TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 30 Octobre 2026
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier : Mme PECOURT, Greffière placée
Débats en audience publique le : 10 Juillet 2026

N° RG 24/00879 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4RSJ
Grosse délivrée le
30/10/2026
À
-Me Frédéric BERGANT

-Me Isabelle BENETTI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2], prise en la personne de son syndic en exercice le cabinet COULANGE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [A] [O] née le 19 Juillet 1975 à [Localité 1] (NOUVELLE-ZÉLANDE), demeurant [Adresse 4]

Monsieur [T] [P] né le 10 Août 1975 à [Localité 2] (ROYAUME-UNI), demeurant [Adresse 4]

représenté tous les deux par Maître Isabelle BENETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

[A] [O] et [T] [P] sont propriétaires des lots n° 65 et n° 80 au sein de la copropriété [Adresse 5], située [Adresse 6] à [Localité 3], qui comportent plusieurs terrasses et un jardin sur lequel ils ont fait édifier une piscine hors-sol à container avec arrimage et systèmes de filtration et alimentation fixes.

Par acte du 20 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] a fait assigner en référé [A] [O] et [T] [P] aux fins suivantes :
-condamner [A] [O] et [T] [P] à retirer la piscine installée dans le jardin constituant le lot n° 80, en ce compris les travaux de maçonnerie, les réseaux, édifice de filtration et tuyaux d’alimentation, ainsi qu’à remettre en état les parties communes, en ce compris la remise en état de la dalle béton qui a fait l’objet de percements pour ancrage d’IPN, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance a intervenir,
-condamner [A] [O] et [T] [P] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] a réitéré ses demandes, exposant en substance que :
-la piscine a été installée sur une partie commune spéciale à usage privatif sans aucune autorisation de la copropriété, pourtant requise par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété,
-cette installation présente une dangerosité en raison notamment de son poids pesant sur la dalle en béton constituant la toiture des garages se trouvant en dessous, engendrant ainsi un risque d’effondrement, et affecte, d’autre part, l’aspect extérieur de l’immeuble.

Par leur conseil, [A] [O] et [T] [P], ont rétorqué que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], ne visant aucun fondement juridique, se heurtent à une contestation sérieuse en ce que :
-les terrasses et jardin compris dans leurs lots sont purement privatifs de sorte que la suppression des aménagements qui leur sont apportés ne saurait être ordonnée en référé,
-l’installation de la piscine, démontable, hors sol et de moins de 10 m2, ne nécessitait aucune autorisation de l’administration ou du syndicat de la copropriété,
-la piscine qui n’est pas située au-dessus des garages et qui est arrimée en pleine terre ne présente aucune dangerosité.

Outre le rejet de toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], [A] [O] et [T] [P] ont sollicité 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une ordonnance en date du 25 octobre 2024, rendue avant dire droit, il a été ordonné une expertise et sursis à statuer sur toutes les demandes des parties.

A l’audience de renvoi du 10.07.2026, [Localité 4] DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], sis [Adresse 6] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice, la Société COULANGE IMMOBILIER, SAS, par l’intermédiaire de son conseil, demande, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété, des articles 835, 837, 699 et 700 du Code de procédure civile, de :
« DEBOUTER les époux [O] – [P] de leur demande de jonction de la présente instance avec l’instance référencée RG 26/02618 ;
JUGER que les constructions litigieuses (dalle béton, piscine et ses accessoires) constituent un trouble manifestement illicite préjudiciable au syndicat des copropriétaire « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice le Cabinet DEVICTOR ;
SE DECLARER COMPETENT pour statuer sur le présent litige ;
• A TITRE PRINCIPAL :
CONDAMNER Madame [O] [A] et Monsieur [P] [T] à procéder à la remise en état des communs en procédant à la démolition de la dalle béton et la piscine y reposant au sein du jardin du lot n° 80 devenu lot n°81 (appartement n° 5), en ce compris les travaux de maçonnerie, les réseaux, édifice de filtration et tuyaux d’alimentation, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,
• A TITRE SUBSIDIAIRE :
ORDONNER le renvoi de la présente affaire à une audience au fond au visa des dispositions de l’article 837 du Code de procédure civile.
• EN TOUT ETAT DE CAUSE :
DEBOUTER Madame [O] [A] et Monsieur [P] [T] de toutes demandes, fins et conclusions contraires.
CONDAMNER in solidum Madame [O] [A] et Monsieur [P] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER in solidum Madame [O] [A] et Monsieur [P] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée par ordonnance de référé du 23 mai 2025, distraits au profit de Maître BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

