COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03/11/2026

N° RG 26/00466 – N° Portalis DB2O-W-B7K-C72R

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. GALERIE 337 SUD, représentée par son président M. [W] [L]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Sofian BOUDOUMA, avocat plaidant au barreau de LYON, et Me Zelda JASTRZEB-SENELAS, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. EDELWEISS
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Celine LAPEYRE, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER, et Me Alice TOURREILLE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : […]
assistée lors des débats de […] et de la mise à disposition au greffe de […], greffières

Débats : en audience publique le : 13 Octobre 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 03 Novembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 13 décembre 2021, la société Edelweiss a consenti à la société Galerie 337 Sud un bail commercial portant sur le local situé au rez-de-chaussée de la galerie “Espace Diamant” correspondant au lot n°161 dans l’ensemble immobilier sis [Localité 7] à [Localité 4] pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 50 000 euros hors taxes en vue de l’exploitation d’une galerie d’art.

Le 27 janvier 2026, un incendie s’est déclaré au sein de l’ensemble immobilier sis [Localité 7] à [Localité 4].

Par arrêté municipal du 29 janvier 2026 le maire de la commune de [Localité 4] a interdit l’accès à la galerie “Espace Diamant” à toute personne et a indiqué aux propriétaires et exploitants concernés de prendre toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès à l’immeuble et sécuriser les abords.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2026 la société Edelweiss a notifié à la société Galerie 337 Sud sa volonté de résilier le bail commercial sur le fondement de la clause “destruction” du bail avec effet au 28 juin 2026 et l’a sommée de restituer les lieux.

Suivant ordonnance du 06 octobre 2026, la société Galerie 337 Sud a été autorisée à assigner en référé d’heure à heure la société Edelweiss avant le 08 octobre 2026 pour l’audience du 13 octobre 2026.

Par acte du 08 octobre 2026 la société Galerie 337 Sud a fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville la société Edelweiss aux fins de voir :
– déclarer que le changement de serrure du local commercial constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,
– ordonner à la société bailleresse de lui remettre les clés permettant l’accès à son local commercial sans délai à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; et en cas d’inexécution, le bailleur sera redevable d’une astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 7 jours et qu’à l’issue de ce délai, elle sera autorisée à faire procéder au changement des serrures de son local commercial, aux frais exclusifs de la société bailleresse,
– condamner à titre provisionnel la société bailleresse à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité d’accéder au local depuis le 23 septembre 2026 et de l’incertitude d’avoir accès à son local dans les temps en vue de la saison hivernale,
– condamner la société bailleresse à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance,
– rappeler que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire par provision nonobstant appel.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2026 la société Edelweiss demande au juge des référés de :
In limine litis, juger que le juge des référés est incompétent tenant la compétence exclusive du juge de la mise en état d’ores et déjà saisi en l’absence de clôture de la mise en état,
En toute hypothèse,
– juger irrecevables les demandes de la société preneuse tenant le défaut de pouvoir juridictionnel du juge des référés constituant une fin de non recevoir,
– juger irrecevables les demandes de la société preneuse dans la mesure où il n’y a pas lieu à référé tenant les contestations sérieuses dont le juge du fond est saisi et l’absence de trouble à caractère manifestement illicite outre l’absence de péril imminent,
Subsidiairement,
– débouter la société preneuse de ses demandes et condamnations à lui remettre les clés de son local commercial sous astreinte de 500 euros,
– débouter la société preneuse de sa demande d’être autorisée à changer les serrures du local commercial aux frais de la société bailleresse,
– débouter la société preneuse de sa demande à voir condamner la société bailleresse à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice moral,
– condamner la société preneuse à lui payer la somme de 56 385,03 euros à titre de provision à valoir sur le coût des travaux de réparation du local commercial,
Plus subsidiairement,
– juger que les clés du local commercial devront être remises entre les mains de maître [A], ou tout autre notaire de la société Acfino,
– juger que l’astreinte ordonnée sera de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à partie et jusqu’à la remise des clés à l’office notarial désigné et pour une durée qui ne pourra dépasser 7 jours,
– juger que l’astreinte éventuelle sera liquidée par le président du tribunal judiciaire d’Albertville,
– condamner la société preneuse sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir à réaliser les réparations nécessaires à la rénovation et à la réhabilitation du local à sa destination commerciale, et notamment de doublage, cloison, faux-plafond, peinture, électricité, plomberie, maitrise d’oeuvre, après autorisation obtenue d’un bureau de contrôle et dans le respect des préconisations techniques tant de la commission de sécurité que du syndic de la copropriété au sein de laquelle le local est situé et sous le contrôle de l’architecte mandaté par le propriétaire dont les honoraires seront à la charge de la société preneuse,
– condamner la société preneuse à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 13 octobre 2026, la société Edelweiss a développé in limine litis l’exception d’incompétence soulevée au profit du juge de la mise en état ainsi que l’irrecevabilité de la demande en faisant valoir que l’affaire est déjà pendante devant le juge du fond pour les mêmes demandes et qu’aucune urgence n’autorise une procédure en référé compte tenu de la résiliation du bail survenue le 28 juin 2026.

