8 octobre 2019 pour le 10 avril 2020 ;déclare que le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et qu’il est occupant sans droit ni titre à compter de la date d’effet du congé ;ordonne l’expulsion de Monsieur [L] [E]-[Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures d’exécution ;condamne Monsieur [L] [E]-[Q] à verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges indexés et contractuellement dus, avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir jusqu’à complète libération des lieux ;condamne Monsieur [L] [E]-[Q] aux entiers dépens comprenant le coût du congé et de l’assignation (article 696 du code de procédure civile) ;
L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 3 septembre 2025.

Le greffe du tribunal a été destinataire de la fiche diagnostic social et financier datée du 3 octobre 2025, d’où il ressort la parfaite carence de Monsieur [L] [E]-[Q] qui n’a pas pris contact avec le travailleur social aux fins d’analyse de sa situation personnelle.

Lors de l’audience du 10 mars 2026, Madame [V] [A], représentée par son avocat, a indiqué que Monsieur [L] [E]-[Q] avait abandonné les lieux sans restituer les clés du logement, se désistant ainsi de sa demande d’expulsion, tout en maintenant toutes ses autres demandes portant sur la validation du congé pour vendre, sur l’indemnité mensuelle d’occupation -dont le montant actualisé s’élève à la somme de 30.772,50 € selon décompte arrêté au 22 janvier 2026 produit à l’audience- et des dépens.

Monsieur [L] [E]-[Q] a comparu et déclaré être parti du logement fin septembre 2025, après avoir subi la liquidation de son activité de plombier avec une quasi-absence de ressources, puis être salarié depuis lors (1800 € par mois) pour soutenir financièrement son fils et payer ses impôts au fisc (saisie sur salaire de 400 € en cours). Il ajoute proposer de régler la somme de 400,00 € par mois pour apurer sa dette locative, et ce, dès que sa dette fiscale sera acquittée, sans toutefois préciser une quelconque date à la juridiction.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026, prorogé au 30 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La décision susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

Sur la recevabilité de l’action
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2026.
La demande formée par la bailleresse, Madame [V] [A], aux fins de validation du congé pour vendre et résiliation du bail est donc parfaitement recevable.

Sur la validité du congé pour vendre
Aux termes de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, Madame [V] [A] verse aux débats l’acte d’huissier de justice délivré le 8 octobre 2019 qui fait état du projet de vente du logement, avec offre de prix à concurrence de 90.000,00 euros net vendeur.

Le bail ayant été conclu pour une durée de trois années consécutives, ayant commencé à courir le 11 avril 2014 pour se terminer le 10 avril 2017, il a été renouvelé par tacite reconduction à l’échéance de son terme fixé au 10 avril 2020.

Le congé pour vente a été régulièrement délivré le 8 octobre 2019, soit plus de six mois avant le terme du contrat de bail, tandis que Monsieur [L] [E]-[Q] ne s’est pas manifesté quant à un éventuel achat du bien loué.

Par conséquent, le congé avec offre de vente délivré le 8 octobre 2019 par Monsieur [W] [I] et Madame [V] [A] sera validé à la date du 10 avril 2020 à 24 heures, et Monsieur [L] [E]-[Q] déclaré occupant sans droit ni titre de la maison sise au [Adresse 5] à compter du 11 avril 2020.

Sur la demande d’expulsion de l’occupant du logement
Madame [V] [A], demanderesse à l’action, s’est désistée de sa demande d’expulsion à l’audience en raison du départ du locataire qui a abandonné le logement loué.

De plus, il est constant qu’une ordonnance sur requête aux fins de reprise des lieux abandonnés et constat de résiliation du bail, a été prononcée le 7 mai 2026 -au cours du présent délibéré- par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans en application de l’article 14-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 3 du Décret n°2011-945 du 10 août 2011.

