TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
■

N° RG 26/54660 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDICU

N° : 9

Assignation du :
29 Juin 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 octobre 2026

par Clotilde LAMBERT, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffière.
DEMANDERESSE

La société KERDAM,
société par actions simplifiée
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Me Pierre-emmanuel TROUVIN, avocat au barreau de PARIS – #A0354, cabinet Trouvin SARL

DEFENDERESSE

La société [S],
société à action simplifiée
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me Mathilde FOUILLAND, avocat au barreau de PARIS – #P0419

DÉBATS

A l’audience du 21 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Clotilde LAMBERT, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffière,

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date des 29 avril et 2 mai 2022, la société KERDAM a renouvelé le bail commercial donné à la société [S] sur les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] (une boutique à usage de restaurant RDC et sous-sol et une pièce au RDC), pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2022, moyennant un loyer annuel de 40.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance et une provision sur charges de 142,82 euros. Le dépôt de garantie était fixé à 10.000 euros.

Par acte de Commissaire de Justice remis à personne morale le 9 octobre 2025, la société KERDAM a fait délivrer à la société [S], un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 31.507,05 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 7 octobre 2025.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Par acte de Commissaire de Justice remis à étude le 29 juin 2026, la société KERDAM a fait assigner la société [S] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir:

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 10 novembre 2025, et dès lors la résiliation de plein droit du bail à compter de cette date,
– Condamner par provision la société [S] à payer à la société KERDAM, la somme de 21.498,70 euros arrêtés au 19 juin 2026 ;
– Condamner par provision la société [S] à payer à la société KERDAM, une indemnité de retard fixée à 10% des sommes dues, augmentée d’1,5% des sommes dues par mois de retard supplémentaire à courir jusqu’au complet paiement des dites sommes ;
– Constater que la société [S] est occupante sans droit ni titre à compter du 10 novembre 2025 ;
– Ordonner l’expulsion de la société [S] et de tous occupants de son chef, des lieux loués sis au rez de chaussée et au sous-sol du [Adresse 3] et [Adresse 4] (lot n°133 et 149), et ce avec l’assistance d’un serrurier, du commissaire de Police et de la [Localité 4] publique s’il y a lieu,
– Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira à la société KERDAM aux frais, risques et périls de la société [S] ;
– Condamner la société [S] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer en cours majoré de 100% à compter du 10 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des locaux ;
– Juger que le dépôt de garantie de 10.987,15 euros est acquis à la société KERDAM à titre d’indemnisation,
– Débouter la société [S] de toutes ses demandes ;

– Condamner la société [S] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de signification de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir et de levée de l’état de nantissement et d’extrait kbis ;
– Condamner la société [S] à payer à la société KERDAM la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette affaire a été appelée à l’audience du 21 septembre 2026.

Lors de cette audience, la société KERDAM, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance actualisant sa demande en paiement à titre provisionnel à la somme de 17.078,43 euros, précisant formuler sa demande d’indemnité d’occupation à titre provisionnel et demandant que la défenderesse soit déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions et notamment de son refus de délais de paiement, la société KERDAM, soutient que la société [S] s’est déjà vu accorder des délais de fait et ne présente aucune garantie quant à sa capacité de payer l’arriéré. Elle pointe que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer et des charges conformément à l’article L.145-41 du code de commerce selon sa nouvelle rédaction.

La société [S], par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil demande de :

– Débouter la société KERDAM de sa demande de provision de 21.498,70 euros et, à titre subsidiaire, ramener le montant de la provision à la somme de 17.078,43 euros,
– Débouter la société KERDAM de sa demande de provision à titre de pénalité de 10% augmentée de 1,5% par mois, 
– Se voir accorder un délai de 18 mois pour apurer la solde de sa dette locative, par versements de 948,80 euros en sus des loyers et charges courant, le premier versement intervenant le 10 du mois suivant la date de signification de la décision à intervenir et les suivants 10 de chaque mois,
– Suspendre les effets de la clause résolutoire,
– Débouter la société KERDAM de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, si la clause résolutoire était acquise :

