N° RG 26/00536 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NZYD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE
du : 03 Novembre 2026

N° RG 26/00536 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NZYD

Président : Manon ILLY, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, déléguée au tribunal judiciaire de Toulon en qualité de juge non spécialisée, par ordonnance de Monsieur le Premier président en date du 10 août 2026

Assistée de : Jade DONADEY, Greffier

Entre

DEMANDEURS

Madame [R] [F] [G], née le 18 Avril 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

Monsieur [Y] [A], né le 19 Mai 1964 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Maître Julien BAILLET, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 4], située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS GAMBETTA IMMOBILIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 423 277 789, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice

Représenté par Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 22 Septembre 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le : 03-11-2026
à : Me Julien BAILLET – 29
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI – 1022

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [R] [F] [G] et monsieur [Y] [A] sont propriétaires de lots du groupe II de la copropriété  » [Adresse 7] « , sise à [Localité 4] et composée de 394 lots principaux à usage d’habitation. Madame [R] [F] [G] a acquis son bien le 18 avril 2017 et monsieur [Y] [A] le 14 octobre 2020.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été publiés le 30 septembre 1965, et leur modificatif le 05 septembre 2002.

Madame [R] [F] [G] et monsieur [Y] [A] exposent que le permis de construire initial prévoyait un centre commercial qui n’a jamais été réalisé, les bâtiments du groupe II ayant été construits à sa place sans que la clé de répartition des charges soit revue, de sorte que la répartition reposerait sur une destination des lots devenue caduque et créerait un écart important entre des lots de même surface.

Il est constant que l’assemblée générale du 30 mars 2024 a rejeté les résolutions n°25 à 28 proposées par le collectif du groupe II, dont la résolution n°28 tendant à confier à la société SILEX une mission d’analyse complète, et qu’aucune assemblée générale n’a modifié la répartition des charges. Le conseil syndical a reçu le 02 octobre 2024 une note de comparaison et de synthèse de la société SILEX, versée aux débats par le syndicat des copropriétaires.

Par acte du 23 février 2026, madame [R] [F] [G] et monsieur [Y] [A] ont fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire de Toulon le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SAS GAMBETTA IMMOBILIER, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et la communication d’une pièce.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 septembre 2026.

Aux termes de leurs conclusions en réponse notifiées par RPVA le 20 juillet 2026, soutenues oralement à l’audience par leur conseil, ils demandent au juge des référés de :
– désigner tel géomètre expert judiciaire qu’il plaira avec mission telle que décrite dans les conclusions auxquelles il sera renvoyé pour un exposé complet des demandes ;
– dire que l’expertise se déroulera aux frais avancés du syndicat des copropriétaires et le condamner à consigner dans un délai de deux mois, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance ;
– enjoindre au syndicat des copropriétaires de leur communiquer la proposition réalisée par la société SILEX reçue le 02 octobre 2024 par le conseil syndical, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de sept jours suivant la signification de l’ordonnance ;
– condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– réserver les dépens.

Aux termes de ses conclusions n°2 notifiées par RPVA le 21 septembre 2026, et soutenues oralement à l’audience par son conseil, le syndicat demande au juge des référés de :
– à titre principal, débouter madame [R] [F] [G] et monsieur [Y] [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
– juger sans objet la demande de communication de la note établie par la société SILEX en date du 02 octobre 2024, celle-ci étant versée aux débats ;
– à titre subsidiaire, lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise et laisser à la charge de madame [R] [F] [G] et monsieur [Y] [A] la consignation des frais d’expertise ;
– en toute hypothèse, les condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré 03 novembre 2026.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE

L’article 145 du code de procédure civile dispose :  » S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé « .

Il est constant en droit que l’existence de contestations, même sérieuses, ne fait pas obstacle à la mise en œuvre de ces dispositions. Le motif légitime suppose toutefois la démonstration d’un litige potentiel plausible et crédible, dont la solution est susceptible de dépendre du résultat de la mesure sollicitée. Il n’appartient pas au juge des référés de trancher le fond du litige ni de statuer sur la recevabilité de l’action envisagée, sauf à constater que celle-ci est manifestement irrecevable ou vouée à l’échec, auquel cas le motif légitime fait défaut.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandeurs ne justifient d’aucun motif légitime, au motif que l’action qu’ils envisagent serait forclose sur le fondement de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, ne pourrait être fondée sur l’article 43 de la même loi et se heurterait à l’article 11. Il convient d’examiner ces moyens successivement.

Les demandeurs ne se prévalent pas de l’article 12 mais de l’article 43 de ladite loi, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’apprécier les délais de l’article 12 précité.

Les demandeurs précisent que l’action qu’ils entendent engager à l’issue de l’expertise est fondée sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, leur grief tenant non à une erreur de calcul mais à l’illégalité de la méthode de répartition, laquelle reposerait sur une destination commerciale de certains lots abandonnée avant la constitution de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires soutient qu’un tel grief ne remet en cause que le quantum de la pondération des lots, de sorte que seule l’action de l’article 12 serait ouverte.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que  » toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites  » et que, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Le juge ne peut réputer non écrite une telle clause sans constater que la répartition des charges est contraire aux critères prévus à l’article 10 de la loi (3e Civ., 9 juin 2010, pourvoi n° 09-13.067, Bull. 2010, III, n° 115).

La distinction entre la critique du quantum d’une pondération, qui relève de l’article 12, et la méconnaissance des critères légaux de répartition, qui relève de l’article 43, suppose d’établir les critères effectivement retenus pour déterminer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges, et la manière dont ils ont été appliqués aux lots.

