TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/05452 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HKGD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. SCALIS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP SOREL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [V] [Z]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2026 prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

La SA SCALIS a donné à bail à Madame [V] [Z] un appartement à usage d’habitation principale de type 4 situé au [Adresse 2], par contrat du 4 avril 2024, pour un loyer mensuel de 496,52 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la SA SCALIS a fait signifier le 11 avril 2025 à Madame [V] [Z] un commandement de payer sous 6 semaines visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.964,36 euros, selon décompte arrêté au 3 avril 2025.

Ce même commandement a fait sommation à la locataire de justifier de l’occupation des lieux.

Le bailleur a ensuite fait assigner, par acte du 7 juillet 2025 délivré à l’étude, Madame [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;ordonner par conséquent à Madame [V] [Z] ainsi qu’à tous occupants de leur chef, de quitter les lieux sis [Adresse 2], après en avoir remis les clés et, à défaut, ordonner leur expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner Madame [V] [Z] au paiement de la somme de 2.741,62 euros au titre des loyers, provisions sur charges locatives et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025, date du commandement de payer les loyers, sur 1.964,36 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus, et ce conformément à l’article 1231-7 du Code civil ;condamner Madame [V] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération effective des lieux ;condamner Madame [V] [Z] au paiement de la somme de 250,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Madame [V] [Z] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.
L’affaire a été appelée à l’audience qui s’est tenue le 10 mars 2026.

A cette audience, la SA SCALIS, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.719,70 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a fait état de paiements réalisés sur les derniers mois correspondant à ses loyers et charges courants et a donné son accord à l’octroi de délais de paiement.

Madame [V] [Z], citée à l’étude, n’a pas comparu, mais son fils présent, mais non muni d’un pouvoir de représentation, a déposé un courrier aux termes duquel cette dernière a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire pour ne pas être expulsée, et a proposé de régler 100,00 euros par mois au total pour apurer sa dette locative.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience d’où il ressort la carence de Madame [V] [Z] qui n’a pas pris contact avec le travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026 prorogé au 30 octobre 2026.

Il a été demandé au bailleur SCALIS de transmettre en cours de délibéré le protocole d’accord éventuellement établi entre les parties aux fins d’homologation.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

En application de l’article 474 du même Code, la décision est réputée contradictoire, dans la mesure où elle est susceptible d’appel et une des parties, non citée à personne, n’ayant pas comparu.

I. SUR LA RESILIATION :

– sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 8 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 conformément à la rédaction du texte applicable au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

– sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dans ses termes applicables au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 4 avril 2024 contient une clause résolutoire (article 6 des conditions générales) dans le délai de 6 semaines prévu par la loi, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2025, pour la somme en principal de 1.964,36 euros.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour éteindre les causes du commandement de payer a expiré le samedi 24 mai 2025, jour ouvré, ce délai étant en conséquence reporté au premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 26 mai à 24 heures, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Dans ce délai, Madame [V] [Z] a procédé à un seul règlement de 696,07 €, et il en résulte que les causes du commandement de payer du 11 avril 2025 n’ont pas été éteintes.

Ainsi, il y aura lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 mai 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA SCALIS a produit à l’audience, un décompte daté du 26 février 2026 démontrant que Madame [V] [Z] reste devoir -après soustraction des frais de procédure (339,20 €) qui relèvent éventuellement des dépens- la somme de 3.719,70 euros, échéance de février 2026 incluse.

Absente à l’audience, Madame [V] [Z] ne conteste pas, par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative.

En conséquence, Madame [V] [Z] sera condamnée au paiement de cette somme de 3.719,70 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [V] [Z], non-comparante, sollicite par lettre déposée à l’audience par son fils, des délais de paiement et propose de régler 100,00 euros par mois en sus du loyer courant, pour apurer la dette locative et éviter la mesure d’expulsion.

Le bailleur a donné son accord pour un tel plan d’apurement, le versement proposé permettant d’apurer l’arriéré de loyers dans la limite du délai légal admissible.

Aussi, il y aura donc lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [V] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SCALIS, Madame [V] [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu entre la SA SCALIS et Madame [V] [Z], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 26 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.719,70 euros (selon décompte en date du 26 février 2026, échéance de février 2026 incluse) au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [V] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100,00 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SCALIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [V] [Z] soit condamnée à verser à la SA SCALIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toutes les autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter au regard des circonstances de l’espèce.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 octobre 2026, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,