TRIBUNAL DE COMMERCE DE BRIVE LA GAILLARDE

ORDONNANCE du 2 Novembre 2026

Rôle n° 2026R00017

Demandeur

: Interrégionale POLYGONE SOCIETE ANONYME D’HLM

[Adresse 1]

Assisté de

: Me Walter SALAMAND avocat au Barreau de Lyon et ayant pour avocat

postulant Me Emmanuel GARRELON avocat au Barreau de Brive

Défendeur

: SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 6

[Adresse 2]

Assisté de

: Me Sophie MORIN-FEYSSAC avocate au Barreau de Brive

JUGE

: Mme Elisabeth BAFFET

Assistée lors des débats par Me Clara MARTEL

Débats à l’audience publique du 19 octobre 2026

Ordonnance rendue le 2 novembre 2026 par mise à disposition au greffe

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EXPOSE DES FAITS

Dans le cadre de la requalification du [Adresse 3] à [Localité 1], la société publique locale de [Localité 2] et de son agglomération a lancé un appel à projets pour la réalisation d’un programme immobilier incluant une résidence autonome et des logements locatifs sur l’ancienne caserne [Etablissement 1].

Le groupement lauréat, composé des sociétés KALILOG, POLYGONE et l’association EDENIS, s’est organisé autour d’un protocole en date du 30 août 2023. La société KALILOG a consenti à la société INTERREGIONALE POLYGONE un contrat de réservation pour une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). La société SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 6 s’est ensuite substituée à la société KALILOG en qualité de vendeur.

Le 18 octobre 2023, les sociétés INTERREGIONALE POLYGONE et KAUFMAN & BROAD PROMOTION 6 ont conclu un acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement portant sur la rénovation du bâtiment et la création de 95 logements en résidence autonomie et 28 logements locatifs sociaux (Pièce n°1).

Le contrat prévoyait un délai de réalisation de 24 mois à compter de sa signature, soit une livraison initialement fixée au 18 octobre 2025.

Toutefois, la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 6 a notifié à l’acquéreur de nombreux retards dans l’exécution des travaux. Par courrier du 28 juin 2024, elle annonçait un premier décalage de la livraison à fin janvier 2026, invoquant la découverte d’un câble sous tension et des difficultés de validation des étais de façades (Pièce n°2).

Par courrier du 17 mars 2026, la société vendeuse a notifié un nouveau report de la date de

livraison au 30 novembre 2026, invoquant notamment des intempéries, des contraintes d’interface avec les travaux de la ville et des modifications prescrites par l’architecte des bâtiments de France (Pièce n°3). Cette position a été réitérée par courrier du 1er juillet 2026, dans lequel la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 6 justifiait un retard cumulé de 507,5 jours par la survenance de causes légitimes de suspension et contestait par avance l’application de pénalités de retard (Pièce n°4).

La société INTERREGIONALE POLYGONE souligne que ces retards impactent fortement sa situation financière et engendrent un risque de recours de la part de l’exploitant futur, la société EDENIS. Cette dernière a d’ailleurs fait part de ses vives inquiétudes quant au respect du calendrier de commercialisation et de déménagement des résidents, notamment en raison du retard de livraison du logement témoin (Pièce n°5).

Estimant ne pas disposer des éléments techniques suffisants pour vérifier le bien-fondé des causes de retard invoquées par le vendeur et pour chiffrer son préjudice, la société INTERREGIONALE POLYGONE a sollicité une mesure d’expertise.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2026, signifié le 31 août 2026, la société INTERREGIONALE POLYGONE a fait assigner la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 6 devant ce tribunal.

DEBATS

L’affaire, appelée à l’audience publique du 21 septembre 2026 a été évoquée à l’audience du 19 octobre 2026 et mise en délibéré à la date de ce jour.

DEMANDES DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions, pièces et plaidoirie, la société INTERREGIONALE POLYGONE demande au tribunal :

Désigner un expert judiciaire avec pour mission :

Se faire communiquer tous les documents et toutes les pièces qu’il jugera utiles à sa mission et organiser toute réunion d’expertise éventuellement utile à la réalisation de sa mission ;

Se rendre sur les lieux et entendre les parties ;

Constater le retard pris dans l’exécution des travaux prévus par le contrat de vente en l’état d’achèvement du 18 octobre 2023 et en déterminer les causes ;

Chiffrer les préjudices de toutes natures subis par la société INTERREGIONALE POLYGONE en raison de ce retard, en incluant notamment la perte de chiffre d’affaires consécutive à l’absence de mise à disposition du bâtiment dans les temps ;

Donner son avis sur l’imputabilité des préjudices subis par INTERREGIONALE POLYGONE ;

Tenter de concilier les parties ;

D’une manière générale, donner tout élément de fait susceptible d’éclairer la juridiction qui sera saisie du litige.

Aux termes de ses conclusions, pièces et plaidoirie, la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 6 demande au tribunal :

La société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 6 s’en remet à la sagesse du tribunal sur la demande d’expertise, sous réserve de l’issue de la procédure au fond.

