TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me GUALTIEROTTI

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me [Localité 2]

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 24/08794
N° Portalis 352J-W-B7I-C5JW2

N° MINUTE :

Assignation du :
12 juillet 2024

JUGEMENT
rendu le 15 octobre 2026
DEMANDERESSE

Madame [J] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Steeve MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P126

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. [Y] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0051

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Océane CHEUNG, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 15 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/08794 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JW2

DÉBATS

A l’audience du 17 avril 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 9 juillet 2026, prorogé au 15 octobre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [E] est propriétaire d’un appartement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de copropriété est la SAS [Y] [C].

L’assemblée générale du 24 avril 2024 a adopté les résolutions suivantes :
– n°14 : renouvellement du mandat de syndic de la SAS [Y] [C] ;
– n°26 : ravalement de façade sur rue du bâtiment A et de deux murs pignons avec pose d’une isolation thermique par l’extérieur.

C’est dans ces conditions que Mme [E] a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], aux fins d’annulation des résolutions n°14 et n°26 de l’assemblée générale du 24 avril 2024, de désignation d’un administrateur ad hoc, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’assemblée générale du 10 mars 2025 a désigné la SAS [Y] [C] en qualité de syndic à compter de cette assemblée, jusqu’au 10 juin 2026 (résolution n°10).

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, Mme [E] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, et du décret du 17 mars 1967, de :

 » Déclarer Mme [E] recevable en sa demande ;

Concernant la résolution n°14 de l’assemblée générale du 24 avril 2024 :
Juger que le [Y] [C] était dépourvu d’une carte professionnelle pourtant indispensable à l’exercice de son activité de syndic du 3 aout 2020 et au 3 mars 2021 sans jamais avoir éclairé la copropriété sur sa situation, et ce en violation la plus totale des règles de l’article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ;

Juger que les copropriétaires du [Adresse 4] n’ont dans ces conditions pas pu valablement consentir au renouvellement de son mandat de syndic, y compris lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 24 avril 2024 ;

Par conséquent,
Annuler la résolution n°14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 avril 2024 ;
Désigner un administrateur provisoire de la copropriété chargé, outre ses fonctions de gestion courante de la copropriété, de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic ;

Concernant la résolution n°26 de l’assemblée générale du 24 avril 2024 :
Juger que les travaux de ravalement avec pose d’une isolation thermique par l’extérieur prévus par la résolution n°26 de l’assemblée générale du 24 avril 2024 devaient être votés à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Juger que la résolution n°26 du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 avril 2024 a été prise en violation des règles de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Juger que la résolution n°26 du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 avril 2024 a été prise en violation de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

Par conséquent,
Annuler la résolution n°26 du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 avril 2024 ;

En tout état de cause,
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Mme [E] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à régler à Mme [E] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Juger que Mme [E] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au titre du présent litige, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. « .

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 7ème demande au tribunal, de :

 » Débouter Mme [E] de sa demande d’annulation de la résolution n°14 votée lors de l’assemblée générale du 24 avril 2024 ;
Débouter Mme [E] de sa demande de désignation d’un administrateur judiciaire ;

Juger sans objet la demande d’annulation de la résolution n°26 votée lors de l’assemblée générale du 24 avril 2024 ;

Condamner Mme [E] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG avocats, société constituée conformément à l’article 699 du CPC « .

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 17 avril 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, prorogé à ce jour.

Par conclusions adressées par voie électronique le 13 octobre 2026, le nouveau conseil de Mme [E] a adressé au tribunal des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats

Au soutien de sa demande de révocation de clôture, Mme [E] soutient que des événements graves concernant la réalisation des travaux et la gestion de la copropriété sont intervenus depuis la clôture intervenue le 10 septembre 2025 et l’audience de plaidoirie, justifiant la réouverture des débats.

Sur ce,

L’article 803 du code de procédure civile dispose que :  » L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.  »

En l’espèce, les irrégularités alléguées par Mme [E] dans la mise en œuvre des travaux engagés par le syndicat le 21 mai 2026 et les incertitudes sur le respect des précautions nécessaires sont étrangères au présent litige et ne constituent aucunement une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture. En effet, même à considérer que les travaux en question soient identiques à ceux objet d’une des résolutions contestées, le tribunal relève que les éléments nouveaux invoqués par Mme [E] dans le cadre du délibéré et deux jours avant la mise à disposition de la décision ne consistent qu’en des griefs articulés autour des conditions de réalisation de ces travaux et ne sont nullement en lien avec les conditions de validité des résolutions contestées dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, en l’absence de cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture, la demande de Mme [E] en ce sens sera rejetée.

