COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 NOVEMBRE 2026

N° RG 25/03481 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XHM2

AFFAIRE :

[X] [J]

C/

[E] [F]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Avril 2025 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-000332

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 03/11/26

à :

Me Ondine CARRO avocat au barreau de VERSAILLES

Me Franck LAFON avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [X] [J]

née le 17 Septembre 1976 à [Localité 1] (THAÏLANDE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212

Plaidant : Me Aurélie CAGNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2102

****************

Madame [E] [F]

née le 24 Avril 1945 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4] (BELGIQUE)

Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20250180

Plaidant : Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364, substitué par Me Léa CHOQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 618.

Monsieur [C] [P] (Caducité partielle)

[Adresse 3]

[Localité 5]

INTIMES

*************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Juin 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 16 mai 2017 à effet au 1er juin suivant, Mme [E] [F] a donné à bail à Mme [X] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 000 euros, outre une provision sur charges de 150 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie.

Mme [E] [F] a fait délivrer le 17 février 2023 à Mme [X] [J] une sommation d’avoir à lui payer la somme de 30 600 euros au titre de loyers impayés, selon décompte arrêté au 4 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 avril 2023, Mme [Q] a fait assigner Mme [X] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 17 février 2023 d’un commandement de payer la somme de 30 600 euros visant cette clause, ou à défaut voir prononcer la résiliation judiciaire du bail,

– ordonner l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,

– dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques de la locataire,

– condamner Mme [X] [J] au paiement de la somme principale de 30 600 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 décembre 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, ainsi qu’à celui d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux,

– condamner Mme [X] [J] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 28 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

– déclaré Mme [E] [F] irrecevable en ses demandes en paiement à l’encontre de Mme [X] [J] au titre des loyers et charges dus antérieurement au 18 avril 2020, s’élevant à la somme de 9 000 euros, comme étant prescrites,

– condamné Mme [X] [J] à payer à Mme [E] [F] la somme de 23 111,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté à la date du 6 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023,

– prononcé la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 16 mai 2017 entre Mme [E] [F] d’une part, et Mme [X] [J] d’autre part, portant sur l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 6],

– rejeté la demande formée par Mme [X] [J] tendant à ce que lui soient octroyés des délais de paiement,

– ordonné à Mme [X] [J] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– dit qu’à défaut pour Mme [X] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [E] [F] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues au livre IV du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné Mme [X] [J] à payer à compter du 18 avril 2023 à Mme [E] [F], une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant précisé que ladite indemnité ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte susvisée, soit le terme de mai 2025 inclus, et qu’elle sera due jusqu’à la libération effective des lieux,

– condamné Mme [X] [J] aux dépens,

– condamné Mme [X] [J] à payer à Mme [E] [F] une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 3 juin 2025, Mme [X] [J] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2025, Mme [J], appelante, demande à la cour :

– de la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée,

– d’infirmer la décision du 28 avril 2025 en ce qu’elle :

* l’a condamnée à payer à Mme [F] la somme de 23 111,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté à la date du 6 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023,

* a prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 16 mai 2017,

* a rejeté sa demande de délais de paiement,

* lui a ordonné de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* l’a condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux,

* l’a condamnée aux dépens,

* l’a condamnée à payer à Mme [F] une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– confirmer le jugement du 28 avril 2025 en ce qu’il a déclaré Mme [F] irrecevable en ses demandes en paiement à son encontre au titre des loyers et charges dus antérieurement au 18 avril 2020, lesquelles s’élèvent à la somme de 9 000 euros,

statuant à nouveau :

– débouter Mme [E] [F] de sa demande d’expulsion et de résolution, en l’absence de signification d’un commandement de payer visant l’acquisition de la clause résolutoire,

– débouter Mme [F] de ses demandes financières prescrites, à savoir celles antérieures à avril 2020,

– débouter Mme [F] de ses demandes financières à hauteur de 150 euros mensuels correspondant à des charges non justifiées,

– condamner Mme [F] à lui payer la somme de 9 000 euros au titre des charges non justifiées appelées depuis le 16 avril 2020, ladite somme se compensant avec l’arriéré locatif.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2025, Mme [F], intimée, demande à la cour de :

