TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/55080 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDJHZ

N° : 3-CH

Assignation du :
03 Juillet 2026

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 21 octobre 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société SYNDIXIS, SARL
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELARL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocats au barreau de VERSAILLES – C621 (avocat plaidant), Maître Claire ABELLO, avocat au barreau de PARIS – #D2017 (avocat postulant)

DEFENDERESSES

La société L.G. DE SAINT [B], SCI
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Patrice GRENIER, avocat au barreau de PARIS – #C1144

La société 16 QUINCAMPOIX, SAS
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Ivan CASTAING, avocat au barreau de PARIS – #D0827

DÉBATS

A l’audience du 23 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

FAITS ET PROCEDURE

L’immeuble situé [Adresse 5], parcelle AC94, est soumis au régime de la copropriété.

La société [Adresse 6] est propriétaire de l'[Adresse 7], située à droite de cet immeuble, sur la parcelle AC139.

Cette impasse sépare l’immeuble situé [Adresse 5], de l’immeuble situé [Adresse 8], dont est propriétaire la société L.G. de Saint [B], parcelle AC95.

Un collecteur d’évacuation des eaux pluviales et usées se situe sous cette impasse. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] se plaint de ce que ce collecteur est fuyard et se déverse dans sa cave.

C’est dans ces conditions que par acte du 3 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], a fait assigner la société L.G. de Saint [B] et la société 16 Quincampoix devant le juge des référés afin de demander de :
– Ordonner à la société L.G. de Saint [B] et la société [Adresse 6] de laisser réaliser les travaux prévus aux devis pièces 10 et 11 de l’assignation introductive d’instance sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai de prévenance de 15 jours,
– Juger qu’il ne notifiera la date de démarrage des travaux par lettre recommandée avec accusé de réception à la société L.G. de Saint [B] et la société 16 Quincampoix, adressée à leur siège, au minimum 15 jours avant cette date,
– Dans l’hypothèse où l’accès ne serait pas donné spontanément, l’autoriser à pénétrer dans l'[Adresse 10] en présence d’un commissaire de justice assisté d’un serrurier aux fins de faire réaliser les travaux prévus aux devis pièces 10 et 11 de l’assignation introductive d’instance,
– Ordonner, si nécessaire, l’ouverture forcée de la porte d’accès à l’impasse par serrurier,
– Dire que le commissaire de justice dressera procès-verbal des opérations réalisées,
– Dire qu’en cas de difficulté d’exécution, le concours de la force publique pourra être requis,
– Condamner in solidum la société L.G. de Saint [B] et la société 16 Quincampoix à lui payer la somme de 43 398,66 € à titre de provision,
– Condamner in solidum la société L.G. de Saint [B] et la société 16 Quincampoix aux dépens,
– Condamner in solidum la société L.G. de Saint [B] et la société 16 Quincampoix à lui payer la somme de 4 290 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 23 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires, par conclusions déposées et soutenues oralement, a repris les demandes contenues dans son assignation, y ajoutant le rejet des prétentions adverses et la demande, à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise judiciaire.

Par conclusions déposées à l’audience du 23 septembre 2026 et soutenues oralement, la société L.G. de Saint [B] demande au juge des référés de rejeter l’ensemble des demandes formulées à son encontre.

