TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/05437 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HKFN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par M. [U] (salarié) muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [V]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

Madame [K] [H] épouse [V]
demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

A l’audience du 19 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 6 avril 2022, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [L] [V] et à Madame [K] [H], épouse [V], un logement à usage d’habitation principale de type 3, avec jardin et stationnement aérien, situés au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 454,92 euros pour le logement et 9,75 € pour le stationnement et jardin, hors charges, payables à terme échu le 1er de chaque mois.

Compte tenu du non-paiement des loyers et charges, l’OPH LOGEMLOIRET a informé préalablement la CAF du Loiret dès le 28 novembre 2024 de la situation d’impayé locatif des époux [V].

Suite à la persistance d’impayés locatifs de Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 12 mai 2025 à ces derniers un commandement de payer par ministère d’huissier de justice dans les 2 mois visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.306,79 euros.

A défaut de règlement par les locataires en titre des causes du commandement dans le délai imparti, la société LOGEMLOIRET a fait assigner les époux [V] -par actes d’huissier de justice du 31 juillet 2025 signifiés à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :
constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner que la location consentie à Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la Loi du 6 juillet 1989 ;juger que Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V] seront expulsés (logement + stationnement), ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V] au titre des loyers et charges à la somme de 2.461,08 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 al.3 du Code civil ;condamner solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;condamner solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V] au paiement d’une somme de 400,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;
condamner solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 août 2025.

À l’audience du 10 mars 2026, Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V] ont comparu en informant le tribunal que Monsieur [V], exerçant l’activité de plombier, avait été placé en liquidation judiciaire simplifiée sur ses patrimoines professionnel et personnel suivant un jugement rendu le 12 novembre 2025 par le Tribunal de Commerce d’Orléans.

Les époux [V] évoquent ensuite l’insalubrité du logement loué par leur bailleur LOGEMLOIRET, puis Monsieur [V] quitte la salle d’audience.

La société LOGEMLOIRET -représentée avec pouvoir par Monsieur [U]- a déclaré maintenir ses demandes introductives à l’encontre de Monsieur [L] [V] et de Madame [K] [H], épouse [V], lesquels ne perçoivent pas l’APL, puis elle a actualisé sa dette locative, en augmentation régulière, selon son décompte du 2 mars 2026 produit aux débats et arrêté à un montant de 4.603,65 €, hors frais de poursuites (échéance de février 2026 incluse).

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de la complète carence des époux [V] qui n’ont donné aucune suite aux propositions de rendez-vous du travailleur social.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026, prorogé au 30 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, la décision sera contradictoire, les parties ayant régulièrement comparu en personne ou dûment représentées, et susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 7 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la CAF du Loiret la situation d’impayés locatifs des époux [V] dès le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET SUR L’EXPULSION

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 12 mai 2025 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 6 avril 2022 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 page 8 des conditions générales), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié à la personne des locataires le 12 mai 2025, pour la somme en principal de 2.306,79 euros et ce, dans le délai contractuel de 2 mois, et non dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.
Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Les époux [V] disposaient donc d’un délai de 2 mois pour s’acquitter de cette somme de 2.306,79 euros, expirant le samedi 12 juillet 2025, jour ouvré, le délai étant légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le mardi 15 juillet 2025 à 24 heures.

En l’absence de règlement dans ce délai des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à la date du 15 juillet 2025.

L’expulsion de Monsieur [L] [V] et de Madame [K] [H], épouse [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES CONDAMNATIONS AU PAIEMENT ET SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte détaillé du 2 mars 2026 démontrant que Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V] restent devoir solidairement la somme de 4.603,65 €, hors frais de poursuite (138,08 € +128,39 €) lesquels sont susceptibles d’être éventuellement inclus dans les dépens.
Comparants à l’audience de jugement du 10 mars 2026, Monsieur [L] [V] et de Madame [K] [H], épouse [V] contestent le montant de leur dette locative dont les éléments ont été vérifiés ci-avant, en estimant que :
d’une part, les dettes personnelles de Monsieur [L] [V] devraient être effacées aux termes du jugement du tribunal de commerce d’Orléans ouvrant une procédure de mise en liquidation judiciaire de son activité de plombier-entrepreneur individuel tant sur ses patrimoines professionnel, que personnel, d’autre part, le logement à usage d’habitation principale qu’ils occupent au [Adresse 4] est manifestement insalubre.
A l’analyse, force est de constater que les époux [V] ne versent aux débats, à l’appui de leurs prétentions orales à l’audience, aucun élément ou justificatif probant de nature à constituer un commencement de preuve de leurs allégations, tant en ce qui concerne l’état d’insalubrité du logement mis à leur disposition et qu’ils occupent depuis bientôt 4 années, que s’agissant de la dette locative dont ils demeurent solidairement tenus et redevables à l’égard de l’OPH LOGEMLOIRET, aux termes du bail dûment régularisé par eux le 6 avril 2022.

Les époux [V] ne pourront donc qu’être déboutés de ce chef de demandes reconventionnelles, puis condamnés solidairement, en conséquence, à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 4.603,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 2 mars 2026- échéance de février 2026 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision.
En outre, il est constant que Monsieur [L] [V] et de Madame [K] [H], épouse [V] restent solidairement redevables des loyers et charges du bail jusqu’au 15 juillet 2025 et, à compter du 16 juillet 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 16 juillet 2025, les locataires-défaillants ont manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur LOGEMLOIRET qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.
Ainsi, Monsieur [L] [V] et de Madame [K] [H], épouse [V] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation -indexée selon les conditions contractuelles prévues au bail- au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure à la résiliation du bail, qui sera calculée à compter du 1er mars 2026 (selon décompte détaillé du 2 mars 2026-échéance de février 2026 incluse)), et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur.
Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [L] [V] et de Madame [K] [H], épouse [V], parties perdantes, devront supporter solidairement la charge des entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 mai 2025 et de l’assignation introductive.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Au regard des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, et vu l’absence de toute information communiquée à la juridiction, tant sur la situation sociale que financière de Monsieur [L] [V] et de Madame [K] [H], épouse [V], l’équité commande de condamner solidairement les époux [V] à verser à leur bailleur une indemnité de 400,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, suivant jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges figurant au bail conclu le 6 avril 2022, entre la société LOGEMLOIRET, d’une part, et Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation principale avec jardin et stationnement aérien, situés au [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 juillet 2025 et que le bail est résilié à cette date ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [V] et à Madame [K] [H], épouse [V], occupants sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux loués sis au [Adresse 4] et de restituer les clés dans les 8 jours de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que les meubles et objets se trouvant éventuellement dans les lieux suivront le sort prévu notamment aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.603,65 euros (quatre mille six cent trois euros et soixante cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 2 mars 2026- échéance de février 2026 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges du logement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, calculée à compter du 1er mars 2026 (cf. décompte arrêté au 2 mars 2026) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité de 400,00 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [K] [H], épouse [V] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12 mai 2025 et de l’assignation introductive ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 octobre 2026, la minute étant signée par le juge et par la greffière.
La greffière,                                                                                   Le juge,