TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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N° RG 26/55028 – N° Portalis 352J-W-B7K-DC3NJ

N° : 15

Assignation du :
08 et 10 Juillet 2026

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 octobre 2026

par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires (S.D.C.) de la [Adresse 15] représenté par son Syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 2]

L’AFUL GARE D’AUTEUIL [Adresse 15] représentée par son gestionnaire la société GESTION-TRANSACTION-CONSEIL-IMMOBILIER (GTC IMMOBILIER) nom d’enseigne ASTRAE, SARL
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentés par Me Virginie CLAOUÉ-HEYLLIARD, avocat au barreau de PARIS – #CV

DEFENDERESSES

La société EUROBAIL S.A.
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Me Mathieu JACOB, avocat au barreau de PARIS – #K0182 pour la SELAS CABINET CONFINO

La S.A.R.L. MBD AUTEUIL
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par Me Nathalie ABIHSSIRA, avocat au barreau de PARIS – #C1485

DÉBATS

A l’audience du 28 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

FAITS ET PROCEDURE

En 2015 et 2016, la société Cogedim Paris Métropole a acquis un terrain situé [Adresse 7] et [Adresse 8]. Un programme immobilier a été créé avec une division en 7 volumes, dont notamment :

– le volume 4, bâtiment D « [Adresse 15] », situé [Adresse 15], du rez-de-jardin au 10e étage, portant sur des logements dont la copropriété est constituée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] ;
– le volume 5, au premier sous-sol et au rez-de-jardin, portant sur un local artisanat/commerce, qui se situe dans l’immeuble Exaltis et qui appartient à la société Eurobail. Ce local a été donné à bail par acte du 25 février 2016 par la société Cogedim Paris Métropole, aux droits de laquelle est venue la société Eurobail, à la société Groupe MB. Par avenant du 28 juin 2018, la société Auteuil Naturemarket s’est substituée à la locataire puis, par avenant n°2 non daté, la société My bio delicious, devenue MBD Auteuil, s’est substituée à la société Auteuil Naturemarket. Elle exploite les locaux loués sous l’enseigne Leader Cash depuis 2022 ;
– le volume 7, dévolu à l’association foncière urbaine libre (AFUL) gare d’Auteuil [Adresse 15] et portant sur le tréfonds et les espaces extérieurs.

La société Eurobail est membre, comme tous les propriétaires de l’ensemble immobilier situé à cette adresse, de l’association foncière urbaine libre (AFUL) gare d’Auteuil [Adresse 15], chargée de la gestion de l’ensemble immobilier et des éléments collectifs aux volumes.

Reprochant à la société MBD Auteuil d’avoir procédé à des travaux non autorisés et de leur causer des nuisances notamment olfactives et sonores, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] et l’AFUL gare d’Auteuil [Adresse 15], ont assigné, par actes des 8 et 10 juillet 2026, la société MBD Auteuil et la société Eurobail devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, sollicitant, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :
« JUGER que les constructions et aménagements réalisés par les défendeurs sur la propriété de l’AFUL et sur la propriété du SDC [Adresse 15] à savoir :
– La construction et l’exploitation d’un abris fermé constitué de panneaux de plexiglas est maintenu par une ossature métallique ;
– L’installation de panneaux en plexiglas noir occultants les grilles de l’ensemble immobilier donnant sur la voie publique ;
– La dépose de cartons et divers détritus en contour du local occupé par le magasin dans l’enceinte de l’ensemble immobilier ;
– L’installation d’un bloc de climatisation DAIKIN, alimenté directement sur le bloc de climatisation de l’immeuble au dixième étage, d’où émanent des odeurs de poulet rôti ;