[A] [O] et [T] [P], par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 367 du Code de Procédure civile, 837 al 1 du Code de Procédure Civile, R421-2 et suivants, du Code de l’urbanisme, 700 du Code de procédure civile, demandent de :
« A titre principal,
Ordonner la jonction de l’instance avec l’appel en cause de la société PISCINELLE enrôlée sous le numéro RG 26/02618
Ordonner le renvoi de l’instance à une audience pour qu’il soit statué sur le fond.
Subsidiairement,
Débouter purement été simplement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes,
Dire n’y a voir lieu à la remise en état des « communs » puisque le caractère « commun » ou «privatif » du lieu où est positionné l’ouvrage relève de l’appréciation du juge du fond.
Déboute en conséquence le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dépose de l’ouvrage, et de sa demande d’astreinte.
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à verser à Madame [A] [O] et Monsieur [T] [P] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.
Faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Le condamner en outre aux entiers dépens de l’instance ».

L’affaire a été mise en délibéré au 16.10.2026. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande de jonction

Le dossier dont la jonction est demandée n’ayant pas été retenu à la même audience, la jonction n’est matériellement pas possible, de sorte que cette demande est sans objet.

Sur la demande principale

le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, se prévaut de ce que la piscine installée par les défendeurs dans leur jardin constituerait un trouble manifestement illicite, puisqu’elle serait installée sur des parties communes à usage privatif sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires d’une part, et qu’elle aurait été installée en violation du règlement de copropriété, sans déclaration préalable, ni étude de sol, d’autre part.

[A] [O] et [T] [P] excipent de ce que leur jardin ne constituerait pas une partie commune à usage privatif, mais une partie privative, de sorte qu’aucune autorisation n’était nécessaire.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

L’examen du règlement de copropriété du 23.04.2018 p.36, 37,38, et 45, laisse apparaître que constituent des parties communes spéciales « les jardins ou espaces intérieurs autres que privatifs avec leurs plantations et leurs équipements » ? mais qu’il existe également des « jardins privatifs ».

L’examen du document intitulé Modificatif EDD « [Adresse 1] » SCCV BPI.7, prévoit un état descriptif, dont les parties indiquent que le lot n°80 serait celui des parties, mais qu’il serait devenu 81 à une date et dans des conditions non précisées.
Ce document mentionne en p.20, relative au modificatif de l’état descriptif de division, que le lot 80 comprend une terrasse n°1 au sud, une terrasse n°2 à l’Est, une terrasse n°3 au nord, un jardin n°1 au sud, un jardin n°2 au nord-est, une jardinière au sud et à l’est.
Ce document ne précise cependant pas la nature du jardin en cause.

Dans de telles conditions, il n’est pas possible de déterminer avec l’évidence requise au stade des référés si la piscine en cause a ou non été installée sur une partie commune à usage privatif ou sur une partie privative.

Par ailleurs, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner si la piscine est partiellement enterrée ou non, au-dessus du garage ou non, si une déclaration de travaux et une étude de sols étaient nécessaires ou non, ou s’il s’agit ou non d’une installation prévue par le règlement de copropriété, dans la mesure où il résulte de l’expertise que l’installation ne présente pas de danger immédiat, faute d’évidence de l’illicéité du trouble, il n’y a pas lieu à référé, à plus forte raison alors qu’il est demandé la démolition de la piscine, ce qui présente un caractère irréversible.

Sur la demande de passerelle

Les parties demandent à bénéficier des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile.

Cet article dispose : « A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.
Lorsque la représentation par avocat est obligatoire devant la juridiction à laquelle l’affaire est renvoyée, il est ensuite procédé comme il est dit à l’article 842 et aux trois derniers alinéas de l’article 844. Lorsque le président de la juridiction a ordonné la réassignation du défendeur non comparant, ce dernier est convoqué par acte d’huissier de justice à l’initiative du demandeur. »

En la présente espèce, aucune urgence ne justifie qu’il soit dérogé aux dispositions de droit commun, protectrices des droits de la défense.
Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, , qui succombe au moins partiellement à l’instance, sera condamné à payer à [A] [O] et [T] [P] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprennent les frais d’expertise.

La demande visant à « Faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 », trop imprécise, s’analyse en une demande indéterminée. Elle sera rejetée.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constatons que la demande de jonction est devenue sans objet ;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Rejetons la demande visant à bénéficier du mécanisme dit « de la passerelle » ;

Rejetons comme indéterminée la demande visant à « Faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 » ;

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à [A] [O] et [T] [P] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, .

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 5] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.