DISCUSSION ET MOTIVATION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Attendu qu’aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ;

En l’espèce, suivant acte authentique en date du 18 octobre 2023, la société SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 6 a vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) à la société INTERREGIONALE POLYGONE un ensemble immobilier devant comprendre 95 logements en résidence autonomie et 28 logements locatifs sociaux, avec un délai contractuel de réalisation de 24 mois fixant la livraison initiale au 18 octobre 2025 ;

Il résulte des pièces versées aux débats que la livraison de l’ouvrage a fait l’objet de plusieurs reports successifs notifiés par la société SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 6 par courriers des 28 juin 2024, 17 mars 2026 et 1er juillet 2026, portant la date prévisionnelle de livraison au 30 novembre 2026; que la société SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 6 invoque à ce titre un retard cumulé de 507,5 jours qu’elle impute à diverses causes de suspension du délai de livraison (découverte d’un câble sous tension, difficultés de validation d’étais de façades, intempéries, contraintes d’interface avec les travaux de la ville et prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France);

La société INTERREGIONALE POLYGONE conteste l’ampleur et le bien-fondé de ces justifications et fait état de répercussions financières majeures ainsi que d’un risque de recours de la part du futur exploitant de la résidence, la société EDEN ;

La société SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 6 déclare s’en remettre à la sagesse de la juridiction sur la mesure d’expertise sollicitée, ce qui s’analyse en une contestation de principe ; que toutefois, l’appréciation de la réalité, de l’ampleur et des causes exactes des retards de chantier allégués, ainsi que l’évaluation des préjudices financiers susceptibles d’en découler, requièrent des investigations techniques complexes qui échappent aux seules compétences de la société acquéreuse ;

Un litige potentiel au fond entre les parties quant à l’application des pénalités de retard, au bien-fondé des causes de suspension invoquées et à l’indemnisation des préjudices subis est ainsi suffisamment caractérisé ; que la société INTERREGIONALE POLYGONE justifie dès lors d’un motif légitime, au sens de l’article 145 précité, à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire contradictoire ;

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance, tout en circonscrivant la mission de l’expert à des constatations purement techniques et factuelles conformément aux dispositions de l’article 238 du Code de procédure civile, à l’exclusion de toute qualification juridique des causes de suspension contractuelles et de toute mission de conciliation prohibée par l’article 240 du même code ;

La mesure d’instruction étant ordonnée dans l’intérêt probatoire de la société INTERREGIONALE POLYGONE, demanderesse à l’instance, celle-ci supportera la charge de l’avance des frais d’expertise ;

Sur les dépens

Qu’en application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ; que la mesure sollicitée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile étant ordonnée au bénéfice exclusif de la société INTERREGIONALE POLYGONE avant tout procès au fond, il y a lieu de laisser provisoirement les dépens de la présente instance à sa charge ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal de Commerce de Brive-la-Gaillarde, assistée du Greffier, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

DONNONS ACTE à la société SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 6 de ses protestations et réserves d’usage et de ce qu’elle s’en remet à justice sur la demande d’expertise ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et DÉSIGNONS pour y procéder M. [T] [Y], [Adresse 4],

Avec pour mission de :
* Convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, et recueillir leurs observations ;
* Se faire communiquer par les parties ou par tout tiers avec leur accord tous documents contractuels, techniques et comptables utiles à l’accomplissement de sa mission (notamment l’acte de VEFA du 18 octobre 2023, les plannings initiaux et recalés, les comptes rendus de chantier, les relevés d’intempéries et les courriers de notification de retard) ;
* Se rendre sur les lieux du chantier situé [Adresse 3] à [Localité 1] et procéder à une visite contradictoire de l’ensemble immobilier ;
* Constater l’état d’avancement des travaux au regard des prévisions du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 18 octobre 2023 et relever le retard effectif de livraison (y compris concernant le logement témoin) ;
* Rechercher et déterminer de manière technique et chronologique les causes exactes des retards pris dans l’exécution des travaux ; examiner en particulier chacun des événements invoqués par la société SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 6 (découverte d’un câble sous tension, validation des étais de façades, intempéries, contraintes d’interface avec les travaux de la ville, prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France) et préciser, pour chacun d’eux, sa réalité matérielle, sa date de survenance et son incidence effective en nombre de jours sur le chemin critique du chantier ;
* Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues et l’imputabilité des retards constatés ;
* Donner tous éléments permettant de chiffrer les préjudices de toute nature subis par la société INTERREGIONALE POLYGONE consécutivement à ces retards, en incluant notamment les pertes d’exploitation ou de chiffre d’affaires liées au décalage de la mise à disposition du bâtiment ;
* D’une manière générale, fournir tous éléments techniques et factuels susceptibles d’éclairer la juridiction qui sera éventuellement saisie du litige au fond ;
* Établir un prérapport de ses constatations, le soumettre aux parties en leur impartissant un délai d’au moins quatre semaines pour présenter leurs dires récapitulatifs, et y répondre point par point dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert ou de refus de sa part, il sera, à la requête de la partie la plus diligente ou même d’office, procédé à son remplacement par simple ordonnance de Monsieur le Président du tribunal

FIXONS à la somme de 4000 € (quatre mille euros) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être con signée par la société INTERREGIONALE POLYGONE entre les mains du Greffier.