– L’installation d’une rôtisserie au premier sous-sol de l’immeuble ;
– L’installation cachée d’un ensemble coffrage en bois, dans laquelle on constate la présence d’un double bloc qui semble être un climatiseur accolé le long de l’immeuble en rez de jardin.
– La dépose, sur la voie publique immédiatement attenante à l’ensemble immobilier, d’un grand nombre de cartons, de palettes et de caddies, à toute heure de la journée. Ont été accomplis sans autorisation, en violation du cahier des charges de l’AFUL et des droits de propriété des demandeurs ;
JUGER que ces constructions et aménagements constituent une violation évidente de la règle de droit, et partant un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile ;
ORDONNER, à la SA EUROBAIL et à la SARL MBD AUTEUIL solidairement, et à titre de mesure de remise en état destinée à faire cesser le trouble manifestement illicite :
– la démolition, la dépose et le retrait complet de toutes ces constructions et aménagements décrit ci-dessus ;
– la remise en état des lieux et des parties communes concernées dans leur état initial, à la seule charge et sous la seule responsabilité des défendeurs ;
ORDONNER que ces travaux soient réalisés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 
Passé ce délai, CONDAMNER in solidum les défendeurs à payer au SDC [Adresse 15] une astreinte provisoire de 800 € par jour de retard à compter du jour suivant l’expiration du délai précité, le juge de l’exécution demeurant compétent pour en constater la liquidation et, le cas échéant, en prononcer une nouvelle ;
Passé ce délai, CONDAMNER in solidum les défendeurs à payer à l’AFUL une astreinte provisoire de 800 € par jour de retard à compter du jour suivant l’expiration du délai précité, le juge de l’exécution demeurant compétent pour en constater la liquidation et, le cas échéant, en prononcer une nouvelle ;
ORDONNER que les défendeurs justifi ent de l’exécution des travaux ordonnés par tout moyen, et notamment par la production d’un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice à leurs frais ;
CONDAMNER in solidum la SA EUROBAIL et la SARL MBD AUTEUIL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30.000 €uros à titre de provision, à valoir sur l’indemnisation du préjudice collectif résultant du trouble manifestement illicite causé par les constructions ;
CONDAMNER in solidum la SA EUROBAIL et la SARL MBD AUTEUIL à payer à l’AFUL la somme de 60.000 €uros à titre de provision, à valoir sur l’indemnisation du préjudice collectif résultant du trouble manifestement illicite causé par les constructions ;
CONDAMNER in solidum la SA EUROBAIL et la SARL MBD AUTEUIL à payer au SDC [Adresse 15] la somme de 8 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER in solidum la SA EUROBAIL et la SARL MBD AUTEUIL à payer à l’AFUL la somme de 8 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum les défendeurs aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Virginie Claoué-Heylliard, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »

A l’audience du 28 septembre 2026, les demandeurs maintiennent leurs demandes dans les termes de leur assignation.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Eurobail demande de :

« I. Sur les demandes de déconstructions, déposes et remises en état :
DONNER ACTE à la société EUROBAIL de ce qu’elle s’associe aux demandes du SDC [Adresse 15] – [Adresse 15] et de l’AFUL GARE D’AUTEUIL [Adresse 15], afin de « démolition », « dépose et retrait complet de toutes ces constructions et aménagements », décrits dans l’assignation, telles qu’elles sont dirigées contre la société MBD AUTEUIL.
DEBOUTER le SDC [Adresse 15] et l’AFUL GARE D’AUTEUIL [Adresse 15] de ces demandes telles qu’elles sont dirigées contre la société EUROBAIL, dès lors :
– que la société EUROBAIL n’est pas l’auteur des constructions et aménagements en cause, qui ne lui appartiennent pas, ni des agissements en cause ; 
– qu’en outre et s’agissant de « l’installation d’un bloc de climatisation DAIKIN, alimenté directement sur le bloc de climatisation de l’immeuble au dixième étage », et par ailleurs du « grand nombre de cartons, de palettes et de caddies, à toute heure de la journée sur la voie publique immédiatement attenante à l’ensemble immobilier », cette installation et ces encombrements ne concernent pas ni n’affectent pas les locaux et lots de la société EUROBAIL ;
– qu’en conséquence les troubles manifestement illicites invoqués ne sont pas imputables à la société EUROBAIL.
A titre reconventionnel,
DECLARER la société EUROBAIL et manifestement fondée en sa demande reconventionnelle ;

En conséquence,
FAIRE injonction à la société MBD AUTEUIL de procéder aux déconstructions et déposes de la construction en plexiglass ainsi que d’un double bloc de climatisation entre les locaux loués et la grille de l’immeuble, des parois installées le long des grilles de l’immeuble et du bloc de climatisation de marque DAIKIN, installé sur le toit, telles qu’elles ont été réclamées dans la sommation du 26 novembre 2025, et ce, dans le même délai et sous la même astreinte que ceux visés par les demandeurs, dans l’assignation.