Sur l’indemnité d’occupationMonsieur [L] [E]-[Q] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 10 avril 2020 et, à compter du 11 avril 2020, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [L] [E]-[Q], occupant sans droit ni titre depuis le 11 avril 2020 de la maison sise au [Adresse 5], cause un préjudice à Madame [V] [A] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au loyer et charges mensuelles -majorée des augmentations légales en vigueur- calculée à compter de la date de résiliation du bail fixée au 10 avril 2020, et ce, jusqu’à la date :
– soit, du départ effectif (sans restitution des clés du logement) à la fin du mois de septembre 2025 de l’occupant sans droit ni titre, selon les pures allégations à l’audience de Monsieur [L] [E]-[Q],
– soit, du 21 janvier 2026, où le constat de l’abandon des lieux a pu être réalisé, aux termes du procès-verbal dûment dressé par ministère de commissaire de justice,
– soit, du 7 mai 2026 correspondant à l’ordonnance sur requête autorisant une reprise des lieux abandonnés prononcée par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans,
– soit, enfin, de la reprise officielle et effective des lieux qui a dû intervenir à l’expiration du délai d’opposition de l’ordonnance sur requête du 7 mai 2026 précitée.

Cette dernière option sera expressément choisie, et l’indemnité d’occupation égale au loyer et charges mensuelles -majorée des augmentations légales en vigueur- sera, par conséquent, calculée jusqu’à la reprise officielle effective des lieux (avec remise des clés) qui sera effectuée par voie de commissaire de justice.

En outre, à l’analyse des pièces versées aux débats, et notamment de l’examen :
– d’une part, du décompte des indemnités d’occupation impayées arrêté à la date du 22 janvier 2026 (pièce n°4 -Me PINCHAUX-DOULET) correspondant à la période de juin 2021 à janvier 2026 inclus pour un montant de 29.700,00 €,
– d’autre part, de la créance locative réactualisée à la date de l’audience de jugement, soit pour un montant global réclamé de 30.772,50 € (incluant les échéances de loyers de février 2026 et mars 2026),
il sera fait droit à la demande de la requérante -présentée oralement à l’audience, à l’appui des éléments produits à la procédure- laquelle correspond aux indemnités d’occupation d’un montant de 30.772,50 € dont reste redevable Monsieur [L] [E]-[Q] pour la période des mois de juin 2021 à mars 2026 inclus, ladite somme devant être assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision.
En l’absence de tous justificatifs produits aux débats, Madame [V] [A] sera toutefois déboutée de sa demande en paiement de la somme de 2.202,61 € relative aux charges afférentes aux échéances de loyers sur cette période allant de juin 2021 à l’année 2025 (pièce n°4 -Me PINCHAUX-DOULET).

Sur les dépens
Monsieur [L] [E]-[Q] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du congé, de l’assignation introductive et de la notification de l’assignation à la préfecture.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE valide à la date du 10 avril 2020 le congé pour vendre délivré le 8 octobre 2019, portant sur le bail conclu le 11 avril 2014, entre d’une part, Madame [V] [A] -venant aux droits de Monsieur [W] [I]- et d’autre part, Monsieur [L] [E]-[Q] sur une maison située au [Adresse 5] ;

CONSTATE que Monsieur [L] [E]-[Q] a abandonné les lieux loués sans procéder à la restitution des clés du logement ;

DIT, en conséquence, que Monsieur [L] [E]-[Q] restera redevable d’une indemnité d’occupation égale au loyer et charges mensuelles qui sera calculée jusqu’à la reprise effective des lieux (avec restitution des clés du logement) en présence d’un commissaire de justice, ceci conformément aux termes de l’ordonnance prononcée le 7 mai 2026 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans, autorisant la reprise des lieux abandonnés ;

CONDAMNE Monsieur [L] [E]-[Q] à payer à Madame [V] [A] la somme de 30.772,50 € (trente mille sept cent soixante-douze euros et cinquante centimes) correspondant aux indemnités d’occupation impayées calculées sur la période des mois de juin 2021 à mars 2026 inclus, ladite somme étant assortie des intérêts calculés au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [L] [E]-[Q] aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé, de l’assignation et de la notification à la préfecture, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,