La société Galerie 337 Sud a développé ses écritures en s’opposant oralement à l’exception soulevée, soutenant que le juge des référés est compétent au regard de l’urgence de la situation dès lors qu’elle ne peut plus accéder au local et exercer son activité. Elle précise qu’elle formule sa demande à titre provisoire. Elle conteste toute résiliation du bail et fait valoir que le bailleur a procédé au changement des serrures alors même que l’affaire est pendante devant le juge du fond. Enfin, elle justifie sa demande d’astreinte par la mauvaise foi de la société bailleresse.

Sur le fond la société Edelweiss développe ses écritures et expose notamment que local a été abandonné par la société preneuse malgré la possibilité d’accéder à nouveau aux locaux pour réaliser les travaux nécessaires.

A l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de l’affaire au 03 novembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur l’exception d’incompétence

La société défenderesse a entendu soulever in limine litis une exeption d’incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état.

La Cour de cassation a néanmoins rappelé que le moyen tiré du défaut de pouvoir juridictionnel d’une juridiction constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence (Civ. 2ème, 21 avril 2005 n° 03-15.607).

Il convient donc d’examiner la recevabilité de l’action engagée devant le juge des référés.
L’exception d’incompétence est rejetée.

2- Sur la recevabilité de l’action devant le juge des référés

Premièrement, selon l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une
décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

La compétence du juge des référés du tribunal judiciaire est déterminée par les articles 834 et 835 du code de procédure civile qui disposent respectivement que :
“ Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” (article 834), et,
“ Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.” (article 835).

Deuxièmement, l’article 789 du code de procédure civile modifié par l’article 5 du décret n°2024-673 du 3 juillet 2024 dispose que :
« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».

Il convient de rappeler que les pouvoirs juridictionnels du juge de la mise en état sont exclusifs de celle du juge des référés lorsque les prétentions formulées par les parties ont le même objet.

Aussi, il est jugé que la désignation du juge de la mise en état dans une instance, en application de l’article 789 du code de procédure civile, ne fait pas obstacle à la saisine du juge des référés à fin de statuer sur un litige lorsque l’objet de ce litige est différent de celui dont est saisi la juridiction du fond. (2e Civ., 16 janvier 2025, pourvoi n° 22-19.719).

En l’espèce, la société Galerie 337 Sud a fait assigner la société Edelweiss le 11 août 2026 devant le tribunal judiciaire d’une demande tendant notamment à prononcer la nullité de l’acte de résiliation notifié par acte extrajudiciaire du 12 juin 2026, puis par acte du 08 octobre 2026 elle a fait assigner la même devant le juge des référés dudit tribunal d’une demande tendant à déclarer que le changement de serrure du local constitue un trouble manifestement illicite, en ordonner la remise des clés permettant l’accès au local et à condamner au paiement d’une provision à titre de dommages-intérêts du préjudice.

Si l’identité de partie est manifeste entre l’action au fond et celle en référé, les objets des demandes diffèrent. En ce sens, les demandes en référé de la société Galerie 337 Sud sont fondées sur l’existence d’un trouble manifestement illicite au titre d’un changement des serrures du local, alors que l’action au fond vise à contester la résiliation du bail.

