TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■

N° RG 25/58761 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGUW

N° : 2

Assignation du :
19 Décembre 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 octobre 2026

par Clotilde LAMBERT, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDERESSE

Madame [D] [H] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Anne-France DE HARTINGH, avocat au barreau de PARIS – #R186

DEFENDERESSE

La société LA FABRIK, S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Anouk SEVRIN, avocat au barreau de PARIS – E0202

DÉBATS

A l’audience du 25 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Clotilde LAMBERT, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte sous seing privé en date des 20 mars 2018, Madame [H] [Y] a renouvelé le bail commercial donné à la société KABOUL GOUMET BAR sur les locaux situés [Adresse 2], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2018, moyennant un loyer annuel de 10.416 euros hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2019, la société KABOUL GOURMET BAR a cédé à la société LA FABRIK son droit au bail sur les locaux susvisés. Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2018, Madame [H] a autorisé la dite cession.

Par acte d’huissier remis à personne morale le 1er septembre 2025, Madame [H] [Y] a fait délivrer à la société LA FABRIK, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 3.630 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 25 aout 2025.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, Madame [H] [Y] a fait assigner la société LA FABRIK devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire,
– juger et prononcer que celle-ci est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025,
– ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son fait et ce avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force armée s’il y a lieu,
– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira à la bailleresse de désigner et ce aux frais, risques et périls de la défenderesse,
– dire que faute par celle-ci d’avoir vidé les lieux, elle sera tenue à la date de l’ordonnance à intervenir, de payer à la bailleresse une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard,
– la condamner à payer à la demanderesse :
– la somme en principal de 5.830 euros avec intérêts de droit sur la somme de 3.630 euros à compter du 1er septembre 2025, date du commandement de payer, en règlement des loyers, hors charges, arriérés dus depuis le mois de juin 2025, décompte arrêté échéance d’octobre 2025 incluse,
– le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du 1er novembre 2025 au jour de l’ordonnance à intervenir, soit 1 000 euros par mois hors taxes et hors charges auxquelles s’ajoutent la somme de 100 euros à titre de provision mensuelle sur charges,
– une indemnité d’occupation mensuelle de 2.000 euros à compter de l’ordonnance à intervenir outre la provision sur charges mensuelle de 100 euros et ce jusqu’à complète libération des lieux,
– la somme de 137,71 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2024,

– 10 % sur les arriérés de loyers/indemnités d’occupation et provisions sur charges en application de la clause d’intérêt inscrite au bail,
– la somme de 3.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,
– juger et prononcer que le montant du dépôt de garantie versé par la défenderesse sera acquis à la demanderesse à titre de dommages et intérêts,
– condamner la défenderesse au paiement de tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 1er septembre 2025, soit 168,31 euros, et le coût de levée de l’état des privilèges et nantissements soit 48,44 euros.

Cette affaire a été retenue à l’audience du 25 septembre 2026.

Lors de cette audience, Madame [H] [Y], par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil demande de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire,
– juger et prononcer que celle-ci est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 01er octobre 2025,
– ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son fait et ce avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force armée s’il y a lieu,
– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira à la bailleresse de désigner et ce aux frais, risques et périls de la défenderesse,
– dire que faute par celle-ci d’avoir vidé les lieux, elle sera tenue à la date de l’ordonnance à intervenir, de payer à la bailleresse une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard,
– la condamner à payer à la demanderesse :
– la somme en principal de 16.500 euros avec intérêts de droit sur la somme de 3.630 euros à compter du 1er septembre 2025, date du commandement de payer, en règlement des loyers, hors charges, arriérés dus depuis le mois de juin 2025, décompte arrêté échéance de septembre 2026 incluse,
– le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges à compter de l’échéance du 1er janvier 2026 au jour de l’ordonnance à intervenir, soit 1.000 euros par mois hors taxes et hors charges auxquelles s’ajoutent la somme de 100 euros à titre de provision mensuelle sur charges, soit 1.100 euros mensuel,
– une indemnité d’occupation mensuelle de 2.000 euros à compter de l’ordonnance à intervenir outre la provision sur charges mensuelle de 100 euros et ce jusqu’à complète libération des lieux,
– la somme de 137,71 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2024,
– 10 % sur les arriérés de loyers/indemnités d’occupation et provisions sur charges en application de la clause d’intérêt inscrite au bail,
– la somme de 674 euros au titre de la taxe foncière 2025,
– la somme de 3.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,
– juger et prononcer que le montant du dépôt de garantie versé par la défenderesse sera acquis à la demanderesse à titre de dommages et intérêts,
– ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an et pour chaque année,

– condamner la défenderesse au paiement de tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 1er septembre 2025, soit 168,31 euros, le cout de délivrance des actes requis dans le cadre de la présente instance soit 129,78 euros et le coût des KBIS et de levée de l’état des privilèges et nantissements soit 77,35 euros,
– débouter la société LA FABRIK de ses demandes, fins et prétentions.