A titre subsidiaire, elle demande de :
– ÉCARTER toute condamnation in solidum de la SCI L.G. de Saint [B] avec la SAS [Adresse 6] ;
– CANTONNER toute participation financière de la SCI L.G. de Saint [B] à la seule quote-part des travaux qui lui serait effectivement imputable, à l’exclusion de l’ensemble des postes propres à l’immeuble du [Adresse 11], notamment ceux relatifs à son mur, à sa façade, à son étaiement, à ses branchements, à ses réseaux privatifs, au restaurant qu’il abrite et à la mise en conformité des installations de celui-ci ;
– SUBORDONNER le versement de toute somme à la réalisation effective, à la justification et à la facturation des travaux correspondants, dans la seule limite de la quote-part incombant à la SCI L.G. de Saint [B] ;
– JUGER que les travaux devront être conçus et exécutés sans prise d’appui, étaiement, ancrage, fixation ou intervention affectant directement ou indirectement la structure de l’immeuble du [Adresse 12] ;
– JUGER que, dans l’hypothèse où le Syndicat des copropriétaires établirait qu’une intervention affectante ou sollicitant la structure du [Adresse 12] est techniquement indispensable à l’exécution des travaux, celle-ci ne pourra être entreprise qu’après réalisation, aux frais du Syndicat, d’une étude préalable par un bureau d’études structures indépendant portant spécifiquement sur cet immeuble ;
– ORDONNER, préalablement à tout commencement des travaux et aux frais du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], la réalisation par un bureau d’études structures indépendant d’une étude portant spécifiquement sur l’immeuble du [Adresse 12], aux fins de déterminer son état préalable, les incidences prévisibles des terrassements, fouilles et étaiements projetés, les modalités et points d’appui de l’étaiement, le phasage des opérations ainsi que toutes mesures nécessaires à la préservation de sa stabilité et de son intégrité ;
– SUBORDONNER le commencement de toute opération de terrassement, de fouille ou d’étaiement, et de tous travaux susceptibles d’affecter la structure de l’immeuble du [Adresse 12], à la réalisation de cette étude et à la communication préalable à la SCI L.G. de Saint [B] des devis définitifs, du plan d’exécution, du plan d’étaiement, du phasage des travaux, des modalités d’accès et d’intervention et des attestations d’assurance des entreprises appelées à intervenir ;
– DIRE que toute modification substantielle de ces éléments susceptible d’affecter l’immeuble du [Adresse 12] sera portée à la connaissance de la SCI L.G. de Saint [B] quinze jours au moins avant sa mise en œuvre, la SCI conservant la faculté de saisir la juridiction de toute difficulté ;

– REJETER la demande d’astreinte de 500 euros par jour de retard formée à l’encontre de la SCI L.G. de Saint [B] ;

A titre infiniment subsidiaire, elle demande de :
– ÉCARTER toute condamnation in solidum de la SCI L.G. de Saint [B] avec la SAS [Adresse 6], et JUGER que la SCI L.G. de Saint [B] ne pourra être tenue que de sa part propre ;
– CANTONNER toute provision à la seule quote-part des travaux effectivement imputable à la SCI L.G. de Saint [B] au regard du volume et de la nature des effluents qu’elle rejette, à l’exclusion de l’ensemble des postes propres à l’immeuble du [Adresse 11] notamment ceux relatifs à son mur, à sa façade, à son étaiement, à ses branchements, à ses réseaux privatifs, au restaurant qu’il abrite et à la mise en conformité des installations de celui-ci ;
– JUGER que dans ces conditions, la provision ne pourra excéder la somme de 4.000 euros TTC ;
– SUBORDONNER le versement de toute somme à la réalisation effective, à la justification et à la facturation des travaux correspondants, dans la seule limite de la quote-part incombant à la SCI L.G. de Saint [B] ;
– DONNER ACTE à la SCI L.G. de Saint [B] de ce qu’elle formule toutes protestations et réserves quant au principe, au fondement et aux conséquences de la mesure d’expertise sollicitée ;
– DIRE que cette mesure ne saurait emporter aucune reconnaissance par la SCI L.G. de Saint [B] d’une responsabilité dans les désordres, d’une obligation d’entretien ou de réparation du collecteur, ni d’une quelconque quote-part de contribution ;
– DIRE que la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert sera consignée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], demandeur à la mesure, qui en fera l’avance ;

En toute hypothèse, elle demande de :
– DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] de sa demande formée à l’encontre
de la SCI L.G. de Saint [B] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à payer à la SCI L.G. de Saint
[B] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] aux entiers dépens.

Par conclusions déposées à l’audience du 23 septembre 2026 et soutenues oralement, la société [Adresse 6] demande au juge des référés de rejeter l’ensemble des demandes formulées à son encontre, et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale d’accès pour réalisation des travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le collecteur litigieux est fuyard, qu’il se situe sous l'[Adresse 7] dont la société [Adresse 6] est propriétaire, et que pour accéder à cette impasse, il faut franchir des grilles dont les clés sont détenues par la société L.G. de Saint [B].