2- Sur les demandes en annulation de résolutions de l’assemblée générale du 24 avril 2024

A titre liminaire, il convient de constater que les demandes d’annulation des résolutions n°14 et n°26, dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée, sont recevables pour avoir été formulées dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que Mme [E] dispose de la qualité d’opposante pour avoir voté contre ces résolutions lors de l’assemblée générale du 24 avril 2024, ainsi qu’établi par le procès-verbal notifié le 17 mai 2024 à la demanderesse.

A – Sur la résolution n°14 de l’assemblée générale du 24 avril 2024

La première résolution querellée, adoptée à la majorité de l’article 24, et qui a pour objet de renouveler le mandat de syndic de la SAS [Y] [C] est ainsi libellée :

 » Résolution n°14 : syndic renouvellement du [Y] [C]

L’assemblée générale renouvelle comme syndic le [Y] [C] représenté par M. [V] [C] de la carte professionnelle  » gestion immobilière  » n°CPI 7501 2021 000 000 144, délivrée par la CCI Ile-de-France, et qui dispose d’une garantie financière de 3 000 0000, euros auprès de la SOCAF.

Le syndic est nommé à compter de ce jour pour une durée de quinze mois, soit jusqu’au 24 juillet 2025.

Les honoraires ressortent à 16 299,84 euros hors taxes, soit 19 559,81 euros TTC au titre de l’exercice 2024. La mission et les modalités de gestion du syndic seront ceux définis dans le projet de contrat de syndic joint à la convocation de la présente assemblée.

L’assemblée générale désigne le président de séance pour signer le contrat de syndic adopté au cours de la présente assemblée.  »

*

Mme [E] demande l’annulation de la résolution n°14 sur le fondement de l’article 3 de la loi du 2 juillet 1970, au motif que la SAS [Y] [C] était dépourvue de carte professionnelle du 3 août 2020 au 3 mars 2021, date à laquelle lui a été délivrée une nouvelle carte, rendant de ce fait tout acte accompli nul, et que les copropriétaires n’ont pu valablement consentir au renouvellement de son mandat, faute d’avoir été mis au courant de cette situation lors du vote.

Elle fonde également sa demande d’annulation sur l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 en soutenant qu’aucune attestation de collaborateur n’a été délivrée au nom de M. [H] [Z], qui n’avait donc pas le pouvoir de représenter le syndic lors de l’assemblée du 24 avril 2024 en tant que secrétaire de séance.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la SAS [Y] [C] n’a pas caché ses difficultés à renouveler sa carte professionnelle aux copropriétaires et disposait d’une carte professionnelle valide lors de l’assemblée générale litigieuse, et qu’un point a été fait sur la procédure intentée par Mme [E] à l’encontre de l’assemblée du 10 mars 2025 (résolution n°10), et que cela n’a pas empêché les copropriétaires de renouveler son mandat à l’assemblée de 2025.

Sur ce,

*Sur la carte professionnelle

L’article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dispose que les activités d’entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale.
Conformément aux dispositions des articles 1er à 16 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, les syndics doivent être titulaires de la carte professionnelle  » gestion immobilière  » délivrée par l’autorité préfectorale, dans les conditions prévues aux articles 1er à 16 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que la SAS [Y] [C] n’était pas titulaire d’une carte professionnelle entre le 3 août 2020 et le 3 mars 2021.

Si l’absence de carte professionnelle est susceptible d’affecter la validité des actes accomplis par le syndic pendant la période pendant laquelle il était dépourvu de cette carte, il apparait que la présente instance concerne l’assemblée générale du 24 avril 2024 de sorte que l’absence de détention de carte professionnelle entre août 2020 et le 3 mars 2021 n’est pas susceptible d’avoir une incidence sur la validité de cette assemblée. Il n’est par ailleurs pas allégué ni justifié que les assemblées postérieures ayant renouvelé le mandat du syndic aient été annulées ou ne serait-ce que contestées sur ce motif, étant par ailleurs relevé qu’il n’est pas contesté que la société [Y] [C] dispose d’une carte professionnelle depuis le 3 mars 2021.

Le fait par ailleurs que l’absence de carte professionnelle entre le 3 août 2020 et le 3 mars 2021 ait été sciemment dissimulée aux copropriétaires n’est pas suffisamment établi par la demanderesse qui procède ainsi par affirmations insuffisantes à caractériser un défaut d’information de nature à affecter la sincérité du vote des copropriétaires sur le renouvellement du syndic lors de l’assemblée du 24 avril 2024.