La société LA FABRIK, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, demande de :
– ordonner que le commandement de payer du 1er septembre 2025 ne peut produire effet qu’à hauteur de la somme non sérieusement contestable de 3 300 euros,
– réduire l’indemnité d’occupation provisionnelle sollicitée à hauteur de 1.100 euros par mois, correspondant au loyer et charges contractuels,
– réduire le montant de l’astreinte sollicitée à hauteur de 100 euros par jour de retard et reporter son point de départ à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,
– rejeter la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– ordonner que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions visées et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Il est constant que pour permettre l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée et que, bien que délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, le commandement de payer demeure valable à hauteur du montant des loyers échus et impayés. Une clause résolutoire ne peut pas être mise en œuvre pour un défaut de paiement des frais de recouvrement.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 1er septembre 2025 pour un montant de 3.630 euros en principal.
Il ressort du décompte que ce commandement n’est justifié qu’à hauteur de 3.300 euros, 330 euros correspondant à des intérêts de retard qui ne sont pas justifiés.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats et de la confirmation par la défenderesse que la locataire ne s’est pas acquittée de la totalité des causes justifiées du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 1er octobre 2025.

Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte et ce d’autant que le concours de la force publique permet déjà d’assurer l’exécution de la décision. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La demanderesse sollicite à la fois le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charge soit 1.100 euros à compter du 1er janvier 2026 et de 2.000 euros à compter de l’ordonnance à intervenir.

Cette seconde somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail. Il convient, en référé, de n’accorder cette indemnité d’occupation que dans sa part non contestable soit le montant du loyer courant, charges et taxes en sus.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, Madame [H] [Y] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui régler la somme 16.500 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté échéance de septembre 2026 inclus.

Il ressort du contrat de bail, des décomptes, du paiement réalisé et du montant de l’indemnité d’occupation sus fixée que la société LA FABRIK est redevable de manière non contestable de la somme de 11.000 euros (1.100×11-1.100) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échéance de septembre 2026 incluse.

La demanderesse demande, en outre, la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 137,71 euros au titre de la régularisation de charges pour 2024 et la somme de 674 euros pour la taxe foncière 2025. Au regard de la rédaction du contrat de bail et des éléments versés aux débats, la défenderesse est redevable de ces sommes.

Dès lors, la société LA FABRIK sera condamnée, par provision, à payer Madame [H] [Y] la somme non sérieusement contestable de 11.000 euros (1.100×11-1.100) au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation échéance de septembre 2026 incluse, la somme de 137,71 euros au titre de la régularisation de charges de 2024 et la somme de 675 euros au titre de la taxe foncière de 2025.

Sur la clause pénale

La demanderesse sollicite également la condamnation de la société LA FABRIK à lui verser 10% sur les arriérés de loyer/indemnité d’occupation et provisions sur charges dus à compter du 1er septembre 2025 en application de la clause d’intérêt inscrite au bail.

Elle demande, en conséquence l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [H] [Y] demande que le dépôt de garantie lui soit acquis à titre de dommages et intérêts.

L’octroi de dommages et intérêts excède les pouvoirs du juge des référés. Cette demande n’est, en outre, pas motivée.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référés sur cette demande.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de Madame [H] [Y].

Sur les demandes accessoires

La société LA FABRIK, qui succombe, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront uniquement le cout du commandement de payer et le cout de délivrance de l’assignation.

Il convient, également, de la condamner à payer à la demanderesse la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er octobre 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société LA FABRIK et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons par provision la société LA FABRIK à payer à Madame [H] [Y] la somme de 11.000 euros (onze mille euros) au titre du solde des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation échéance de septembre 2026 incluse ;

Condamnons par provision la société LA FABRIK à payer à Madame [H] [Y] la somme de 137,71 euros (cent trente-sept euros et soixante-et-onze cents) au titre de la régularisation de charges de l’année 2024 ;

Condamnons par provision la société LA FABRIK à payer à Madame [H] [Y] la somme de 674 euros (six cent soixante-quatorze euros) au titre de la taxe foncière de l’année 2025 ;

Condamnons par provision la société LA FABRIK à payer à Madame [H] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.100 euros (mille cent euros) à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande au titre de la clause pénale et sur la demande de dommages et intérêts ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Condamnons la société LA FABRIK à payer à Madame [H] [Y] la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejetons toutes autres demandes ;

Condamnons la société LA FABRIK aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer et le cout de délivrance de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 29 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Clotilde LAMBERT