– débouter Mme [J] de son appel et de l’ensemble de ses demandes,

– juger recevables et bien fondées ses demandes, fins et prétentions,

en conséquence,

– confirmer le jugement du tribunal de proximité de Boulogne Billancourt en date du 28 avril 2025 dans toutes ses dispositions en ce qu’il a :

* prononcé la résolution judiciaire du bail conclu le 16 mai 2017 avec Mme [J], portant sur l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 6] et en ce qu’il l’a condamnée dans son principe à payer les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés assorties des intérêts au taux légal,

* rejeté la demande de Mme [X] [J] tendant à ce qu’il lui soit octroyé des délais de paiement,

* ordonné à Mme [X] [J] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et a ordonné son expulsion à défaut de départ volontaire,

* a condamné dans son principe Mme [X] [J] à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges,

* a condamné Mme [X] [J] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 et aux entiers dépens,

y ajoutant et actualisant le montant de sa créance :

– condamner Mme [X] [J] à lui payer la somme de 26 111,11 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté à la date du 9 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, sauf somme à parfaire le jour de l’audience de clôture et/ou de plaidoirie,

– condamner Mme [X] [J] au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [X] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 59,67 euros, dont distraction au profit de Me Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [X] [J] n’ayant pas procédé à la signification de sa déclaration d’appel dans le mois de l’avis qui lui a été adressé par le greffe le 8 juillet 2025, à M. [C] [P], intimé non constitué, le magistrat, chargé de la mise en état, a prononcé la caducité de la déclaration d’appel à l’encontre de M. [C] [P] par ordonnance rendue le 15 septembre 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 avril 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de Mme [X] [J].

– Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et sur l’expulsion.

Au soutien de son appel, Mme [X] [J] reproche au premier juge d’avoir prononcé la résolution du contrat de bail et par voie de conséquence son expulsion, faisant valoir que le commandement de payer sur lequel Mme [E] [F] s’est fondée pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire ne lui a jamais été signifié et ce, au mépris des dispositions contractuelles aux termes desquelles il est prévu que le résiliation ne peut s’opérer que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté impayé.

Mme [E] [F] réplique que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été régulièrement délivré à Mme [X] [J] par acte de commissaire de justice délivré le 17 février 2023 à M. [C] [P], présent au domicile de Mme [X] [J], qui a accepté de recevoir l’enveloppe fermée comportant le nom et l’adresse du destinataire, à savoir Mme [X] [J], et le sceau du commissaire de justice, contenant copie de l’acte, l’adresse ayant été considérée comme le domicile de la destinataire puisque confirmée par la présence de son nom figurant sur la boîte à lettres et sur l’interphone, ainsi que par M. [C] [P] lui-même. Elle ajoute qu’un avis de passage mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise, a été laissé le 17 février 2023 au domicile de Mme [X] [J], et que la lettre prévue par l’article 658 du code de procédure civile comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et copie de l’acte de signification a été adressée dans le délai prévu par le loi. Elle conclut en conséquence qu’elle était bien fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de ce commandement de payer. A titre subsidiaire, Mme [E] [F] sollicite la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave et répété aux obligations nées du bail et notamment pour défaut de paiement des loyers et des charges.

Sur ce,

Force est de constater qu’il résulte de la lecture du procès-verbal de l’acte dressé le 17 février 2023 par Me [T], commissaire de justice à [Localité 7], qu’il s’agit d’une sommation de payer ne visant nullement la clause résolutoire figurant au bail, ni ne reprenant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que Mme [E] [F] n’était pas recevable devant le premier juge pas plus qu’elle ne l’est devant la cour à se prévaloir devant la cour de la clause résolutoire.

Pour autant, Mme [E] [F] sollicite devant la cour, tout comme devant le premier juge, la résiliation du bail pour manquement de Mme [X] [J] à ses obligations contractuelles et notamment à celle essentielle de payer les loyers et les charges aux termes convenus.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ’le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus’.