Ainsi, les demandes formulées dans l’assignation en référé relèvent bien des pouvoirs juridictionnels du juge des référés et sont ainsi recevables.

3 – Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et pour ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser. Il doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué ou le caractère imminent du dommage.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité du trouble doit être manifeste, la seule méconnaissance d’une réglementation étant à cet égard insuffisante. La violation de la règle de droit, au sens large du terme, doit être criante et justifier qu’il soit mis fin à l’acte perturbateur par le juge des référés, juge de l’immédiat, de l’évident.

L’existence d’une contestation sérieuse ne fait pas obstacle au pouvoir du juge des référés de faire cesser le trouble manifestement illicite : le juge des référés est tenu de trancher la contestation, même sérieuse, pour se prononcer sur l’existence du trouble manifestement illicite.

Le juge qui constate l’existence d’un trouble manifestement illicite doit donc le faire cesser même en présence d’une contestation sérieuse.

La charge de la preuve de l’illicéité du trouble et de son caractère manifeste comme celle du dommages imminent incombe à celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, il est acquis aux débats que suite à un incendie survenu le 27 janvier 2026 au sein de l’ensemble immobilier où sont exploités les lieux loués par la société Galerie 337 Sud le local objet du bail commercial a été totalement sinistré.

Il a été rappelé que par arrêté municipal du 29 janvier 2026 le maire de la commune de [Localité 4] a interdit l’accès à la galerie “Espace Diamant” à toute personne et a indiqué aux propriétaires et exploitants concernés de prendre toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès à l’immeuble et sécuriser les abords.

Quoiqu’aucune pièce ne permette de déterminer l’état exact du local après l’incendie, un procès-verbal de constat par commissaire de justice a été dressé le 07 avril 2026 constatant l’effondrement du faux plafond au-delà de la porte d’entrée. A cette date, ni l’état, ni l’empêchement d’exploiter le local ne sont contestés par la société preneuse.

La Sas Galerie 337 Sud produit un second procès-verbal dressé le 18 juin 2026 par commissaire de justice qui constate que le sol, les murs et les plafonds du local sont bruts et dépourvus de tout agencement, les réseaux électriques étant détruits, et la porte vitrée d’entrée étant en position ouverte et équipée de deux serrures.

Et la Sci Edelweiss confirme avoir fait fermer le local en faisant poser une serrure le 23 septembre 2026 en présence d’un commissaire de justice.

La Sas Galerie 337 Sud qui dénonce le fait d’être empêchée d’accéder au local commercial comme constituant un trouble manifestement illicite, échoue cependant à démontrer qu’il s’agit d’une violation évidente et criante d’une règle de droit.

Ainsi elle produit le bail commercial qui comprend une clause “destruction” selon laquelle “si les locaux loués venaient à être détruits en totalité par cas fortuit, le bail sera résilié de plein droit et sans indemnité. En cas de destruction partielle, conformément aux dispositions de l’article 1722 du code civil, le preneur pourra demander soit la continuation du bail avec diminution du loyer soit la résiliation totale du bail sous réserve des particularités suivantes convenues entre les parties :
Si le preneur subit des troubles sérieux dans son exploitation et si la durée prévue des travaux de réparation, restauration, reconstruction ou remplacement des parties endommagées, dégradées ou détruites est supérieur à 15 jours aux dires de l’architecte du bailleur, les parties pourront résilier le bail sans indemnité de part ni d’autre et ce dans les 15 jours de la notification de l’avis de l’architecte du bailleur.
L’avis de l’architecte devra être adressé par le bailleur au preneur, par lettre recommandée avec avis de réception. La demande de résiliation devra être notifiée à l’autre partie par acte extrajudiciaire.”

Il en ressort que les parties ont expressément convenu que le bail commercial était résilié de plein droit en cas de destruction totale des locaux par cas fortuit et qu’il pouvait également être résilié sans indemnité par l’une des parties en cas de destruction partielle des locaux si le preneur subit des troubles sérieux dans son exploitation et si la durée des travaux nécessaires est supérieure à 15 jours.

Or la Sci Edelweiss justifie avoir notifié à la Sas Galerie 337 Sud, par courrier du 02 juin 2026, l’avis de l’architecte quant à la durée des travaux de remise en état des locaux, supérieure à 15 jours.

Et il est établi que par acte extrajudiciaire du 12 juin 2026, la Sci Edelweiss a notifié à la société preneuse la résiliation du bail avec effet au 28 juin 2026 en visant la clause “destruction” précitée au motif de l’existence d’un trouble sérieux dans l’exploitation du preneur et de la durée des travaux préconisés par l’architecte supérieure à 15 jours (Pièce n°13 défendeur).

Si la société Galerie 337 Sud conteste l’application de la clause et la résiliation du bail commercial dans le cadre de l’instance engagée au fond par assignation du 11 août 2026, cette action n’a pas de caractère suspensif sur les effets de l’acte de résiliation délivré.

Et il n’est pas allégué ni démontré que le changement des serrures serait survenu avant la résiliation du contrat prévue le 28 juin 2026.

Ainsi il ressort de l’évidence et sans qu’il ne soit nécessaire d’interpréter la clause qui relève de l’appréciation du juge du fond, que la société Edelweiss a délivré l’acte du 12 juin 2026 en application des conditions contractuelles.

Au vu de ces éléments, la fermeture des locaux par la société Edelweiss ne constitue pas une violation évidente et flagrante des obligations du bailleur.

Faute de preuve du caractère manifestement illicite du trouble invoqué, la Sas Galerie 337 Sud doit être déboutée de sa demande visant à obtenir la remise des clés sous astreinte.

Partant, elle est également déboutée de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice moral subi du fait de ce changement de serrure.

4 – Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une provision au titre du coût des travaux de réparation du local commercial

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant d’une provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande.

Ainsi c’est au défendeur de prouver que la provision sollicitée est supérieure au montant non
sérieusement contestable de l’obligation.

Il résulte des éléments de la procédure que les parties s’opposent tant sur les obligations du bailleur et du locataire depuis la survenance de l’incendie, que sur le principe de la résiliation du bail et de ses effets.

Il ressort encore de leurs échanges de courrier qu’elles s’opposent sur l’imputation et la répartition du coût des travaux de réfection, au regard notamment des indemnités d’assurance perçues par la Sas Galerie 337 Sud.

Le Sas Galerie 337 Sud a certes exprimé, par courrier du 15 juin 2026 et devant le juge des référés, son intention de faire réaliser les travaux de réfection, sans toutefois accepter de prendre à sa charge les frais engagés par la Sci Edelweiss, contrairement à ce que soutient cette dernière.

La Sci Edelweiss doit donc être déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts au titre du coût des travaux de réparation engagés.

5 – Sur la demande reconventionnelle subsidiaire aux fins de réalisation des travaux de remise en état sous astreinte

La Sas Edelweiss sollicite du juge des référés, à titre subsidiaire dans le cas où la Sas Galerie 337 Sud n’est pas condamnée au paiement d’une provision au titre du coût des travaux de réparation, à ce qu’elle soit condamnée à réaliser sous astreinte les réparations du local.

Il convient de constater que la Sci Edelweiss ne peut, sans se contredire, se prévaloir à la fois de la résiliation du bail avec effet au 28 juin 2026 et solliciter la réalisation de travaux de réfection par la Sas Galerie 337 Sud.

Elle doit donc être déboutée de ce chef de prétention.

6 – Les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des deux parties succombe en ses prétentions de sorte qu’il convient de dire qu’elles conserveront chacune la charge de leurs propres dépens.

Par suite, elles sont déboutées de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire prononcée en premier ressort par mise à disposition au greffe :

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par la société Edelweiss ;

REJETONS l’exception d’irrecevabilité soulevée par la société Edelweiss ;

DEBOUTONS la société Galerie 337 Sud de ses demandes en remise des clés et en paiement d’une provision à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice ;

DEBOUTONS la société Eldeweiss de ses demandes reconventionnelles en paiement d’une provision et en condamnation à réaliser les travaux sous astreinte ;

DISONS que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTONS la société Galerie 337 Sud et la société Edelweiss de leurs demandes d’indemnisation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En foi de quoi la présente décision a été signée par […], juge des référés, et […], greffière.

La greffière, Le juge des référés,

EN CONSEQUENCE,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
POUR COPIE EXECUTOIRE certifiée conforme.