II. Sur les demandes indemnitaires :
CONSTATER que les demandes en paiement de provisions formées par « l’AFUL » et par le « SDC [Adresse 15] », et s’analysant en des demandes de dommages et intérêts, se heurtent à des contestations éminemment sérieuses ;
En conséquence,
DIRE N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur ces demandes, et les REJETER.

III. A titre subsidiaire :
CONDAMNER la société MBD AUTEUIL à garantir et relever indemne la société EUROBAIL de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, au titre des demandes du SDC [Adresse 15] – [Adresse 15] et de l’AFUL GARE D’AUTEUIL [Adresse 15] afin de « démolition », « dépose et retrait complet de toutes ces constructions et aménagements », et au titre de leurs demandes en paiement de provisions, s’analysant toutes en des demandes indemnitaires injustifiées.

IV. En tout état de cause :
REJETER toutes prétentions, demandes, fins et conclusions contraires du SDC [Adresse 15] – [Adresse 15], de l’AFUL GARE D’AUTEUIL [Adresse 15] et de la société MBD AUTEUIL.
CONDAMNER la société MBD AUTEUIL à verser à la société EUROBAIL une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER la société MBD AUTEUIL aux dépens. 
CONDAMNER la société MBD AUTEUIL à garantir et relever indemne la société EUROBAIL de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens. »

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société MBD Auteuil demande de :

« A TITRE PRINCIPAL :
JUGER prescrites les demandes relatives à la dépose du Système de climatisation installé en toiture en 2019 en lien étroit avec le promoteur,
DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] et l’AFUL Gare d’Auteuil de leurs demandes de dépose, de démolition, de retrait et de remise en état dirigées contre la société MBD AUTEUIL ;
CONSTATER que les griefs relatifs à l’activité de cuisson, au système d’extraction et aux nuisances olfactives ont perdu leur objet, l’expert ayant constaté la désactivation des équipements et l’absence de non-conformité ou de nuisance subsistante ;
DIRE que les conditions d’existence d’un trouble manifestement illicite imputable à MBD AUTEUIL ne sont pas réunies ;
DIRE n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par le Syndicat des copropriétaires et l’AFUL, en raison des contestations sérieuses affectant le principe et le montant des créances alléguées ;
DÉBOUTER la société EUROBAIL de sa demande reconventionnelle de dépose et de remise en état dirigée contre MBD AUTEUIL ;
DÉBOUTER la société EUROBAIL de sa demande tendant à être garantie par MBD AUTEUIL de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre ;
CONDAMNER solidairement AFUL SDC EUROBAIL à verser 1 euro symbolique à titre de dommages et intérêts

A TITRE SUBSIDIAIRE :
LIMITER toute éventuelle mesure aux seuls équipements dont l’irrégularité actuelle et l’imputabilité à MBD AUTEUIL seraient précisément établies ;
ACCORDER à MBD AUTEUIL un délai suffisant, qui ne saurait être inférieur à six mois, pour obtenir les autorisations administratives ou techniques nécessaires et réaliser les éventuels travaux ;
ÉCARTER toute astreinte sollicitée ;
DIRE n’y avoir lieu à condamnation provisionnelle en l’absence d’obligation non sérieusement contestable ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :
REJETER les demandes de condamnation in solidum formées contre MBD AUTEUIL; REJETER la demande d’EUROBAIL tendant au paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15], l’AFUL Gare d’Auteuil à verser à MBD AUTEUIL la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER toute partie succombante aux dépens ;
REJETER toutes demandes plus amples ou contraires. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions des parties et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur les demandes de dépose et de remise en état des lieux

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Par ailleurs, sur le fondement des articles 544 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire bailleur est responsable de plein droit vis à vis du syndicat des copropriétaires et des autres copropriétaires des agissements de son locataire, et notamment des violations du règlement de copropriété et des troubles de jouissance occasionnés par ce dernier, sous réserve de toute action récursoire à l’encontre de son cocontractant.