En l’espèce, il ressort de l’examen du décompte produit aux débats par Mme [E] [F] actualisé au 9 septembre 2020, que :

* le solde locatif de l’année 2020 de Mme [X] [J] est débiteur de la somme de 5 000 euros après déduction de trois versements de 1 000 euros et déduction également de la somme de 4 000 euros correspondant aux quatre mois de loyers prescrits,

* celui de 2021 est débiteur de la somme de 9 150 euros après déduction des versements d’un montant total de 2 850 euros,

* celui de 2022 est débiteur de 9 450 euros après déduction des versements d’un montant total de 1 700 euros,

* celui de 2023 est débiteur de 2 511,11 euros.

Il s’ensuit que, si Mme [X] [J] a réglé régulièrement ses loyers à compter de juin 2023 jusqu’au 9 septembre 2025, date de l’arrêté de son compte locatif, ce qui s’explique sans nul doute par la procédure en cours, il n’en demeure pas moins que depuis 2020 et jusqu’en juin 2023, soit pendant plus de trois ans, elle a manqué à son obligation essentielle de payer régulièrement son loyer, les impayés étant récurrents, ce qui constitue un manquement contractuel grave et répété justifiant la résiliation judiciaire sollicitée à titre subsidiaire par Mme [E] [F].

La cour ne peut, dans ce contexte, que prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [X] [J] et ordonner son expulsion selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Le jugement est infirmé en sa disposition ayant prononcé la résolution judiciaire du contrat de bail (improprement qualifiée) dans la mesure où la signification juridique est différente de la résiliation judiciaire.

– Sur le montant des sommes dues.

Après vérification du décompte produit par Mme [E] [F], la somme due par Mme [X] [J] est bien de 26 111,11 euros au titre des impayés de loyers de mai 2020 jusqu’au mois de mai 2023 inclus.

– Sur la demande de restitution des charges.

Au soutien de son appel, Mme [X] [J] soutient que c’est à tort que le premier juge l’a déboutée de cette demande, faisant valoir qu’elle n’a jamais reçu la moindre justification des charges mensuelles à hauteur de 150 euros. Elle sollicite en conséquence leur restitution depuis le mois de mai 2020.

Mme [E] [F] ne réplique pas sur ce point.

Sur ce,

Aux termes de l’alinéa 2 du 3° de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ces cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Le principe posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n’a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable.

En l’espèce, Mme [E] [F] n’allègue, ni a fortiori ne justifie avoir procédé chaque année à la régularisation annuelle des charges selon les exigences prescrites à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Il s’ensuit que Mme [X] [J] est bien fondée à solliciter la restitution des provisions sur charges versées mensuellement à hauteur de la somme de 150 euros depuis mai 2020. Il y a lieu, en conséquence, de condamner Mme [E] [F] à lui restituer la somme de 9 000 euros à ce titre. Le jugement est infirmé sur ce point.

– Sur la compensation entre les sommes dues.

Il y a lieu de prononcer la compensation judiciaire entre le montant des condamnations réciproques des parties.

Sur les mesures accessoires.

Mme [X] [J] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [E] [F] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant Mme [X] [J] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 28 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en toutes ses dispositions, sauf celle ayant improprement qualifié la rupture du contrat prononcée de ’résolution judiciaire’,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Prononce la résiliation judiciaire, aux torts et griefs de Mme [X] [J], du bail consenti le 16 mai 2017 par Mme [E] [F], portant sur l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 6],

Condamne Mme [X] [J] à verser à Mme [E] [F] la somme de 26 111,11 euros au titre des impayés de loyers de mai 2020 jusqu’au mois de mai 2023 inclus, selon décompte arrêté au 9 septembre 2025,

Condamne Mme [E] [F] à verser à Mme [X] [J] la somme de 9 000 euros au titre de la restitution des provisions sur charges mensuelles appelées à compter de mai 2020 jusqu’à mai 2025.

Prononce la compensation judiciaire entre les montants des condamnations réciproques des parties,

Condamne Mme [X] [J] à verser à Mme [E] [F] la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [X] [J] aux dépens d’appel pouvant être recouvrés par Me Franck Lafon, avocat , conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président