RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00408 –
N° Portalis DB3U-W-B7J-PH26

MINUTE N° :

Notifié le :

Copie exécutoire :
à : Me Catherine ROBIN

Copie certifiée conforme :
à : M. [V] [X]

Copie certifiée conforme :
à : Mme [I] [K] [X] née [N]

Copie dossier

Dossier : Me Catherine ROBIN

Dossier : M. [V] [X]
COUR D’APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Sannois

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JUGEMENT
DU 03 NOVEMBRE 2026
–

PARTIES

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son Syndic, le CABINET LESCALLIER ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représenté par Me Catherine ROBIN, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [X]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Comparant en personne

Madame [I] [K] [X] née [N]
Chez Monsieur [Q] [N]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Représentée par Mme [W] [X], [Localité 4] de Madame, munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Claude BARANES, Magistrat à titre temporaire
Greffier présent lors des débats : Nadège STUDER
Greffier présent lors du délibéré : Nadège STUDER

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Septembre 2026

DÉCISION :

Rendue par Claude BARANES, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Sannois, assisté de Nadège STUDER, Greffier,

– 1/5 –
EXPOSE DU LITIGE

Par actes séparés de commissaire de justice en dates des 27 octobre 2025 et 21 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2] à 95100 ARGENTEUIL, représenté par son Syndic, le CABINET LESCALLIER a assigné devant ce tribunal Monsieur [V] [X] et Madame [I] [K] [X] née [N] aux fins de les voir condamnés solidairement au paiement des sommes suivantes et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– 4.546,63 € au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 juin 2025 et capitalisation des intérêts.

– 1000 € à titre de dommages et intérêts.

– 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– Aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 avril 2026 et a fait l’objet d’un renvoi au 07 septembre 2026.

A l’audience du 07 septembre 2026, le Syndicat des copropriétaires représenté par son conseil dépose des conclusions d’actualisation et en réponse aux termes desquelles il est demandé de juger irrecevables les demandes formulées à l’encontre du CABINET LESCALLIER et de condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

A titre principal,
– 4.866,01 € au titre des charges arrêtées au 01 juillet 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 juin 2025,

– 2.303,76 € au titre des frais justifiés arrêtés au 02/08/2026,

– 1000 € à titre de dommages et intérêts,

– 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,
– au paiement de la somme de 3.966,32 € au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2026 et capitalisation des intérêts.

Monsieur [V] [X] est présent et Madame [I] [K] [X] née [N] est représentée par sa fille, Madame [W] [X] munie d’un pouvoir.

Ils déposent des conclusions développées oralement aux termes desquelles il est demandé de débouter le CABINET LESCALLIER de ses demandes de paiement, de le condamner à créditer le compte des copropriétaires de la somme de 2.850,79 € au titre des frais abusifs, de rectifier l’erreur comptable du 23 avril 2024 et à créditer le compte des copropriétaires de la somme de 3.351,04 € et de rectifier la ligne comptable enregistrée le 24 octobre 2024 et en conséquence à créditer le compte des copropriétaires de la somme complémentaire de 899,69 €.

Subsidiairement, de le condamner à verser à titre de dommages et intérêts une somme équivalant au montant non recrédité.

Il est également demandé de condamner le CABINET LESCALLIER au paiement des sommes suivantes :
– 1500 € à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices résultant de sa mauvaise foi.

– 2/5 –
– 397 € en réparation du préjudice moral.
– 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est enfin demandé d’ordonner au CABINET LESCALLIER de cesser de leur imputer tout frais ne remplissant pas strictement les conditions prévues par l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.

Puis les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement sera contradictoire.

Sur l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles dirigées contre le CABINET LESCALLIER

Monsieur [V] [X] est présent et Madame [I] [K] [X] née [N] est représentée par sa fille, Madame [W] [X], munie d’un pouvoir, défendeurs au principal, sollicitent à titre reconventionnel plusieurs prétentions à l’encontre du CABINET LESCALLIER.

Aux termes de l’article 64 du Code de procédure civile la demande reconventionnelle est celle émanant du défendeur tendant à obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention du demandeur, qui est en l’occurrence le syndicat des copropriétaires et non le syndic pris en son nom personnel.

Le CABINET LESCALLIER, Syndic de la copropriété, n’ayant pas été attrait à la cause, les demandes dirigées à son encontre seront donc déclarées irrecevables.