Il ressort en outre des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, et notamment des investigations réalisées par la société Carré bleu, des notes techniques de la société Dupleix architecture, et du courriel de la Ville de [Localité 1] en date du 12 mars 2026, que :
– Le collecteur litigieux est fuyard, les eaux qu’il recueille se déversant dans la cave du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] qui est partiellement inondée,
– Un étaiement d’une partie du mur de soutènement de ladite cave côté [Adresse 12] a dû être installé, une pompe à eaux ayant également été mise en place pour palier provisoirement à la fuite qui se situe au niveau de cet étaiement,
– La situation de ce mur constitue pour la Ville de [Localité 1] un risque bâtimentaire, les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers n’étant plus présentes au sens de l’article L.511-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il en découle que des travaux sont d’évidence nécessaires pour remédier à la fuite du collecteur litigieux et ainsi empêcher la dégradation des fondations de l’immeuble qui ne pourra que se poursuivre sans étanchéité assurée. Le fait qu’une pompe à eaux, solution nécessairement provisoire, ait dû être installée témoigne du fait qu’il faut mettre fin à la fuite pour empêcher la survenance d’un dommage plus important.

Ces éléments caractérisent le dommage imminent que le juge des référés doit prévenir par le prononcé des mesures adéquates.

A ce titre, la question de l’origine précise des eaux alimentant le collecteur litigieux est indifférente à la caractérisation du dommage imminent, dont l’évidence résulte du seul constat de l’existence de la fuite et de ses conséquences.

La réalisation des travaux nécessaires suppose évidemment de pouvoir accéder librement à l'[Adresse 7], ce à quoi les défenderesses indiquent ne pas s’opposer dans le corps de leurs écritures, tout en demandant pourtant le rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires.

Il reste que l’accès à l’impasse relève juridiquement de la société [Adresse 6], propriétaire, et matériellement de la société L.G. de Saint [B], qui possède les clés des grilles qui y sont installées.

En revanche, il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur la nature précise des travaux propres à remédier de manière définitive aux désordres, question qui relève du juge du fond, mais seulement, en l’espèce d’ordonner les mesures conservatoires propres à prévenir le dommage imminent démontré.

Il sera par conséquent ordonné aux sociétés défenderesses de laisser réaliser par le syndicat des copropriétaires uniquement les travaux strictement nécessaires pour faire cesser la fuite du collecteur litigieux, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant 100 jours, à compter de l’expiration d’un délai de prévenance de 15 jours qui sera notifié par le syndicat des copropriétaires aux sièges des sociétés défenderesses par lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut d’exécution dans un délai de 8 jours à compter de la date du début des travaux telle que notifiée aux sociétés défenderesses, le syndicat des copropriétaires sera autorisé à faire ouvrir les grilles d’accès selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Les travaux autorisés étant strictement nécessaires à faire cesser la fuite du collecteur litigieux, sans modification substantielle de l’existant, les demandes reconventionnelles relatives aux travaux à réaliser, notamment tendant à ordonner une étude de structure, seront rejetées.

Sur la demande principale de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

Le fait qu’une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs.

En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, il est bien évident que le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

En l’espèce, les investigations diligentées par la société Carré bleu, et l’analyse qui en a été faite par la société Dupleix architecture, ont concerné uniquement les écoulements d’eaux pluviales, et n’ont pas été réalisées au contradictoire des sociétés défenderesses.

Ainsi, il n’est pas connu de manière précise qui utilise le collecteur litigieux et de quelle manière, qu’il s’agisse du type d’écoulement ou de la proportion de l’utilisation, étant entendu que de ces éléments dépendent le partage de responsabilité à effectuer, sans qu’il soit possible de partager par tiers, comme le demande le syndicat des copropriétaires, la contribution des parties aux frais engagés. Par exemple, s’il était démontré que la société 16 Quincampoix n’est que propriétaire sans utiliser le collecteur litigieux, cette seule qualité ne saurait permettre d’en déduire, avec l’évidence requise en référé, une contribution égale à celle d’une partie utilisant le collecteur litigieux.

