TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/05450 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HKGB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [V] (salarié) muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [C] [U]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2026, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2024, prenant effet suivant avenant à la date du 16 octobre 2024, l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [C] [U] un local à usage d’habitation de type 4 situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 520,80 euros, hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Compte tenu du non-paiement des loyers et charges de Madame [C] [U], l’OPH LOGEMLOIRET a informé préalablement la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret le 12 mai 2025 de cette situation.

Se prévalant de la persistance des impayés, LOGEMLOIRET a ensuite fait délivrer à Madame [C] [U] le 13 mai 2025, un commandement visant la clause résolutoire figurant au contrat de bail, de justifier de l’assurance du logement et de payer sous 6 semaines la somme principale de 3.054,03 euros au titre des loyers et charges échus.

Les causes du commandement n’ayant pas été remplies dans les délais impartis, LOGEMLOIRET a fait assigner Madame [C] [U] -par acte d’huissier de justice remis à l’étude le 16 juillet 2025- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :
constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner que la location consentie à Madame [C] [U] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ;juger que Madame [C] [U] sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [C] [U] au titre des loyers et charges à la somme de 5.208,79 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code civil ;condamner Madame [C] [U] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner Madame [C] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;condamner Madame [C] [U] au paiement d’une somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Madame [C] [U] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2026 où Madame [C] [U], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A cette audience, l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET, représenté par Monsieur [V], juriste-employé du bailleur dûment mandaté, a maintenu ses demandes introductives en actualisant sa créance locative arrêtée au 4 mars 2026 à la somme de 8.320,06 euros, hors frais de poursuites (échéance de février 2026 incluse), puis, il a ajouté que quelques paiements avaient cependant repris et qu’un rappel d’APL devrait être versé prochainement.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience en apportant un historique des difficultés de Madame [C] [U], de nationalité italienne, qui vit seule avec la charge de 3 enfants dont 2 scolarisés, a perdu ses ressources (RSA et prestations CAF) en décembre 2024 n’ayant pu justifier de 120 h de travail dans le 4 ème trimestre 2024, mais avec une récente reprise d’emploi dans une société de nettoyage, cette dernière devrait, aux dires du travailleur social, retrouver son droit aux prestations CAF.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026, prorogé au 30 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur social justifie avoir informé la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret de la situation d’impayés de Madame [C] [U] le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayées formée par le bailleur LOGEMLOIRET est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, et applicable dans sa rédaction au moment de la délivrance du commandement le 13 mai 2025, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 19 novembre 2024, prenant effet suivant avenant à la date du 16 octobre 2024, contient deux clauses résolutoires (articles 3-6 et 4-2 des conditions générales) prévoyant un délai de 6 semaines à compter du commandement de payer signifié le 13 mai 2025 à la locataire-occupante qui visait le délai contractuel et légal de six semaines (article 3-6) pour le règlement de la somme en principal de 3.054,03 euros, ainsi que le délai d’un mois légal et contractuel (article 4-2) pour la justification de l’assurance locative.

En conséquence, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur la clause résolutoire relative aux loyers impayés figurant au bail, le délai d’un mois sera retenu au motif du défaut de justification de l’assurance « risques locatifs » des locaux loués par Madame [C] [U], et ce, en application de l’article 7 g de la loi du 06 juillet 1989.

Madame [C] [U] disposait donc d’un délai d’un mois jusqu’au vendredi 13 juin 2025 à 24 heures pour justifier de la souscription d’une assurance « risques locatifs » des locaux loués.

En conséquence, les causes du commandement n’ayant pas été éteintes, il convient de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 13 juin 2025.

Sur l’indemnité d’occupation
Madame [C] [U] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 13 juin 2025 et, à compter du 14 juin 2025, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [C] [U], occupante sans droit ni titre depuis le 14 juin 2025 cause un préjudice à LOGEMLOIRET qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer et charges mensuelles -majorée des augmentations légales en vigueur- à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux, conformément à la demande introductive.

Sur l’expulsion de la locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 13 juin 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [U] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

A toutes fins, il est rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, LOGEMLOIRET verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et des charges, pour prouver les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 4 mars 2026 évalue la dette locative à la somme de 8.320,06 euros, après soustraction des frais de poursuite (150,53 € et 132,87 €) qui relèvent éventuellement des dépens.

Il convient par ailleurs de soustraire de cette somme, les montants non contractuels facturés au titre des pénalités risque locatif/assurance (16 x 5,50 € = 88,00 €), soit une somme due ramenée à 8.232,06 Euros.

Madame [C] [U], non comparante et non excusée, ne conteste pas, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments ont été ainsi vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Madame [C] [U], défenderesse à l’action défaillante, au paiement de cette somme de 8.232,06 Euros, ladite somme étant assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision.

Par ailleurs, il n’y aura pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement à la locataire, le paiement des loyers et charges n’ayant pas intégralement repris avant l’audience, le montant de la dette étant très important, et la défenderesse non-comparante n’ayant pas, en outre, jugé utile de présenter oralement et de soumettre au tribunal les raisons précises de ses difficultés tant sociales que financières.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [C] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

En l’espèce, nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, et au regard de la situation très difficile, tant au niveau social que financier, de Madame [C] [U], il n’apparaît pas équitable de la condamner à verser à son bailleur une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.
La demande de l’OPH LOGEMLOIRET de ce chef sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, suivant jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 19 novembre 2024 -prenant effet suivant avenant à la date du 16 octobre 2024- entre l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET et Madame [C] [U] concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 juin 2025, et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNE Madame [C] [U] à produire l’attestation d’assurance du logement sis [Adresse 3] sous quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que Madame [C] [U] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [C] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [C] [U] à verser à l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET la somme de 8.232,06 Euros (huit mille deux cent trente-deux euros et six centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 mars 2026 (échéance de février 2026 incluse) et hors frais non contractuels et de procédure, ladite somme étant en outre assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [C] [U] à verser à l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au loyer et charges mensuelles, qui sera calculée à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [C] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation introductive.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 octobre 2026, la minute étant signée par P. TROLONGE, Juge, et par D.STRUS, greffière.

La Greffière, Le Juge,