Sur la créance au titre des charges impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement communs ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien, et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

– Un extrait de la matrice cadastrale qui fait apparaître que Monsieur [V] [X] et Madame [I] [K] [X] née [N] sont propriétaire indivis des lots 06 et 44 de la copropriété.

– Un relevé de compte actualisé au 1er juillet 2026 qui fait apparaître un solde au titre des charges de copropriété de 4.866,01 euros, appel du 3ème trimestre 2026 inclus.

– Les appels de charges et travaux.

– Les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels.

– Une sommation de payer, des lettres intitulées mise en demeure et relance.

– Deux jugements de ce tribunal en dates des 09 septembre 2021 et 04 mars 2024.

– 3/5 –

Monsieur [V] [X] et Madame [I] [K] [X] née [N] contestent en substance le montant des charges sollicitées par le Syndicat des copropriétaires.

Toutefois en l’espèce, les décomptes de charges produits par le Syndicat des copropriétaires, que ce soit celui à la date de l’assignation ou celui à la date des conclusions d’actualisation a pour point de départ le 1er trimestre 2024, soit le trimestre suivant celui de la condamnation du deuxième jugement au demeurant définitif du 04 mars 2024, à savoir au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus.

Dès lors, les décomptes soumis au présent débat sont bien expurgés de toutes sommes qui seraient indûment rétablies et donc imputées de nouveau aux défendeurs, étant ajouté que la contestation de frais de recouvrement découlant de l’exécution du deuxième jugement, dont une saisie sur compte bancaire, relèverait en toute hypothèse d’une contestation auprès du juge de l’exécution et non du présent tribunal.

En conséquence, la demande actualisée d’un montant de 4.866,01 € au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2026 appel du 3ème trimestre 2026 inclus qui correspond aux appels de charges votées par les assemblées qui n’ont pas fait l’objet de contestations, apparaît justifiée tant dans son principe que dans son montant et il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [I] [K] [X] née [N] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 novembre 2025 et capitalisation des intérêts qui est demandée.

Sur la demande au titre des frais de l’article 10.1

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires peut réclamer en outre, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par loi du 13 juillet 2006, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, le remboursement des frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, à l’exclusion de tout autre.

Ainsi sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

En l’espèce, les frais intitulés « suivi procédure », « frais prise et constitution hypothèque (qui sont des honoraires) », « remise dossier » ne relèvent pas de l’article 10.1 et seront rejetés.

Il en sera de même de la mise en demeure qui n’est pas accompagnée de l’avis de réception de la poste.

Seul sera accepté le coût de la sommation de payer du 13 juin 2025, pour la somme de 148,60 € au paiement de laquelle seront condamnés solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [I] [K] [X] née [N] au titre de l’article 10.1.

– 4/5 –
Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, si Monsieur [V] [X] et Madame [I] [K] [X] née [N] ont fait l’objet de deux jugements de condamnation, il convient d’observer que ces deux jugements ont rappelé que de nombreux frais imputés aux défendeurs étaient indûment réclamés et que malgré ces deux jugements pourtant acceptés par le Syndicat des copropriétés qui n’a pas interjeté appel, le Syndicat des copropriétaires continue à facturer ces mêmes frais indus, ce qui a pour objet de fausser la perception des copropriétaires sur le montant exact de leur dette.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le Syndicat des copropriétaires ayant été contraint d’engager des frais irrépétibles, il conviendra de condamner Monsieur [V] [X] et Madame [I] [K] [X] née [N] in solidum au paiement de la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles dirigées contre le CABINET LESCALLIER, Syndic.

Condamne solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [I] [K] [X] née [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son Syndic, le CABINET LESCALLIER, les sommes suivantes :

– 4.866,01 € au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2026 appel du 3ème trimestre 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 novembre 2025.

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les termes et conditions de l’article 1343-2 du code civil.

– 148,60 € au titre des frais de l’article 10.1.

Condamne in solidum Monsieur [V] [X] et Madame [I] [K] [X] née [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son Syndic, le CABINET LESCALLIER, la somme de 500 € titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute du surplus des demandes.

Condamne in solidum Monsieur [V] [X] et Madame [I] [K] [X] née [N] aux dépens.

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé à [Localité 5], le 03 novembre 2026,

Le Greffier, Le Juge,

– 5/5 –