Ce moyen sera ainsi écarté.

*Sur le défaut d’attestation de représentation

Il résulte des dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, que le syndic est de droit secrétaire de séance si l’assemblée n’en a pas décidé autrement.

L’article 4 alinéa 1er de la loi du 10 janvier 1970 énonce que :  » Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables. « .

L’article 9 alinéa 1er du décret du 20 juillet 1972 prévoit que :  » Toute personne physique habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l’économie. « .

L’article 30 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic de copropriété, titulaire de la carte professionnelle, qui agit pour son propre compte peut se faire représenter par l’un de ses préposés à l’occasion de l’exécution de sa mission, notamment pour la convocation des assemblées générales et leur tenue, sans imposer de condition particulière telle que la détention d’une attestation de collaborateur, en exerçant la faculté offerte par ledit article.

En l’espèce, comme rappelé ci-avant, le syndic est secrétaire de séance de droit, sauf résolution contraire, et le syndic n’avait pas à habiliter spécialement l’un de ses préposés pour assurer le secrétariat de séance, cette mission ne relevant pas de missions de négociation, d’entremise ou d’engagement visées par les dispositions de l’article 4 alinéa 1er de la loi du 10 janvier 1970 invoquées par Mme [E].

Ainsi, la SAS [Y] [C] n’avait pas à habiliter spécialement l’un de ses préposés, en l’espèce M. [Z], dès lors que l’article 30 du décret du 17 mars 1967 ci-avant reproduit prévoit expressément que le syndic peut se faire représenter par l’un de ses préposés à l’occasion de l’exécution de sa mission et ce, sans imposer de condition particulière notamment la détention d’une attestation de collaborateur.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’absence de détention d’une attestation professionnelle par M. [Z], secrétaire de séance, n’est pas de nature à entraîner la nullité de la résolution querellée.

En l’absence de moyens de nature à affecter la régularité de cette résolution, Mme [E] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°14.

En l’absence d’annulation de la résolution n°14, la demande de Mme [E] tendant à la désignation d’un administrateur provisoire est sans objet, le [Y] [C] ayant au surplus été reconduit dans ses fonctions par l’assemblée générale du 10 mars 2025 de sorte que la copropriété n’est pas dépourvue de syndic et que les conditions d’application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 ne sont en l’espèce pas remplies.

B – Sur la résolution n°26 de l’assemblée générale du 24 avril 2024

Mme [E] soutient que la résolution n°26 doit être annulée pour erreur de majorité, en vertu des articles 24 II et 25 f) et n) de la loi du 10 juillet 1965, car s’agissant de travaux d’économie d’énergie, et non d’entretien, elle aurait dû être votée à la majorité de l’article 25 et non 24.

Elle invoque également l’absence de mise en concurrence en vertu de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, les devis des entreprises désignées n’ayant pas été joints à la convocation à l’assemblée litigieuse, seul un tableau de synthèse établi par le maître d’œuvre a été annexé à ladite convocation ce qui ne permet pas aux copropriétaires de voter en connaissance de cause ni de vérifier si la mise en concurrence a été respectée, outre l’absence de proposition de financement par des aides.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la demande de Mme [E] est devenue sans objet, la résolution n°26 ayant été annulée par l’assemblée générale du 10 mars 2025.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mars 2025 versé aux débats que cette assemblée a adopté une résolution n° 20 annulant la résolution n°26 litigieuse. Il apparait que cette résolution a été adoptée à l’unanimité des votants, en ce compris Mme [E], sans qu’il ne soit invoqué l’existence d’un recours formé à l’encontre de cette décision.

Dans la mesure où l’assemblée générale a adopté une résolution annulant la résolution querellée, où cette assemblée n’a pas fait l’objet d’un recours, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires soutient que la demande d’annulation de la résolution n°26 est devenue sans objet.

Sans qu’il y ait lieu d’examiner les moyens invoqués au soutien de celle-ci, il convient par conséquent de débouter Mme [E] de sa demande d’annulation.

3 – Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Mme [E], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

– Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [E] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

– Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que  » le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige « .

Au regard de l’issue du litige, Mme [E] sera déboutée de sa demande à ce titre.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats formée par Mme [E] ;

DEBOUTE Mme [J] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [J] [E] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] une somme de
3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [E] aux dépens et AUTORISE la SCP DPG Avocats à recouvrer ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 1] le 15 octobre 2026.

La greffière La présidente