TRIBUNAL
JUDICIAIRE
[L] [Localité 1]

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N° RG 26/54988 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDLGK

N° : 6

Assignation du :
09 Juillet 2026

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE [L] RÉFÉRÉ
rendue le 29 octobre 2026

par Clotilde LAMBERT, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDERESSE

La société [Adresse 1], société anonyme
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Jérôme NORMAND, avocat au barreau de PARIS – #E1452

DEFENDERESSE

La Société DK TECHNOLOGY, Société à responsabilité limitée
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Esther PARIENTE, avocat au barreau de PARIS – #C2427

DÉBATS

A l’audience du 25 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Clotilde LAMBERT, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2023, à effet du 1er mai 2018, la société [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société DK-TECHNOLOGY, des locaux situés au 1er étage de l’immeuble NAXOS, [Adresse 5] et deux emplacements de parking 43 et 102, pour une durée de 12 années dont 6 ans fermes, à compter du 1er juin 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 22.260 euros hors taxes et hors charges, avec une franchise de loyer de 12 mois à compter de la date de prise d’effet du bail outre les charges.

Par acte sous seing-privé en date du 18 janvier 2024, la [Adresse 1] et la société DK-TECHNOLOGY ont conclu un avenant au contrat de bail susvisé par lequel le preneur s’est engagé à restituer les emplacement n°43 et 102 et ont été adjoints au bail les emplacements n°65 et 66.

Par acte d’huissier en date du 4 juin 2026, la [Adresse 1] a sommé la société DK-TECHNOLOGY de lui payer la somme de 30.928,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 mai 2026.

Par acte d’huissier remis à étude le 9 juillet 2026, la société [Adresse 1] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés, la société DK-TECHNOLOGY aux fins de voir :
– condamner la société DK-TECHNOLOGY à lui payer, par provision : la somme de 41.470,37 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires, une pénalité de 10% de cette somme et des intérêt de retard de 1% à la date d’exigibilité de sommes avec capitalisation des intérêts,
– condamner la société DK-TECHNOLOGY à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût de l’assignation et de la sommation de payer.

A l’audience du 25 septembre 2026, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la [I] [L] [Localité 4] EIFFEL a demandé au juge des référés de :
– débouter la société DK-TECHNOLOGY de l’ensemble de ses demandes,
– condamner la société DK-TECHNOLOGY à lui payer, par provision : la somme de 30.928,98 euros au titres des arriérés de loyers, charges et accessoires, une pénalité de 10% de cette somme et des intérêts de retards calculé sur la base d’un taux mensuel de 1% de la somme due, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité, à la date d’exigibilité de sommes avec capitalisation des intérêts,
– condamner la société DK-TECHNOLOGY à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût de l’assignation et de la sommation de payer.

Au soutien de ses prétentions et en réponse à la défenderesse, la demanderesse soutient que sa contestation n’est pas sérieuse faute pour la défenderesse d’apporter la preuve de son préjudice. Elle soutient que seuls deux incidents ponctuels se sont produits avec le chauffage les 3 novembre et 8 décembre 2025 lesquels ont été résolus en 4 jours maximum.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société DK-TECHNOLOGY demande au juge des référés de:
– dire n’y avoir lieu à référés sur les demandes de la [Adresse 1],
– débouter la [I] [L] [Localité 4] EIFFEL de l’ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
– constater qu’elle a réglé le 9 juillet 2026 la somme de 10.541,39 euros au titre du 3ème trimestre 2026 et déduire cette somme de toute provision qui viendrait à être allouée,
– ordonner la compensation entre les sommes réclamées par la demanderesse et sa créance indemnitaire de 13.042, 72 euros,
– écarter, subsidiairement réduire, la clause pénale,
– écarter, subsidiairement ramener au taux d’intérêt légal, les intérêts de retard sollicités ;
A titre infiniment subsidiaire :
– lui accorder des délais de paiement de 24 mois avec suspension des pénalités, intérêts et clause de résiliation ;
En tout état de cause : condamner la [Adresse 1] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société DK-TECHNOLOGY soulève l’existence d’une contestation sérieuse quant à cette dette. Elle invoque les articles 1217 et suivant du Code civil et l’exception d’inexécution ou la possibilité de réduire le prix en cas d’inexécution suffisamment grave du cocontractant. Elle affirme ainsi n’avoir pu bénéficier de chauffage dans ses locaux de novembre 2025 à mars 2026. Elle invoque, en outre, une possible compensation entre le préjudice subie par elle qu’elle estime à 13.042,72 euros (5 mois de loyer et 5.000 euros pour l’acquisition de 5 chauffages d’appoints outre la surconsommation électrique et des interventions techniques) et sa dette de loyer. Elle affirme qu’il excède les pouvoirs du juge des référés d’évaluer son préjudice et d’opérer la dite compensation et qu’il convient donc de dire n’y avoir lieu à référés.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 octobre 2026.

MOTIFS [L] LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ». « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. « .

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié).

L’article 835 alinéa 2 ne prive pas la juridiction des référés du pouvoir d’apprécier si l’éventualité d’une compensation entre créances réciproques est de nature à rendre sérieuse ou non la contestation de l’obligation invoquée par la partie qui demande une provision et, dans la négative, prononcer la condamnation au versement d’une provision.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Il ressort des éléments du dossier et les parties s’accordent sur une dette de loyers, charges et taxes hors frais d’huissier de 30.928,98 euros à la date de l’audience 3ème trimestre 2026 inclus.

La société DK-TECHNOLOGY verse aux débats un courrier de sa part à la bailleresse en date du 30 janvier 2026 en réponse à une mise en demeure de payer dans lequel elle se plaint de problèmes de chauffage, de la nécessité pour elle d’avoir acheté et d’utiliser des chauffages d’appoint et demande qu’une solution soit apportée ainsi que des échanges de mails avec la bailleresse desquels il ressort que lors du passage d’un prestataire le 29 janvier 2026 celui-ci relevait une température de 22 degrés précisant l’existence de radiateurs installés par le locataire et la bailleresse proposait un rendez-vous en février 2026 sur le chauffage et une intervention était planifiée le 2 mars 2026 à 9h. Par courriel en date du 2 mars 2026, la [I] [L] [Adresse 6] indiquait à la société DK-TECHNOLOGY que le chauffage avait été remis en bon fonctionnement. Par courrier en date du 1er juin 2026, la bailleresse évoquait un courrier du 23 mars 2026 et confirmait sa proposition d’une franchise de deux mois de loyers soit 4.021,37 euros.
La [Adresse 1] verse aux débats une capture d’écran de ce qui semble être son logiciel de gestion des incidents avec deux demandes de la locataire relativement au chauffage en date du 3 novembre 2025 clôturé le 4 novembre 2025 et du 8 décembre 2025 clôturé le 12 décembre 2025.

La société DK-TECHNOLOGY, laquelle invoque l’existence de contestations sérieuses, n’apporte aucun élément aux débats antérieurs à janvier 2026 concernant des problèmes de chauffage. Les éléments qu’elle verse aux débats sont postérieurs à janvier 2026 et à une première mise en demeure de payer. Si la bailleresse verse, quant à elle, la preuve de deux demandes liées au chauffage en novembre et décembre 2025 ces incidents sont décrits comme clôturés. Les éléments versés aux débats font aussi apparaître une intervention en mars 2026 à la suite de laquelle  » tout a été remis en bon fonctionnement « .

La société DK-TECHNOLOGY ne soutient pas avoir été dans l’impossibilité totale d’exercer son activité professionnelle dans les lieux loués. Dès lors, les troubles de jouissances allégués ne peuvent l’autoriser à invoquer une exception d’inexécution et à ne plus régler ses loyers.
Par ailleurs, il ressort des décomptes produits que ses retards de paiement, et donc son inexécution contractuelle, est antérieure aux difficultés de chauffage alléguées.

En ce qui concerne une potentielle compensation avec des dommages et intérêts pour troubles de jouissance, il n’excède pas les pouvoirs du juge des référés d’accorder une provision à valoir sur des dommages et intérêts pour trouble de jouissance dans leur part non contestable ni d’opérer une éventuelle compensation. La défenderesse n’apporte donc pas la preuve d’une contestation sérieuse de ce fait.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de provision non sérieusement contestable de la bailleresse et de condamner la société DK-TECHNOLOGY à lui payer à titre provisoire la somme de 30.928,98 euros au titre des loyers, charges et taxes 3ème trimestre 2026 inclus.

Sur la demande de dommages et intérêts et la compensation

La société DK-TECHNOLOGY demande d' »ordonner la compensation entre les sommes réclamées par la demanderesse et sa créance indemnitaire de 13.042,72 euros « . Cette demande doit s’interpréter comme une demande de dommages et intérêts de 13.042,72 euros au titre de son trouble de jouissance puis une demande de compensation avec sa propre dette.

Or, le juge des référés ne peut qu’allouer une provision et il n’entre pas dans ses pouvoirs de statuer sur une demande de condamnation au paiement d’une somme d’argent ne présentant pas de nature provisionnelle.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la [I] [L] [Adresse 6] au paiement de la somme de 13.042,72 euros au titre des troubles de jouissance, une telle demande excédant les pouvoirs du juge des référés.
La société DK-TECHNOLOGY sera, en conséquence, déboutée de sa demande de compensation.

Sur la clause pénale

La [I] [L] [Adresse 6] sollicite également la condamnation de la société F.DK-TECHNOLOGY au paiement d’une pénalité de 10% du montant de la somme due en application de l’article CG8 du contrat de bail.

Elle demande, en conséquence, l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur le taux d’intérêt

La [I] [L] [Adresse 7] EIFFEL sollicite également la condamnation de la société DK-TECHNOLOGY au paiement des intérêt de retard calculés sur la base d’un taux mensuel de 1% de la somme due en application de l’article CG8 du contrat de bail.

Elle demande, en conséquence, l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. La condamnation à titre provisionnelle sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts étant sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité.

Sur la demande de délais de paiements et de suspension des pénalités, intérêts et clauses de résiliation

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La défenderesse demande des délais de paiement de 24 mois suspensifs des clauses de résiliation, en l’absence d’acquisition de la clause résolutoire dans la présente instance, il n’y a pas lieu de suspendre une telle acquisition ou de suspendre, préventivement, l’acquisition d’une telle clause. Elle soutient exploiter les lieux depuis 2023 sans incident et n’avoir suspendus ses paiements qu’en raison des désordres subis. La bailleresse s’y oppose notamment en l’absence de justification de difficultés financières. Il résulte des éléments versés aux débats que la dette de loyers est antérieure aux problèmes de chauffages allégués puisqu’une dette existait déjà en mai 2025. La défenderesse n’apporte aucun autre élément au soutien de sa demande de délai.

La demande de délais de paiements sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société DK-TECHNOLOGY, qui succombe, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront uniquement le cout de l’assignation et non de la sommation de payer non indispensable à la présente instance.

Il convient, également de la condamner à payer à la [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons par provision la société DK-TECHNOLOGY à payer à la société [Adresse 1] la somme de 30.928,98 euros (trente mille neuf cent vingt-huit euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre des loyers, charges et taxes 3ème trimestre 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux pénalités de retard et à l’indemnité forfaitaire de 10% ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société DK-TECHNOLOGY de condamnation de la société [Adresse 1] au paiement de la somme de 13.042,72 euros au titre des troubles de jouissance ;

Condamnons la société DK-TECHNOLOGY aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

Condamnons la société DK-TECHNOLOGY à payer à la société [Adresse 1] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 29 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Clotilde LAMBERT