Or ces éléments ne sont pas établis à ce stade. La note de la société SILEX du 02 octobre 2024, versée aux débats par le syndicat des copropriétaires lui-même, relève  » un écart conséquent entre les étalons métriques moyens des groupes I et II  » et indique qu’il pourrait être opportun de procéder à un nouveau calcul des tantièmes de l’ensemble immobilier.

Il n’appartient pas au juge des référés de trancher cette question de qualification, qui relève du juge du fond. Il ne peut être retenu, en l’état, que l’action fondée sur l’article 43 serait manifestement vouée à l’échec.

Il résulte de ce qui précède que les demandeurs justifient d’un intérêt légitime et d’un litige qui n’est pas manifestement voué à l’échec et dont la solution est susceptible de dépendre d’éléments de fait que l’expertise permettra d’établir.

La mesure d’expertise sera ordonnée, sans préjuger de la recevabilité ni du bien-fondé de l’action au fond, ni des moyens que les parties pourront y faire valoir. Les protestations et réserves du syndicat des copropriétaires ne constituent pas une prétention dont il y aurait lieu de lui donner acte.

SUR LA DEMANDE DE COMMUNICATION DE PIÈCE

Madame [R] [F] [G] et monsieur [Y] [A] demandent qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires, sous astreinte, de leur communiquer la note établie par la société SILEX et reçue le 02 octobre 2024 par le conseil syndical. Cette note a été versée aux débats par le syndicat des copropriétaires (pièce n° 1) et soumise à la discussion contradictoire. La demande est donc devenue sans objet.

SUR LA CONSIGNATION DES FRAIS D’EXPERTISE

Aux termes de l’article 269 du code de procédure civile, le juge fixe le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et désigne la ou les parties qui devront la consigner.

L’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt des demandeurs, sans qu’aucune responsabilité du syndicat des copropriétaires ne soit à ce stade établie, il n’y a pas lieu de mettre à sa charge l’avance des frais, ni de prononcer l’astreinte sollicitée à cette fin.

Madame [R] [F] [G] et monsieur [Y] [A] feront l’avance des frais de l’expertise.

SUR LES FRAIS ET DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La partie à l’égard de laquelle une expertise est ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens de ces dispositions.

Madame [R] [F] [G] et monsieur [Y] [A], demandeurs à l’expertise ordonnée, en supporteront les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui n’est ni tenu aux dépens ni partie perdante, ne peut être condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité ne commande pas de faire application de ces dispositions au profit du syndicat des copropriétaires. Les deux demandes formées à ce titre seront rejetées.

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :
Monsieur [Q] [Z]
[Adresse 8]
[Localité 5]
[Courriel 1]

géomètre expert inscrit auprès de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, avec pour mission de :
– prendre connaissance du dossier et se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs modificatifs, les plans existants, les actes de vente et tout document technique utile ;
– se rendre sur les lieux et décrire l’immeuble en copropriété : consistance, destination, composition des lots, parties communes générales et spéciales, éventuelles parties communes à jouissance privative ;
– relever les critères et la méthode ayant présidé à la détermination des quotes-parts de parties communes et de la répartition des charges résultant du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, notamment les coefficients de pondération appliqués ;
– dire si la répartition actuelle procède d’une erreur matérielle ou technique et si elle est conforme aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
– recueillir, pour les lots des demandeurs, pour les autres lots du groupe II et, à titre de comparaison, pour un échantillon représentatif de lots des autres groupes qu’il déterminera, les éléments relatifs à la superficie, à la consistance et à la situation, ainsi qu’à l’utilité des parties communes et des équipements pour chaque lot ;
– fournir au tribunal tous éléments techniques permettant de déterminer si la répartition actuelle des quotes-parts de parties communes et des charges tient compte de ces critères, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
– chiffrer, à titre purement indicatif et sans porter d’appréciation d’ordre juridique, la répartition qui résulterait de l’application de ces critères pour les lots des demandeurs, sous forme de tableau comparatif (répartition actuelle / répartition résultant des critères), avec le détail des calculs et la méthode employée, en distinguant les charges générales et les charges spéciales ;
– répondre à tous dires des parties ;
– faire toutes constatations utiles ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix, d’une spécialité différente de la sienne ;

DISONS que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’en cas d’empêchement il sera remplacé par simple ordonnance sur requête ;

DISONS que l’expert provoquera les observations des parties en leur adressant un pré-rapport de ses opérations, en leur impartissant un délai d’un mois pour présenter leurs dires, y répondre, et déposer son rapport dans les six mois de la consignation de la provision, sauf prorogation de délai;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Toulon pour surveiller l’expertise ordonnée ;

DISONS que les opérations d’expertise pourront être effectuées sous forme dématérialisée par utilisation de la plate-forme OPALEXE ;

DISONS que madame [R] [F] [G] et monsieur [Y] [A] feront l’avance des frais de l’expertise ordonnée ;

FIXONS à la somme de 2 500 euros la provision à consigner par madame [R] [F] [G] et monsieur [Y] [A] à la régie du tribunal judiciaire de Toulon dans les trois mois de la présente, à peine de caducité de la décision ordonnant l’expertise;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande de communication de la note établie par la société SILEX le 02 octobre 2024, ni sur la demande d’astreinte qui l’accompagne ;

REJETONS le surplus des demandes des parties ;

DÉBOUTONS madame [R] [F] [G] et monsieur [Y] [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété  » [Adresse 7]  » de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS madame [R] [F] [G] et monsieur [Y] [A] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT