1ère chambre civile B

N° RG 23/00252 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TNOJ

(Réf 1ère instance : 11 21-1727)

S.A.S. LES SELECTIONS DE L’IMMOBILIER

C/

Mme [Z] [N]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/11/2026

à :

Me [Localité 1]

Me Maréchal

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 2 juin 2026 devant Monsieur Philippe BRICOGNE et Madame Caroline BRISSIAUD magistrats, tenant l’audience en double rapporteur, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 3 novembre 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTE

S.A.S. LES SELECTIONS DE L’IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 877.690.156, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Agathe BIGNAN de la SCP MECHINAUD, postulant, avocat au barreau de NANTES et par Me Ludovic TARDIVEL de la SELARL TARDIVEL & RAOULT ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMÉE

Madame [Z] [N]

née le 30 juin 1987 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Hyacinthe MARECHAL,avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

1.Suivant acte authentique du 12 février 2020, la SAS Les Sélections de l’immobilier, promettant, et Mme [Z] [N], bénéficiaire, ont signé une promesse unilatérale de vente portant sur les lots n°103 et 117 situés [Adresse 3] à [Localité 4] au sein de l’ensemble immobilier ’[Adresse 4]’ pour la somme de 150 000€ hors frais.

2.La promesse comprenait une indemnité d’immobilisation de 15.000€ dont 3.000€ ont été payés par Mme [N] et déposés entre les mains de Me [K] [H], notaire à [Localité 5].

3.Cette promesse était valable jusqu’au 12 mai 2020 et conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par le bénéficiaire d’un montant de 170.000€, à un taux d’intérêt de 1,4% maximum et sur une durée maximale de 25 ans. Il était stipulé que Mme [N] devait déposer au moins deux demandes de prêt d’ici le 12 mars 2020 et notifier les offres ou les refus de prêt avant le 12 avril 2020.

4.Par courrier des 12 mai et 17 juin 2020, Mme [N] a été informée par la Caisse d’épargne Bretagne et Pays de Loire et par le Crédit agricole Atlantique Vendée du refus de ses demandes de prêt.

5.Par courrier recommandé du 17 juin 2020, Mme [N] a mis en demeure la société Les Sélections de l’immobilier de lui restituer l’indemnité d’immobilisation.

6.Par acte de commissaire de justice délivré le 25 mai 2021, Mme [N] a fait assigner la société Les Sélections de l’immobilier devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente et d’ordonner en conséquence la libération du séquestre détenu par le notaire.

7.Par jugement du 21 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a:

-condamné la SAS Les Sélections de l’immobilier à payer à Mme [N] la somme de 3 000 euros en restitution de l’indemnité d’immobilisation versée,

-ordonné à Me [K] [H], notaire à [Localité 5], de lever le séquestre sur la somme de 3 000 euros et sa remise à Mme [N],

-débouté la SAS Les Sélections de l’immobilier de ses demandes reconventionnelles en paiement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation et d’attribution de la somme sous séquestre,

-condamné la SAS Les Sélections de l’immobilier à payer à Mme [N] la somme de 1 320 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-débouté la SAS Les Sélections de l’immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné la SAS Les Sélections de l’immobilier aux dépens,

-rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

8.Pour statuer ainsi, la juridiction a retenu les éléments suivants:

-si Mme [N] ne rapporte pas la preuve d’avoir informé le notaire ou le promettant du refus de ses offres de prêt dans les délais conventionnels, la société Les Sélections de l’immobilier, qui aurait pu en conséquence solliciter la caducité de la condition suspensive, ne l’a pas fait. Elle estime aussi que le dépassement des délais conventionnels résulte de la pandémie de Covid 19 qui constitue un cas de force majeure justifiant que Mme [N] n’ait pas exécuté ses obligations dans les délais impartis.

-il n’y a pas lieu de considérer que Mme [N] n’a pas respecté ses obligations en déposant des offres de prêt supérieures à 170.000€ dès lors que la différence s’explique par le fait que cette dernière a intégré les frais de courtage et des frais de garantie qui sont indiqués ’pour mémoire’ et qu’en tout état de cause, la différence de sommes doit être considérée comme non déterminante dans l’octroi ou le refus de prêt au regard du montant global de l’opération.

-il ressort des éléments ci-dessus que la condition suspensive n’est pas accomplie et qu’en conséquence, il y a lieu, au regard des stipulations conventionnelles contradictoires devant être interprétées en faveur du débiteur, d’ordonner la restitution de la somme de 3.000€ versée par Mme [N] à titre d’indemnité d’immobilisation.

9.Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 12 janvier 2023, la SAS Les Sélections de l’immobilier a interjeté appel de cette décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

10.Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 12 avril 2023, la SAS Les Sélections de l’immobilier demande à la cour de :

-déclarer la société Les Sélections de l’immobilier recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence:

-infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau:

-dire que le tribunal ne pouvait valablement procéder à l’interprétation du contrat sans inviter préalablement les parties à en débattre contradictoirement par application de l’article 16 du code de procédure civile,

-dire qu’aux termes du contrat il est prévu qu’en cas de non réalisation de la condition suspensive à raison des manquements du bénéficiaire dans ses obligations relatives à l’obtention du prêt condition suspensive de la réalisation de l’acte, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant en indemnisation de son préjudice,

-dire que Mme [N] a manqué à ses obligations contractuelles en ne justifiant pas du dépôt des demandes de prêt et des attestations de refus de prêt dans les délais contractuellement prévus,

-fixer à 15.000 € le montant de l’indemnité d’immobilisation incombant à Mme [N] au bénéfice de la société Les Sélections de l’immobilier,

-condamner Mme [N] à régler à la société Les Sélections de l’immobilier la somme de 15.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation,

-ordonner à Maître [K] [H], notaire à [Localité 5], de remettre la somme de 3.000€ à la société Les Sélections de l’immobilier à valoir sur l’indemnité d’immobilisation et que cette remise devra intervenir dans les 15 jours de la présentation d’un justificatif de la signification du présent jugement,

-condamner Mme [N] à régler à la société Les Sélections de l’immobilier la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Mme [N] aux entiers dépens.

* * * * *

11.Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 11 juillet 2023 , Mme [N] demande à la cour de :

-confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y additant:

-condamner la société Les Sélections de l’immobilier à payer à Mme [N] la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner la société Les Sélections de l’immobilier aux entiers dépens d’appel.

* * * * *

12.L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2026.

13.Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°/ Sur les conséquences de la dissolution amiable de la SAS Les sélections de l’immobilier

14.Selon l’article L 237-2 du Code de commerce, la société est en liquidation dès l’instant de sa dissolution pour quelque cause que ce soit et la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation, jusqu’à la clôture de celle-ci. Il ajoute que la dissolution de la société ne produit ses effets à l’égard des tiers qu’à compter de la date à laquelle elle est publiée au registre du commerce et des sociétés.

15.Ces dispositions sont reprises par l’article 1844-8 du Code civil.

16.En l’espèce, la cour est avisée en cours de délibéré par le conseil de la SAS Les sélections de l’immobilier que cette dernière a fait l’objet d’une dissolution amiable à compter du 30 septembre 2024, et d’une radiation publiée le 28 octobre 2024.

17.Néanmoins, l’appel a été interjeté le 12 janvier 2023 et la SAS Les sélections de l’immobilier a valablement conclu le 12 avril 2023, soit avant la dissolution amiable.

18.La cour est donc régulièrement saisie d’un appel sur lequel elle doit statuer.

2°/ Sur l’irrecevabilité des conclusions et pièces de Mme [N] en l’absence de timbre

19.L’article 1635 bis P du code général des impôts institue un droit d’un montant de 225 €, dû par les parties à l’instance d’appel, lorsque la constitution de l’avocat est obligatoire devant la cour.

20.Il résulte des dispositions des articles 963 et 964 du code de procédure civile que sauf en cas de demande d’aide juridictionnelle, l’auteur de l’appel principal justifie de l’acquittement de ce droit, à peine d’irrecevabilité de l’appel.

21.Lorsque l’appelant a sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle, il joint la décision accordant cette aide à l’acte de constitution assujetti à l’acquittement du droit. À défaut de décision rendue sur la demande d’aide juridictionnelle, l’acte de constitution est accompagné de la copie de cette demande. Si la demande d’aide juridictionnelle est déclarée caduque ou rejetée ou que la décision l’octroyant est retirée, le demandeur justifie, à peine d’irrecevabilité, de l’acquittement du droit dans le mois suivant selon le cas, la notification de la caducité ou la date à laquelle le rejet ou le retrait est devenu définitif.

22.L’irrecevabilité est constatée d’office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties n’ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe

23.En l’espèce, Mme [N] ne justifie pas avoir déposé une demande d’aide juridictionnelle et elle ne s’est pas acquitté de la contribution prévue par l’article 1635 bis P du code général des impôts, malgré la réclamation du greffe en ce sens en date du 21 mai 2026.

24.Mme [N] n’a pas régularisé la situation à la date de clôture des débats.

25.Dans ces conditions, ses conclusions notifiées le 11 juillet 2023 tendant à la confirmation du jugement et à la condamnation de l’appelante à lui payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens sont déclarées irrecevables.

3°/ Sur le fond

26.L’appelant a conclu le 12 avril 2023 mais aucun dossier de plaidoirie n’a été remis à la cour, qui l’a réclamé à l’avocat, lequel l’a informée de la dissolution amiable suivie de la radiation de la SAS Les sélections de l’immobilier.

27.L’intimée est quant à elle irrecevable dans ses pièces et conclusions.

28.Par conséquent, la cour ne dispose d’aucun élément pour statuer sur les mérites de la demande d’infirmation du jugement déféré, en l’absence de toutes pièces.

29.Le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 4] sera par conséquent confirmé dans son intégralité.

30.La SAS Les sélections de l’immobilier sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Prend acte de la dissolution amiable de la SAS Les sélections de l’immobilier en cours d’appel,

Déclare irrecevables les pièces et conclusions notifiées le 11 juillet 2023 par Mme [Z] [N],

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du juge des contentieux et de la protection de [Localité 4] du 21 octobre 2022,

Condamne la SAS Les sélections de l’immobilier aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

P/LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier

Pour copie certifiée conforme à l’original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d’appel de Rennes.