Il en découle qu’il existe un débat tant sur l’existence d’une obligation que sur son étendue, qui relève du seul juge du fond.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires, à qui il appartient donc de faire l’avance des travaux strictement nécessaire à prévenir le dommage imminent.

Au-delà de l’exécution immédiate de la présente décision, il apparaît que des difficultés vont nécessairement demeurer, d’abord quant à la réparation pérenne du collecteur litigieux, mais surtout quant à son statut juridique précis et son utilisation, alors que l’évacuation des eaux des différents immeubles concernés doit pouvoir se faire dans des conditions satisfaisantes pour tous les habitants.

En application de l’article 1528 du code de procédure civile, les parties à un différend peuvent, à leur initiative, tenter de le résoudre de façon amiable avec l’assistance d’un médiateur, d’un conciliateur de justice ou, dans le cadre d’une procédure participative, de leurs avocats. En outre, l’article 21 du code de procédure civile dispose désormais que les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Afin de pouvoir résoudre leur différend relatif à l’existence et l’utilisation du collecteur litigieux, les parties seront donc invitées à rencontrer M. [P] [M], conciliateur de justice.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

Dès lors qu’il est fait droit à la demande principale du syndicat des copropriétaires et que la réalisation de travaux permettant de prévenir le dommage imminent est autorisée, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à « réserver » les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société L.G. de Saint [B] et la société 16 Quincampoix, qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société L.G. de Saint [B] et la société 16 Quincampoix ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3 000 euros, somme au paiement de laquelle les défenderesses seront condamnées in solidum.

Le syndicat des copropriétaires n’étant ni tenu aux dépens, ni ne perdant son procès, les demandes à son encontre au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la société L.G. de Saint [B] et à la société 16 Quincampoix de laisser réaliser les travaux strictement nécessaires pour faire cesser la fuite du collecteur litigieux, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant 100 jours à compter de l’expiration d’un délai de prévenance de 15 jours qui sera notifié par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], représenté par son syndic, la société Syndixis, aux sièges de la société L.G. de Saint [B] et de la société 16 [Adresse 13] par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Autorisons, à défaut d’exécution par la société L.G. de Saint [B] et la société 16 Quincampoix dans le délai de 8 jours à compter de la date de début des travaux, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], représenté par son syndic, la société Syndixis, à pénétrer dans l'[Adresse 7] en présence d’un commissaire de justice assisté d’un serrurier aux fins de faire réaliser les travaux strictement nécessaires pour faire cesser la fuite du collecteur litigieux ;

Désignons à cette fin Maître [U] [E], commissaire de justice, [Adresse 14], avec pour mission de faire procéder, avec le concours d’un serrurier, de la force publique ou de deux témoins majeurs, à l’ouverture de l'[Adresse 7], aux fins de permettre la réalisation des travaux strictement nécessaires pour faire cesser la fuite du collecteur litigieux ;

Disons que le commissaire de justice désigné conservera un double des clés jusqu’à la fin des travaux ;

Fixons la provision à valoir sur la rémunération du commissaire de justice à la somme de 900 euros hors taxes et hors débours, à payer par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], représenté par son syndic, la société Syndixis, dans les 3 mois de la signification de la présente décision, faute de quoi la présente désignation sera caduque ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], représenté par son syndic, la société Syndixis ;

Disons n’y avoir lieu à examiner la demande subsidiaire d’expertise judiciaire ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Invitons les parties à rencontrer dans les meilleurs délais Monsieur [P] [M], conciliateur de justice, mail : [Courriel 1] ;

Disons qu’il nous sera rendu compte du déroulé de cette mesure ;

Condamnons in solidum la société L.G. de Saint [B] et la société [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], représenté par son syndic, la société Syndixis, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la société L.G. de Saint [B] et la société [Adresse 6] aux dépens de l’instance ;

Rejetons les demandes de la société L.G. de Saint [B] et la société 16 Quincampoix au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 21 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Célia HADBOUN Rémi FERREIRA