– Dire n’y avoir lieu à référé et débouter la société KERDAM de sa demande de pénalité, de conservation du dépôt de garantie, de fixation d’une indemnité d’occupation majorée,
– Se voir accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,
– Fixer sa dette à 17.078,43 euros et de se voir accorder un délai de 18 mois pour apurer sa dette,
– Débouter la société KERDAM de sa demande de séquestration des meubles ;

En tout état de cause :

– Débouter ou subsidiairement réduire la demande au titre des frais irrépétibles,
– Condamner la société KERDAM à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,
– Débouter la société KERDAM de sa demande d’intégrer au montant des dépens les frais du commandement de payer, les frais du kbis et d’état des inscriptions et nantissements.

Sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, la société [S] soutient avoir fini de rembourser son prêt garanti par l’Etat et de ce fait avoir retrouvé de la trésorerie pour régler un échéancier.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions visées et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 octobre 2026.

MOTIFS

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 9 octobre 2025 par la société KERDAM à la société [S] pour avoir paiement de la somme en principal de 31.507,05 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 7 octobre 2025.

La lecture du décompte produit arrêté au 7 avril 2026 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 9 novembre 2025 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit.

Sur les demandes de provision au titre de l’arriéré locatif et de la clause pénale

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où le juge des référés statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la condamnation de la société [S] au paiement de la somme de 17.078,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2026. La locataire reconnaît devoir cette somme.

La société [S] sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme non sérieusement contestable de 17.078,43 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 septembre 2026 (septembre 2026 inclus).

Le bailleur sollicite que la société [S] soit condamnée à lui payer par provision une indemnité de retard fixée à 10% des sommes dues, augmentée d’1,5% des sommes dues par mois de retard supplémentaire à courir jusqu’au complet paiement des dites sommes conformément au contrat de bail.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil.

Il sera, en conséquence, prévu que la somme de 17.078,43 euros portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Le bailleur sollicite, enfin, la conservation du dépôt de garantie « à titre d’indemnité forfaitaire » en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue elle aussi une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Pour les demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 28 mai 2026 « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. ».

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la défenderesse a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et a effectué des paiements depuis la délivrance du commandement de payer. Elle apporte la preuve d’avoir fini de rembourser en mai 2026 un prêt garanti par l’état moyennant des mensualités de 2.330 euros et présente un plan de trésorerie pour la durée des délais demandés qui apparaît réaliste. Il y a lieu d’accorder à la société [S] les délais de paiement sollicités, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Il sera, par ailleurs, prévu qu’en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, la clause résolutoire sera acquise.

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande du bailleur d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation équivalente au loyer en cours majoré de 100%, conformément au contrat de bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

La société [S], partie perdante, sera condamnée, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation mais en ce non-compris le coût de la levée de l’état des inscriptions ou de kbis qui ne constituent pas des dépens mais sont compris dans les frais irrépétibles. Elle ne pourra, à ce stade, être condamnée à ce titre au paiement des frais de signification de l’ordonnance lesquels n’ont pas encore été engagés.

Elle sera également condamnée à verser à la société KERDAM la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 9 novembre 2025;

Condamnons la société [S] à payer à la société KERDAM la somme provisionnelle de 17.078,43 euros (dix-sept mille soixante-dix-huit euros et quarante-trois cents) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 septembre 2026 (septembre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2026 ;

Autorisons la société [S] à se libérer de sa dette en dix-sept mensualités de 949 euros, et une dix-huitième mensualité correspondant au solde de la somme due, le premier versement intervenant le 10 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 10 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
– le tout deviendra immédiatement exigible,
– la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
– il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société [S] et de tout occupant de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3] et [Adresse 4],
– le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– la société [S] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à payer mensuellement à la société KERDAM une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie ;

Condamnons la société [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation ;

Condamnons la société [S] à payer à la société KERDAM la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 26 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Clotilde LAMBERT