En l’espèce, le cahier des charges daté du 29 décembre 2015 relatif à l’ensemble immobilier en cause stipule :
– p.31 : « le présent cahier des charges fixe les règles de droit privé établissant pour le présent et pour l’avenir les relations des propriétaires et occupants de l’ensemble immobilier »
– p. 33 article 9 : « Toute activité dangereuse, insalubre ou de nature à troubler la jouissance et la sécurité générale des autres propriétaires ou occupants est interdite. »
– p. 34 article 13-1 Travaux : « Lorsque les travaux envisagés sont susceptibles d’affecter la solidité et/ou l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier, ils ne pourront être entrepris qu’avec l’accord préalable et écrit de tous les autres copropriétaires concernés et après l’avis d’un bureau de contrôle. […]
Lorsque les travaux envisagés affectent l’usage d’éléments de l’ensemble immobilier appartenant à d’autres propriétaires, ils ne pourront être entrepris qu’avec l’accord préalable et écrit de ces propriétaires.
Si les travaux envisagés affectent à la fois la sécurité générale, la solidité et l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier et l’usage des éléments de celui-ci appartenant à d’autres propriétaires, les dispositions figurant aux deux alinéas qui précèdent seront applicables cumulativement. »
– p. 53 article 20 : « Le cahier des charges générales devra être porté à la connaissance de tout propriétaire ou locataire du Volume. Tout propriétaire s’engage à faire figurer, dans tout contrat portant mutation ou location, que l’acquéreur ou locataire a pris connaissance du cahier des charges et s’engage à le respecter. Le tout sous la responsabilité du propriétaire vendeur. » 

Par ailleurs, le contrat de bail conclu le 25 février 2016 qui régit les relations entre la société Eurobail et la société MBD Auteuil comporte les stipulations suivantes :
– l’article 15.3.2 interdit au preneur de faire « dans le Local, pendant toute la durée du Bail et de ses prorogations et/ou renouvellements éventuels, aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de murs ou voûtes, aucune construction et plus généralement aucuns travaux sans l’autorisation expresse et écrite du Bailleur, à qui les plans et descriptifs devront être préalablement soumis. » ;
– l’article 18 impose au preneur de respecter « les clauses et stipulations du Cahier des Charges Techniques et de tous documents régissant le fonctionnement de l’Ensemble Immobilier ainsi que les directives et recommandations du gestionnaire de l’Ensemble Immobilier, et à les faire respecter par son personnel et par toute personne dont il est responsable ou avec lesquelles il traite (fournisseurs, clients, etc.) », et de « respecter les clauses et stipulations du règlement de copropriété ou les statuts de l’ASL ou de l’AFUL existants ou à venir, dont le texte et les modifications seront consultables par le Preneur chez le Bailleur ou son mandataire. » ;
– l’article 20 stipule que « D’une manière générale, tout ce qui est susceptible de porter atteinte à l’esthétique de l’ensemble immobilier devra être soumis à l’approbation du Bailleur ».

Les demandeurs produisent notamment :
– un procès-verbal de constat de commissaire de justice daté du 2 février 2022 relevant notamment la construction sur une terrasse extérieure, attenante au local à usage commercial précité et dépendant de l’immeuble en copropriété du [Adresse 15], d’un abri fermé constitué notamment de panneaux en plexiglas ou similaire d’aspect récent

– un procès-verbal de constat de commissaire de justice daté du 6 mars 2025 constatant au même endroit :
– l’existence d’un baraquement avec cloisons et toiture en plexiglass situé à même le plancher extérieur s’étendant jusqu’aux grilles de la copropriété et en hauteur jusqu’au plancher du balcon du 1er étage de la résidence ;
– la présence de palettes et cartons entreposés devant l’accès du Leader cash côté accès Exaltis ; la présence de cartons et détritus autour du local du magasin ;
– au premier sous-sol, une odeur de poulet rôti émanant du four installé dans les locaux du Leader cash en sous-sol ;
– sur le toit, un bloc de climatisation Daikin alimenté directement sur le bloc de climatisation de l’immeuble ;
– d’autres procès-verbaux de constat de commissaire de justice :
– daté du 16 mars 2025 constatant que devant le magasin, les trottoirs sont encombrés de palettes et de cartons et que des livraisons ont lieu tôt ce matin, provoquant des nuisances sonores ;
– datés des 24, 25, 27, 30 mars, 1er, 2, 3, 4, 6, 7 8 et 9 avril 2025, constatant l’encombrement du trottoir par des palettes, cartons et détritus ;
– daté du 12 avril 2025, constatant l’existence d’une construction en dur devant l’accès principal du Leader cash visible de la [Adresse 15] à droit de l’accès par la [Adresse 20], la présence d’un double bloc qui semble être un climatiseur ;
– une note aux parties rédigée le 24 octobre 2025 par l’expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 12 juin 2020 (n° RG 20/52146) constatant l’installation en sous-sol du magasin d’une rôtisserie, avec une cuisson de 50 poulets/jour, et la présence d’odeurs au toit terrasse, situé au 10ème étage de l’immeuble Exaltis, qui émanent de la trémie gaine verticale provenant du sous-sol ;
– le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 15] du 4 septembre 2024 rejetant la résolution n°12 proposée par la société Eurobail, portant sur la ratification des travaux d’aménagement de la terrasse effectués par le magasin Leader cash et adoptant la résolution n°13 autorisant le syndic à ester en justice contre la société Eurobail en raison de la réalisation de travaux sur la terrasse sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Les demandeurs produisent également des courriers et mises en demeure vainement adressés par eux ainsi que la société Eurobail à la société MBD Auteuil pour qu’elle mette fin aux désordres constatés.

La société Eurobail produit en outre un constat de commissaire de justice daté du 20 janvier 2026, qui fait des constatations similaires aux précédents constats précités : la présence d’une construction en plexiglas sur la terrasse, d’un double bloc de climatisation dans une installation en bois, une grille « tordue et affaissée côté jardin [Adresse 15] », un bloc de climatisation sur le toit de l’immeuble, qui « provoque un amas d’eau au sol », des parois installées le long des grilles de l’immeuble, des cartons déposés le long du local commercial et des nuisances sonores notamment le dimanche.

Sur la construction d’un abri fermé sur la terrasse et de panneaux en plexiglas noir occultant les grilles de l’ensemble immobilier

Il résulte des pièces produites que les travaux de construction d’un abri fermé effectués sur la terrasse et la pose de panneaux en plexiglas noir occultant les grilles de l’ensemble immobilier n’ont pas fait l’objet d’autorisation, ni de la part de l’AFUL ni du syndicat des copropriétaires ni du bailleur, en violation du cahier des charges de l’ensemble immobilier et du contrat de bail précités.
La société MBD Auteuil ne fournit aucune pièce permettant de justifier que les plaques en plexiglas noir auraient été posées à la demande ou suivant les préconisations de la mairie, ni que leur pose ait été rendue nécessaires suite aux événements du 7 octobre 2023.

Dans ces conditions, la construction d’un abri fermé sur la terrasse et de panneaux en plexiglas noir occultant les grilles de l’ensemble immobilier constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. La dépose de cet abri et de ces panneaux ainsi que la remise en état de la terrasse et des grilles seront donc ordonnées dans les conditions fixées au dispositif.

Le propriétaire d’un lot devant répondre des agissements de la locataire de son local commercial envers le syndicat des copropriétaires et l’AFUL, la société Eurobail sera tenue avec la société MBD Auteuil aux différentes déposes et remises en état auxquelles la locataire est condamnée, comme sollicité par les demandeurs.

Sur l’installation d’un coffrage en bois et d’un climatiseur sur la terrasse

S’agissant du coffrage en bois et du climatiseur posé en terrasse mentionné par le constat d’huissier du 12 avril 2025, il est établi par les pièces du dossier qu’il a été installé (par la société ACR suivant la facture datée du 29 avril 2025 produite par la société MBD Auteuil) sans aucune autorisation et la société MBD Auteuil, qui produit un simple devis de dépose daté du 19 mai 2026 et non pas une facture, ainsi qu’une facture datée du 21 juillet 2026 qui est relative non pas à une dépose mais à un dépannage du climatiseur, n’oppose aucun moyen sérieux à la demande de dépose. En effet, cette installation affecte la terrasse dont l’AFUL est propriétaire, n’a pas fait l’objet d’une autorisation et porte en outre atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il convient donc d’ordonner la dépose de ce coffrage et du climatiseur ainsi que la remise en état de la terrasse dans les conditions fixées au dispositif.

Sur l’installation d’une rôtisserie au sous-sol

Il est également établi que la société MBD Auteuil a fait installer sans autorisation une rôtisserie, qui a causé des nuisances olfactives aux voisins du magasin.

Dans sa note aux parties rédigée le 24 octobre 2025, l’expert judiciaire a relevé que le passage de la gaine avait été obturé mais qu’il restait manifestement une ouverture puisqu’il a constaté la présence d’odeurs en terrasse et provenant du sous-sol. En outre, dans son courrier daté du 17 décembre 2025, l’avocat de la société MBD Auteuil mentionne que la construction réalisée devant les locaux loués vise à remédier aux nuisances sonores et olfactives dont se plaignaient les occupants des étages supérieurs, sans prétendre que l’activité de rôtisserie aurait cessé.

