TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

MINUTE N°

DU : 28 Octobre 2026

N° RG 26/00223 – N° Portalis DB32-W-B7K-DBOCM
NAC : 54Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 28 OCTOBRE 2026

S.A.S. LBN22
C/
[P] [S] veuve [F]

DEMANDERESSE :

S.A.S. LBN22
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Jean Christophe MOLIERE de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Stéphanie DUGOURD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

Madame [P] [S] veuve [F]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Christel VIDELO CLERC, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Sylvie SEIGNOBOSC
Greffier : Sarah LEPERLIER

Audience Publique du : 07 Octobre 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 28 Octobre 2026 par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Sylvie SEIGNOBOSC, président, assisté de Sarah LEPERLIER, greffière

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à Maître Jean christophe MOLIERE, Me Christel VIDELO CLERC le :

EXPOSE DU LITIGE

Par quatre contrats signés les 1er octobre 2001 prenant effet immédiatement, 7 octobre 2004 prenant effet le 1er novembre 2004, 10 octobre 2007 prenant effet rétroactivement le 7 octobre 2007 et 21 octobre 2013 prenant effet rétroactivement le 7 octobre 2013, tous pour une durée de trois ans renouvelable tacitement, M. [B], [X], [H] [L] a donné à bail à Mme [P] [S], veuve [F], un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], [Localité 4].

Par acte notarié signé le 16 février 2023, M. [B], [X], [H] [L] a vendu à la SAS LBN 22 son ensemble immobilier cadastré AV [Cadastre 1], sis à l’angle de la [Adresse 5] et [Adresse 3] [Localité 4] (La Réunion) au sein duquel se trouve le logement pris à bail par Mme [F].

Par exploit de commissaire de justice remis à étude le 31 mars 2025, la SAS LBN 22 a fait signifier à Mme [F] son intention de ne pas renouveler le bail conclu le 21 octobre 2013 pour motif légitime et sérieux, tenant à la réalisation d’importants travaux de réhabilitation, de sorte qu’elle lui a donné congé à la date du 6 octobre 2025.

Toutefois, par jugement du 18 mai 2026 (RG 25/02821), le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a prononcé la nullité de ce congé, au motif que la société LBN22 n’avait pas respecté la législation relative aux locataires protégés.

Parallèlement, constatant que Mme [P] [S] veuve [F] avait procédé au cloisonnement de sa terrasse, la SAS LBN22 a sollicité la dépose de la cloison par lettres recommandées avec accusé de réception des 9 décembre 2024, 11 février 2025, 18 juillet 2025, en vain.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 18 mai 2026, la SAS LBN22 a fait assigner Mme [P] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin qu’il ordonner à la défenderesse de remettre intégralement les lieux loués en état en procédant à la dépose de la façade en bois édifiée pour clôturer la terrasse, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours, et de l’autoriser, à défaut d’exécution volontaire de la défenderesse dans le délai imparti, à faire procéder d’office, aux frais avancés de la défenderesse et à ses risques et périls, aux travaux de dépose de la façade en bois et de remise en état des lieux. Elle demande enfin la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle expose que la locataire a édifié, sans l’autorisation préalable du bailleur, une façade en bois sur sa terrasse afin d’y aménager une pièce supplémentaire. Elle fait valoir que cet aménagement constitue une violation des règles d’urbanisme, dans la mesure où il modifie l’aspect extérieur de l’immeuble. Par ailleurs, la requérante souligne que Mme [S] n’a déposé aucune déclaration préalable de travaux et qu’elle ne dispose d’aucune garantie quant au respect des normes de sécurité applicables à une telle installation.

En défense, Mme [S] réclame le rejet de la demande et la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle nie avoir réalisé ce cloisonnement partiel de sa terrasse, suggérant que ces travaux auraient pu être effectués par l’ancien propriétaire ou par des locataires précédents. À cet égard, elle fait observer que le bâtiment n’a fait l’objet d’aucun certificat de conformité ni d’une attestation de la mairie certifiant la conformité des travaux avec le permis de construire. Elle soutient en outre que le seul plan d’état descriptif annexé à l’acte de vente de la SAS LBN22, lequel ne comporte aucune date et a pour unique objet de décrire la division en volume du bien, ne permet pas d’établir que la terrasse n’était pas déjà clôturée à l’origine.

La SAS LBN22 réplique sur ce point que l’état descriptif avec plan de façade, établi par M. [J], géomètre, démontre qu’en date du 7 février 2013, ladite façade en bois était inexistante. Il en découlerait que la construction litigieuse a nécessairement été réalisée durant l’occupation des lieux par Mme [S].

Mme [S] ajoute qu’il résulte d’une jurisprudence constante que la simple mention d’un balcon dans un bail d’habitation ne permet pas d’en déduire que celui-ci n’était pas cloisonné dès l’origine. Elle soulève également la prescription de l’action en s’appuyant sur les dispositions de l’article 7.1 de la loi du 9 juillet 1989, lesquelles prévoient que toute action dérivant d’un contrat de bail se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’exercer ce droit. Elle soutient que l’ossature en bois était apparente dès l’acquisition de l’immeuble par la SAS LBN22.

En réponse, la SAS LBN22 affirme n’avoir eu connaissance de l’aménagement de la terrasse que le 9 décembre 2024, date à laquelle elle a adressé sa première mise en demeure de régulariser la situation.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 28 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 12 du code de procédure civile impose au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, et de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux. L’article 16 du même code lui interdit de fonder sa décision sur un moyen de droit qu’il a relevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Aux termes de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation est l’objet, la cause ou l’occasion. Il exerce, pour les matières relevant de sa compétence, les fonctions de juge des référés.

En l’espèce, la SAS LBN22 demande qu’il soit ordonné à Mme [S] de procéder à la dépose d’une façade en bois édifiée sur la terrasse d’un logement à usage d’habitation, qu’elle occupe en vertu de contrats de bail successifs. La demanderesse présente cette installation comme une transformation des lieux loués réalisée sans l’autorisation du bailleur et fonde ainsi sa demande sur l’exécution des obligations nées du bail d’habitation de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il apparaît ainsi que le litige, qui oppose bailleur et locataire sur la consistance des lieux loués et sur les obligations en découlant, a pour cause ou à tout le moins pour occasion un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation. Il paraît dès lors relever de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Or l’article 92 du code de procédure civile permet au juge de relever d’office son incompétence en cas de violation d’une règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public, ce qui paraît être le cas en l’espèce. Ce moyen, relevé d’office, n’a pas été soulevé par les parties, qui n’ont pas été mises en mesure de s’en expliquer.

Il y a donc lieu, dans le respect du principe de la contradiction, d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les parties à présenter leurs observations sur la compétence du juge des référés de ce tribunal pour connaître d’un litige relatif à un bail d’habitation, au regard des dispositions de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,
N° RG 26/00223 – N° Portalis DB32-W-B7K-DBOCM – page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 28 Octobre 2026

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Ordonnons la réouverture des débats et renvoyons l’examen de la présente affaire à l’audience du 25 novembre 2026 à 9h.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par Sylvie SEIGNOBOSC, juge des référés et par Sarah LEPERLIER, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS