Tribunal judiciaire d’Angers, 26 novembre 2024, RG n° 22/01654

Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire d’Angers

Thématique : Droit de préférence et cession immobilière : enjeux et limites.

26 Novembre 2024

AFFAIRE :
S.A.R.L. LDC

C/
[J] [P], [V] [K], [G] [O] épouse [P], S.C.I. SOCIETE CIVILE [Localité 10]GARE

N° RG 22/01654 – N° Portalis DBY2-W-B7G-G5UL

Assignation :13 Juillet 2022

Ordonnance de Clôture : 10 Septembre 2024

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS
1ère Chambre
JUGEMENT

JUGEMENT DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LDC
[Adresse 3]
[Localité 10]
Représentant : Maître Patrick GRISILLON, avocat au barreau d’ANGERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [P]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentant : Maître Ronan DUBOIS de la SELARL SKEPSIS AVOCAT, avocats au barreau d’ANGERS

Madame [G] [O] épouse [P]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentant : Maître Ronan DUBOIS de la SELARL SKEPSIS AVOCAT, avocats au barreau d’ANGERS

Maître [V] [K]
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représentant : Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

S.C.I. SOCIETE CIVILE [Localité 10]GARE
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentant : Maître Guillaume CLOUZARD de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 24 Septembre 2024,

Composition du Tribunal :
Président : Alexandra ALBON, Juge, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Séverine MOIRÉ.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 26 Novembre 2024

JUGEMENT du 26 Novembre 2024
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
par Alexandra ALBON, Juge,
contradictoire
signé par Alexandra ALBON, Juge, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 5 août 2016, passé par devant Maître [B] [C], notaire à [Localité 10], Monsieur [J] [P] et Madame [G] [O] épouse [P] (les consorts [P]-[O]) ont donné à bail à la SARL LDC un immeuble à usage mixte (restaurant et habitation) sis à [Localité 10] (49) [Adresse 3] ainsi qu’un garage situé en rez-de-chaussée d’un immeuble situé à [Localité 10] [Adresse 11] cadastrés respectivement AT n°[Cadastre 7] et AT n°[Cadastre 9] lieudit [Adresse 3] et AT n°[Cadastre 6] [Adresse 11].
Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 5 août 2016 pour un loyer annuel de 8.640 euros payable en douze termes égaux de 720 euros chacun, d’avance, les premiers de chaque mois, droits, taxes et charges en sus.
Par acte authentique en date du 8 décembre 2021passé par devant Maître [K], notaire à [Localité 10], les consorts [P]-[O] ont vendu à la SC [Localité 10]GARE un immeuble à usage mixte situé à [Localité 10] (49) [Adresse 3] et un immeuble situé à [Localité 10] (49) [Adresse 11] comprenant un studio et un garage susmentionné.
Par courrier du 8 décembre 2021, Maître [V] [K], notaire à [Localité 10], a informé la SARL LDC du changement de propriétaire suite à la vente intervenue le 8 décembre 2021.
Par courrier du 11 janvier 2022, la SARL LDC a écrit à l’étude d’huissiers NEOLIA pour l’informer que son droit de préférence n’a pas été respecté selon les dispositions de l’article L 145-46-1 du code de commerce.
Le 17 février 2022 la SC [Localité 10]GARE a fait délivrer à la SARL LDC un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 1.794,86 euros.
A défaut de règlement de la somme susmentionnée, la SC [Localité 10]GARE a attrait la SARL LDC devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en matière de référés par assignation du 25 avril 2022 afin que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et que soit ordonnée notamment l’expulsion de la SARL LDC outre le paiement à titre provisionnel de la somme de 1.132,50 euros et 2.491,50 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation.
Par ordonnance de référés du 6 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en matière de référés a constaté la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 18 mars 2022 du bail consenti le 5 août 2016 au profit de la SARL LDC portant sur un immeuble à usage mixte (restaurant et habitation) situé à [Localité 10] (49) [Adresse 3], ainsi qu’un garage situé en rez-de-chaussée d’un immeuble situé à [Localité 10] (49) [Adresse 11] ; ladite ordonnance a également ordonné la libération des lieux par la SARL LDC outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et la somme provisionnelle de 226,50 euros au titre de la majoration forfaitaire de 10% ainsi que les intérêts conventionnels de 5,76 % sur la somme de 2.491,50 euros.
Par actes de commissaire de justice des 13 et 25 juillet 2022, la SARL LDC a attrait la SC [Localité 10]GARE et les consorts [P]-[O] devant le tribunal judiciaire d’Angers sur le fondement des dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce afin de :
Prononcer l’annulation de la vente consentie par Monsieur [J] [P] et Madame [G] [O] épouse [P] au profit de la SC [Localité 10]GARE selon acte authentique passé par devant Maître [K], notaire à [Localité 10], concernant les biens immobiliers suivants :Un immeuble situé [Adresse 11] sur la commune de [Localité 10] cadastré section AT n°[Cadastre 6] ;Un immeuble sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 10] cadastré section AT n°[Cadastre 9]Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière territoriale de [Localité 10] ;Condamner Monsieur [J] [P] et Madame [G] [O] épouse [P] et la SC [Localité 10]GARE ou les uns à défaut des autres au paiement de la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront le cout de la publication de l’assignation et du jugement auprès des services de la publicité foncière de CHOLET.Au soutien de ses prétentions la SARL LDC indique que la vente qui est intervenue par acte authentique du 8 décembre 2021 entre les époux [P] et la SC [Localité 10]GARE a été fait en violation de ses droits en tant que preneur et qu’en outre les biens immobiliers vendus ne constituent pas un ensemble immobilier mais deux biens immobiliers distincts en raison notamment de leurs deux adresses différentes et du fait que les deux biens immobiliers ont été vendus en des actes de vente distincts ; qu’en outre le fait que la vente porte également sur la vente d’un studio n’a aucune incidence sur le caractère distinct des immeubles ; que pour l’ensemble de ces raisons aucune exclusion du droit de préférence ne peut trouver à s’appliquer ; que pour ces raisons elle demande la nullité de l’acte de vente.
***
En défense dans le cadre de ses écritures notifiées par RPVA le 30 octobre 2023, Monsieur [J] [P] et Madame [G] [O] demandent au tribunal sur le fondement des articles L 145-46-1 du code de commerce, de l’article 1240 du code civil et des articles 32-1 et 514 -1 du code de procédure civile de :
Les dire recevables et bienfondés en leurs contestations et demandes et en conséquence rejeter toutes demandes de condamnations formulées à leur encontre ;A titre principal : DEBOUTER la SARL LDC de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;CONDAMNER la SARL LDC à leur payer une somme de 3.500 € de dommages-intérêts pour abus du droit d’agir ;CONDAMNER la SARL LDC à leur payer une somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER la même aux entiers dépens d’instance, en ce compris ceux d’intervention forcée ;A titre subsidiaire :CONDAMNER Maître [V] [K] à les relever indemnes de toutes condamnations prononcées à leur égard, ainsi qu’à les garantir et les indemniser de toutes conséquences financières et administrative induites par une éventuelle annulation de la cession (frais d’actes, perte de valeur immobilière…) ;CONDAMNER Maître [V] [K] à leur payer une somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER la même aux entiers dépens d’instance, en ce compris ceux d’intervention forcée ;ECARTER l’exécution provisoire de droit.
Au soutien de leurs prétentions les consorts [P]-[O] sur le fondement de l’article L 145-46-1 du code de commerce indiquent que la vente qui est intervenue est valide et non soumise au droit de préférence de la SARL LDC dans la mesure où la cession globale qui a été faite à [Localité 10]GARE excédait l’assiette des locaux donnés à bail ; qu’ils demandent par conséquent que la SARL LDC soit déboutée de l’ensemble de ses demandes en l’absence de l’existence d’un droit de préférence à son égard.
Les consorts [P]-[O] demandent la condamnation de la SARL LDC pour procédure abusive indiquant que lorsqu’ils ont voulu mettre en vente leur ensemble immobilier ils ont informé la SARL LDC; que la SARL LDC n’a introduit la présente procédure qu’une fois que la mesure de référés a été engagée pour défaut de paiement des loyers ; que la SARL LDC ne formule la demande de se porter acquéreur de l’ensemble immobilier ni ne formule de demande indemnitaire dans ce sens ; qu’en outre la SARL LDC n’a pas publié son assignation ; que les démarches procédurales entreprises par la demanderesse sont abusives et leur causent un préjudice car ils ne peuvent pas jouir du prix de vente obtenu de la SC [Localité 10]GARE craignant qu’un décision défavorable les contraigne à restituer le prix ; que, pour cette raison, la SARL LDC devra être condamnée à leur payer la somme de 3.500 euros.

A titre subsidiaire les consorts [P]-[O] demandent, si le tribunal venait à faire droit aux demandes de la SARL LDC, que Maître [K] soit condamnée sur le fondement de l’absence d’information, à les garantir des condamnations qui seraient prononcées contre eux ainsi qu’à les garantir et les indemniser de toutes les conséquences financières et administratives induites par une éventuelle annulation de la cession.
***
En défense la SC [Localité 10]GARE dans le cadre de ses écritures notifiées par RPVA le 15 novembre 2022, demande au tribunal sur le fondement de l’article L.145-46-1 du Code de commerce et de l’article 32-1 du Code de procédure civile de :
– REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société L.D.C,
A titre reconventionnel,
– CONDAMNER la société L.D.C à lui payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
– CONDAMNER la société L.D.C à lui payer une amende civile de 10.000 € pour procédure abusive,
En tout état de cause,
– CONDAMNER la société L.D.C à lui payer une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– CONDAMNER la société L.D.C aux entiers dépens,
– ECARTER l’exécution provisoire de plein droit

Au soutien de ses prétentions, la SC [Localité 10]GARE sur le fondement de l’article L 145-46-1 du code de commerce indique que la demande de la SARL LDC n’est pas fondée dans la mesure où cette dernière ne pouvait pas exercer le droit de préemption dans le cadre de la vente intervenue car indépendamment de la vente de l’immeuble sis [Adresse 11] il existe une cession globale d’un immeuble situé [Adresse 3] comportant un local commercial ; que l’ensemble immobilier cédé est plus vaste que l’assiette du contrat de bail commercial conclu avec la SARL LDC ; que, pour cette raison, il convient de rejeter la demande de nullité formulée par la SARL LDC.
A titre reconventionnel la SC [Localité 10]GARE demande que la SARL LDC soit condamnée sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile pour procédure abusive car cette dernière a assigné les défendeurs en juillet 2022 alors qu’elle aurait dû engager une procédure en janvier 2022 ; que, pour cette raison, elle demande que la demanderesse soit condamnée à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive et à 10.000 euros d’amende civile pour procédure abusive.
***
En défense, Maître [V] [K] dans le cadre de ses écritures notifiées par RPVA le 3 octobre 2023 demande au tribunal de :
La DIRE ET JUGER recevable et bien fondée en ses conclusions, A titre principal :
– DEBOUTER les consorts [P] – [O] de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre,
A titre subsidiaire :
– LIMITER sa condamnation aux préjudices indemnisables strictement justifiés,

En tout état de cause :
– CONDAMNER, in solidum, les consorts [P] – [O] et la société LDC à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– CONDAMNER, in solidum, les consorts [P] – [O] et la société LDC aux entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions, Maître [V] [K] indique ne pas avoir commis de faute ; que le bail commercial portait sur un ensemble immobilier ; que, contrairement à ce qu’indique la SARL LDC, la vente globale de l’ensemble immobilier par les consorts [P]-[O] constitue une exception au droit de préférence du preneur au sens de l’article L 145-46-1 al 6 du code de la consommation ; que la cession envisagée concerne un ensemble immobilier composé de deux immeubles situé à proximité immédiate et qui étaient pris à bail partiellement par la SARL LDC ; qu’il existe une unité d’exploitation entre les locaux situés [Adresse 3] et ceux situés [Adresse 11] à [Localité 10] ; que la vente du 8 décembre porte en outre sur d’autres locaux que ceux donnés à bail à la société demanderesse à savoir un studio situé au-dessus du garage sis au [Adresse 11] ; et que, dans ces conditions, il existe bien un ensemble immobilier.
A titre subsidiaire, elle indique que si la vente du 8 décembre 2021 devait être annulée et sa responsabilité engagée ; qu’elle ne pourra pas être condamnée qu’au titre du préjudice indemnisable des vendeurs.
***
Par acte de commissaire de justice délivré le 11 mai 2023, Monsieur [J] [P] et Madame [G] [P] ont attrait en intervention forcée Maître [V] [K] devant le tribunal judiciaire d’Angers afin qu’elle soit condamnée à les garantir et relever de toute condamnation qui serait prononcée contre eux au bénéfice de la SARL LDC en ce compris les frais et les dépens.
Par ordonnance du juge de la mise en état du 28 septembre 2023, l’affaire enregistrée sous le n° RG 23/1049 a été jointe avec celle enregistrée sous le n° RG 22/1654.
Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions visées pour un exposé plus ample des prétentions et moyens des parties.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 septembre 2024 au cours de laquelle elle a été mise en délibéré avec disposition au Greffe au 26 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE la SARL LDC de l’ensemble de ses demandes ;
DEBOUTE la SC [Localité 10]GARE de sa demande au titre de l’amende civile ;
CONDAMNE la SARL LDC à payer à Monsieur [J] [P] et Madame [G] [O] épouse [P] la somme de 3.500 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNE la SARL LDC à payer à la SC [Localité 10]GARE la somme de 3.500 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNE la SARL LDC aux dépens en ce compris les frais de commissaire de justice relatifs à l’intervention forcée ;
CONDAMNE la SARL LDC à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à Monsieur [J] [P] et Madame [G] [O] épouse [P] la somme de 2.000 euros, à la SC [Localité 10]GARE la somme de 2.000 euros et à Maître [V] [K] la somme de 2.000 euros ;
DEBOUTE les parties du surplus ;
CONSATE l’exécution provisoire de la présente décision ;
Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le VINGT SIX NOVEMBRE DEUX
MIL VINGT QUATRE, par Alexandra ALBON, Juge, assistée de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT