TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■

N° RG 26/55291 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDMG5

N° : 3

Assignation du :
15 et 23 Juillet 2026

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 octobre 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDERESSE

La société IMMO [X], société civile immobilière

dont le siège social est sis :
[Adresse 1]
[Localité 1]

élisant domicile C/O Monsieur [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Barthélemy LEMIALE, avocat au barreau de PARIS – #C0386

DEFENDERESSES

S.A.S. XIAO GUOGUO
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.A.S. XIAO GUOGUO [Localité 4] (KONGFU PATE)
[Adresse 4]
[Localité 4]

non représentées

DÉBATS

A l’audience du 29 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 janvier 2024, la société IMMO [X] a consenti un bail commercial à la société XIAO GUOGUO portant sur un local situé [Adresse 1] – [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 36 000,00 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 16 janvier 2024, la société XIAO GUOGUO [Localité 4] s’est portée caution solidaire des sommes dues par la société XIAO GUOGUO au titre de ses obligations résultant du bail à hauteur d’un montant maximum de 9 000,00 €.

Par acte du 15 avril 2026, la société IMMO [X] a fait délivrer à la société XIAO GUOGUO un commandement de payer la somme de 20.223,86 euros, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société IMMO [X] a, par acte du 15 juillet 2026 et 23 juillet 2026, assigné la société XIAO GUOGUO ainsi que la société XIAO GUOGUO [Localité 4], devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte ;
– condamner la société XIAO GUOGUO au paiement de la somme provisionnelle de 20 223,86 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 mai 2026, 2ème trimestre 2026 inclus ;
– condamner la société XIAO GUOGUO au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au loyer contractuel majoré de 50%, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération des locaux ;
– condamner solidairement la société XIAO GUOGUO [Localité 4] au paiement de ces sommes, dans la limite de 9.000 euros ;
– juger que le dépôt de garantie lui restera acquis en application des stipulations du bail et en compensation de la créance indemnitaire ;
– condamner solidairement les défenderesses au paiement d’une somme de 5 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 29 septembre 2026, la demanderesse maintient les termes de son assignation.

La société XIAO GUOGUO et la société XIAO GUOGUO [Localité 4], citées à l’étude, ne sont pas représentées à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

La demanderesse a été invitée à produire en délibéré un décompte locatif complémentaire, qui a bien été produit.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472, alinéas 1 et 2, du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 15 avril 2026 à hauteur de la somme de 17.911,84 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 15 avril 2026 (déduction faite du coût du commandement et de majoration de retard de 10%).

Il résulte des pièces versées aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 mai 2026 et d’ordonner l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit nécessaire, le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la décision.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 23 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, sans la majoration sollicitée par le bailleur, s’agissant d’une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats permet de retenir l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 17.911,84 euros au 16 mai 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 incluse, après déduction du coût du commandement de payer de 220,84 euros, qui sera inclus dans les dépens mais ne constitue pas un loyer ou des charges, et de la somme de 2.091,18 euros qui correspond à l’application d’une clause pénale.

L’obligation de la société XIAO GUOGUO n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 17 911,84 euros au bailleur.

La demande formée au titre de la clause pénale étant susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

La demanderesse sollicite qu’il soit jugé que le dépôt de garantie lui restera acquis en application des stipulations du bail. Cependant, cette disposition s’analyse également en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes dirigées contre la société XIAO GUOGUO [Localité 4]

La société XIAO GUOGUO [Localité 4] a signé un engagement de cautionnement le 16 janvier 2024, aux termes duquel elle s’est portée caution solidaire envers la bailleresse de toutes sommes dues par la locataire au titre des loyers, charges, taxes, indemnités d’occupation, frais de procédure éventuels et intérêts, à hauteur de la somme maximale de 9 000,00 euros.

L’obligation solidaire de celle-ci n’est donc pas sérieusement contestable s’agissant de l’arriéré de loyers et charges et des indemnités d’occupation dues par la locataire.

Elle sera en conséquence condamnée solidairement avec celle-ci au paiement des sommes dues, pour la somme maximum de 9.000 euros.

Sur les frais et dépens

Les défenderesses, parties perdantes, seront tenues in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 mai 2025.

Elles seront par suite condamnées à payer in solidum à la demanderesse la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 16 mai 2026, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 1] – [Localité 1] dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, la société XIAO GUOGUO pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement la société XIAO GUOGUO et la société XIAO GUOGUO [Localité 4] à payer à la société IMMO [X] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 16 mai 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société XIAO GUOGUO à payer à la société IMMO [X] la somme provisionnelle de 17 911,84 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 15 mai 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 incluse, solidairement avec la société XIAO GUOGUO [Localité 4] dans la limite de 9.000 euros ;

Condamnons in solidum la société XIAO GUOGUO et la société XIAO GUOGUO [Localité 4] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 avril 2026 ;

Condamnons in solidum la société XIAO GUOGUO et la société XIAO GUOGUO [Localité 4] à payer à la société IMMO [X] la somme de 1 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 28 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