Toutefois, dans sa note aux parties du 2 juillet 2026, l’expert judiciaire constate que : « Le local cuisson a été désactivé. […]il est rempli de cartons et désaffecté. Les grilles poulets ont été démontées et enlevées. Ne reste que la hotte avec son conduit d’extraction, qui a été aussi déraccordé de la cheminée de l’immeuble. Le trou de pénétration qui permettait à la gaine de refouler les fumées a été obturé. Il n’y a plus de non-conformité et de nuisance en provenance de ce point. »

Afin de supprimer tout risque de nouveau raccordement contraire au cahier des charges de l’ensemble immobilier et au bail conclu avec la société Eurobail, il y a lieu d’ordonner la dépose de la hotte et du conduit d’extraction et la remise en état du sous-sol dans les conditions fixées au dispositif.

Sur la dépose de cartons, palettes et détritus autour du local commercial

Il résulte des pièces produites que la société MBD Auteuil a déposé régulièrement des cartons, palettes et détritus autour du local commercial, dans l’enceinte de l’ensemble immobilier sur le terrain appartenant à l’AFUL ainsi qu’à l’extérieur de cet ensemble dans des endroits qui rendent plus difficile l’accès à l’immeuble. Ces agissements sont également contraires au cahier des charges de l’ensemble immobilier et causent des troubles anormaux de voisinage aux copropriétaires.

Il n’est pas établi que de tels agissements perdurent actuellement. Toutefois, afin d’éviter tout risque que ces pratiques illicites recommencent, il convient d’ordonner à la société MBD de cesser de déposer des cartons, palettes, caddies et détritus sur le terrain appartenant à l’AFUL ainsi qu’à l’entrée du magasin dans des conditions rendant plus difficile l’accès dans l’immeuble, et ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, le coût du procès-verbal de constat restant à sa charge.

Sur l’installation d’un climatiseur sur le toit

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 1er que les dispositions de ce texte relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

La prescription de l’action aux fins de remise en état engagée par le syndicat des copropriétaires contre un copropriétaire qui a effectué des travaux court à compter de la réalisation de ces travaux.

De même, l’action engagée par le syndicat des copropriétaires ou une AFUL contre un locataire qui a effectué des travaux se prescrit dans les mêmes conditions.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de déclarer une action ou des demandes prescrites mais le caractère manifestement illicite du trouble invoqué par le syndicat des copropriétaires peut dépendre du caractère sérieux de la fin de non-recevoir tirée de la prescription qui lui est opposée.

En l’espèce, la société MBD Auteuil considère que la demande de dépose du climatiseur sur le toit se heurte à la prescription puisque ce climatiseur a été posé en 2019. Elle produit un courriel adressé le 19 mars 2019 par le responsable construction de la société Cogedim Métropole ouest indiquant au dirigeant de la société Group MB (ces deux sociétés étant à l’époque les parties au contrat de bail) : « Je reviens vers vous concernant le commerce d’Auteuil, en effet nous avons effectué un tour ce matin avec le syndic pour lever les réserves et notamment en toiture, nous avons vu que votre groupe était installé avec un chapeau de la gaine terminé, l’entreprise ayant levé l’ensemble des réserves du commerce ». Les demandeurs ne répondent pas sur ce point.

Dans ces conditions, la présence de ce climatiseur sur le toit ne constitue pas un trouble manifestement illicite dès lors que la prescription de l’action en remise en état peut sérieusement se discuter, de sorte que la demande de dépose du climatiseur sur le toit sera rejetée.

Sur les demandes de provision
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal statuant en référé peut accorder une provision au créancier.
Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires
Les pièces produites, et en particulier les multiples constats d’huissier cités ci-dessus, établissent l’existence de nuisances olfactives, visuelles, hygiéniques et sonores du fait des activités et installations de la société MBD Auteuil qui excèdent les troubles normaux du voisinage, au préjudice des copropriétaires.
Il y a lieu de condamner in solidum la société MBD Auteuil et la société Eurobail à payer au syndicat des copropriétaires une provision d’un montant de 10 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice collectif.

