TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/02364 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HEBL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [E]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2026, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Suivant contrat sous seing privé du 15 février 2023 -assorti d’un état des lieux d’entrée contradictoirement établi lors de la prise de possession le 24 février 2023- la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [E] un appartement à usage d’habitation principale de type 3 situé au [Adresse 3], assorti de 2 places de stationnement (P31& 32), moyennant un loyer mensuel de 622,58 € et une provision pour charges de 78,18 €, payables chaque mois à terme échu.

En raison notamment d’impayés de loyers et charges, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, valant mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance « risques locatifs », a été délivré à la requête de la société CDC HABITAT le 12 novembre 2024 à Monsieur [H] [E], la somme réclamée en principal au titre des loyers et charges échus et impayés s’élevant à 2.194,67 euros (décompte arrêté au 6 novembre 2024).

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 31 janvier 2025, et communiqué par voie électronique le 5 février 2025 à la Préfecture du Loiret, la SA CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
Constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [E], ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 2] Publique ;Condamner Monsieur [H] [E] au titre des loyers et charges à la somme de 2.194,67 correspondant aux causes pécuniaires du commandement, et ce sous réserve des loyers échus au jour du jugement ;Condamner Monsieur [H] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges, révisable selon les dispositions contractuelles à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;Condamner Monsieur [H] [E] au paiement d’une somme de 1.000,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [H] [E] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
En cours de procédure, Monsieur [H] [E] a délivré par lettre du 5 avril 2025 congé de son logement, puis un constat d’état des lieux de sortie contradictoire du logement a été établi par ministère de commissaire de justice le 14 mai 2025 en sa présence.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025, et renvoyée -aux fins de chiffrage par le bailleur des dégradations locatives constatées en sortie des lieux- à l’audience du 10 mars 2026.

A cette audience de jugement, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a déclaré, au soutien de ses écritures, d’une part, que la dette de loyers, charges et frais de poursuites impayée s’élevait à la somme actualisée de 3.291,60 €, et d’autre part, que le coût des réparations dégradations locatives imputables au locataire sortant (dépôt de garantie de 622,58 € déduit) s’élevait à 670,80 €, tout en maintenant ses demandes en paiement des dépens et des frais irrépétibles, mais en renonçant à ses demandes principales de résiliation de bail pour acquisition de la clause résolutoire, d’indemnité d’occupation et d’expulsion.

Monsieur [H] [E], bien que régulièrement cité à l’étude, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience d’où il ressort la parfaite carence de Monsieur [H] [E] qui n’a pas honoré les propositions de rendez-vous du travailleur social les 29 avril et 19 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026, prorogé au 30 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel, en l’absence du défendeur Monsieur [H] [E] à l’audience de jugement, lors du retrait par la société requérante de ses demandes introductives d’instance visant à la résiliation de bail par acquisition de la clause résolutoire, à l’octroi d’une indemnité d’occupation, ainsi qu’à l’expulsion du locataire-défendeur.

I. Sur les demandes principales relatives aux réparations locatives et à l’arriéré de loyers et charges

Sur les réparations locatives :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, le même article 7 c) précise que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. 
En outre, il sera rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.
Ainsi, à l’analyse des pièces versées aux débats par le bailleur CDC HABITAT, force est de constater que quelques dégradations locatives -dont l’intégralité a été imputée à Monsieur [H] [E], locataire sortant- ont été effectivement relevées lors de l’état des lieux de sortie dressé le 14 mai 2025.

Toutefois, après étude et comparaison minutieuse de l’état des lieux d’entrée contradictoirement établi entre les parties le 24 février 2023 relevant un « bon état d’usage » des pièces de l’appartement (et non à l’état de neuf), avec l’état des lieux de sortie du 14 mai 2025 dressé contradictoirement par ministère de commissaire de justice, lequel décrit des peintures des murs et plafonds en « état d’usage correct », il n’apparaît pas que le devis/bon de commande du 15 mai 2025 de la SARL S.D.R. relatif à des travaux de peinture des murs et plafonds d’un montant de 1.131,51 € TTC puisse être imputé dans son intégralité à Monsieur [H] [E], et ce, sans tenir aucun compte un taux de vétusté/d’usure normale s’appliquant sur les embellissements du logement du fait des 2 années et 3 mois d’occupation des locaux, les murs et plafonds étant déjà « à l’état d’usage » lors de l’entrée du locataire dans les lieux loués.

En l’espèce, et sur ce poste de dépenses, le taux de vétusté imputable au bailleur sera donc fixé à 55 %, soit un montant de 622,33 € à la charge de la société requérante, et la somme différentielle de 509,18 € imputable à Monsieur [H] [E].

S’agissant du nettoyage complet et nécessaire du logement -au regard de l’état des lieux relevé le 14 mai 2025- chiffré à la somme de 161,86 € TTC selon le devis/bon de commande du 9 juillet 2025 de la SAS TEAMEX, il apparaît justifié d’en laisser intégralement le coût à Monsieur [H] [E].

De ce fait, il y aura lieu, en conséquence, de condamner Monsieur [H] [E] à supporter la somme de 671,04 € (509,18 € + 161,86 €) au titre de sa quote-part de réparations locatives relevées suite à son départ des lieux, sachant toutefois qu’après déduction du dépôt de garantie de 622,58 € conservé par la société-bailleresse, Monsieur [H] [E] devra être condamné à payer à la SA CDC HABITAT la somme résiduelle de 48,46 €.

Sur l’arriéré de loyers et charges :
En l’espèce, la SA CDC HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi qu’un décompte détaillé des loyers et charges (daté et arrêté au 10 octobre 2025) dont reste redevable Monsieur [H] [E], prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à 3.291,60 € comprenant les loyers et charges arriérés, ainsi que les frais de poursuites pour un montant global de 441,90 € -lesquels relèvent éventuellement des dépens- outre des frais bancaires de rejet de prélèvement (2 x 13,51 €) qui -non-contractuellement prévus au bail- ne peuvent être imputés au locataire, soit une créance locative qui sera ramenée à un montant de 2.822,68 €.

Il est constant que Monsieur [H] [E], absent à l’audience bien que régulièrement cité, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative, ainsi vérifiée par le tribunal.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner Monsieur [H] [E] à payer à la SA CDC HABITAT la somme résiduelle de 2.822,68 € au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés.

II. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Au regard des circonstances du présent litige, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA CDC HABITAT sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement du 12 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, suivant jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONSTATE que la SA CDC HABITAT ne maintient pas ses demandes de résiliation de bail avec constat d’acquisition de la clause résolutoire, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion, à l’encontre de Monsieur [H] [E] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.822,68 € (deux mille huit cent vingt-deux euros et soixante-huit centimes) au titre des loyers et charges -hors frais de poursuites et frais non-contractuels- demeurés impayés pour le logement loué sis au [Adresse 3], pris à bail le 15 février 2023, et libéré le 14 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme résiduelle de 48,46 € (quarante-huit euros et quarante-six centimes) au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 622,58 € acquis au bailleur ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement du 12 novembre 2024.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, le 30 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,