Sur la demande formée par l’AFUL
La réparation doit avoir pour objet de replacer la victime autant qu’il est possible dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu. Il ne doit en résulter pour elle ni perte ni profit.
Il en résulte que, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires, le juge ne prend pas en compte le bénéfice tiré par l’auteur du fait dommageable pour fixer le montant des dommages et intérêts.
En l’espèce, le montant de la provision demandée apparaît sérieusement contestable : en raison de la configuration des lieux, il n’est pas établi que, si les faits dommageables n’avaient pas été commis, la terrasse aurait pu être louée à un tiers comme locaux commerciaux au montant moyen des loyers commerciaux du quartier.
Compte tenu de l’occupation illicite pendant plus de trois ans d’une terrasse de 87 m² appartenant à l’AFUL, il convient de condamner les défendeurs à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice qui n’est pas sérieusement contestable à cette hauteur.

Sur la demande de garantie formée par la société Eurobail contre la société MBD Auteuil
Il résulte des pièces du dossier que la société MBD Auteuil a réalisé les travaux litigieux sans en informer les bailleurs et sans leur accord, en contrariété avec les dispositions du contrat de bail du 25 février 2016, en particulier les articles 15.3.2, 18 et 20 précités.
Par courriers des 7 octobre 2025 et 4 novembre 2025, la société Eurobail a demandé à sa locataire de cesser ses agissements illicites et constitutifs d’infractions au bail, qui lui avaient été signalés par l’assemblée générale des copropriétaires. Par courrier du 3 avril 2026, elle a mis en demeure sa locataire de procéder aux travaux de dépose nécessaires et de cesser toute activité impliquant la cuisson d’aliments dans les locaux, rappelant le risque d’une résiliation du bail.
Par conséquent, si la société Eurobail, propriétaire du lot litigieux, est responsable, à l’égard du syndicat des copropriétaires et de l’AFUL, du respect du cahier des charges de l’ensemble immobilier par sa locataire, elle n’est pas à l’origine des travaux et activités litigieux, réalisés en contravention avec les dispositions du bail commercial, et s’y est expressément opposée, de sorte que sa demande de garantie est fondée et non sérieusement contestable.
Il sera donc fait droit à la demande de garantie formée par la société Eurobail.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société MBD Auteuil
Cette demande sera rejetée, dès lors qu’elle n’est pas formée à titre provisionnel, étant au surplus observé qu’elle n’est pas motivée et qu’elle ne repose sur aucun fait générateur de responsabilité civile qui aurait été commis par l’une des trois autres parties au litige.

Sur les autres demandes
La société MBD Auteuil, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Claoué-Heylliard.
Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, à l’AFUL et à la société Eurobail la somme de 4000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de les indemniser des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer.

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,
Condamnons in solidum la société MBD Auteuil et la société Eurobail à procéder, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 400 euros par jour de retard pendant un délai de six mois, à la dépose des éléments suivants :
– l’abri fermé par des plaques de plexiglas, construit sur la terrasse située au rez-de-jardin de l’immeuble situé [Adresse 15],
– les panneaux en plexiglas noir occultant les grilles de cet ensemble immobilier ;
– le coffrage en bois et le climatiseur installés sur la terrasse en rez-de-jardin ;
– la hotte et le conduit d’extraction situés dans le local en sous-sol ;
Condamnons in solidum la société MBD Auteuil et la société Eurobail à remettre dans leur état initial et à ses frais les locaux endommagés par la dépose des installations litigieuses, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 400 euros par jour de retard pendant un délai de six mois ;
Ordonnons à la société MBD Auteuil de cesser de déposer des cartons, palettes, caddies et détritus sur le terrain appartenant à l’AFUL ainsi qu’à l’entrée du magasin dans des conditions rendant plus difficile l’accès à l’immeuble, et ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, le coût du procès-verbal de constat restant à sa charge ;
Condamnons in solidum la société MBD Auteuil et la société Eurobail à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] une provision d’un montant de 10 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;
Condamnons in solidum la société MBD Auteuil et la société Eurobail à payer à l’AFUL gare d’Auteuil [Adresse 15] la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;
Condamnons la société MBD Auteuil à garantir la société Eurobail des condamnations prononcées à son encontre ;
Rejetons les autres demandes ;

Condamnons la société MBD Auteuil aux dépens dont distraction au profit de Me Claoué-Heylliard;
Condamnons la société MBD Auteuil à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15], à l’AFUL gare d’Auteuil [Adresse 15] et à la société Eurobail la somme de 4 000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
Ainsi fait à Paris, le 26 octobre 2026

La greffière La présidente

Pascale GARAVEL Charlotte de CABARRUS