Obligations financières des copropriétaires et conséquences du non-paiement des charges communes

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 24/02179 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TN5E
NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JANVIER 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] sise [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [G] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Mme [X] [S] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 03 décembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E] sont copropriétaire des lots n°148 et 184 dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé la résidence [Adresse 3], sis [Adresse 4].

La société VD IMMO – MARTY IMMOBILIER est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société VD IMMO – MARTY IMMOBILIER, a assigné Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, au visa de l’article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

constater le non paiement des charges de copropriété et des appels de fonds par les consorts [V] – [E], constater l’approbation régulière des comptes et des appels de fonds par la tenue des assemblées générales annuelles définitives, constater le préjudice du Syndicat des copropriétaires privé des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, En conséquence,
condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [E] au paiement provisionnel de la somme de 2.694,12 euros arrêtée au 1er octobre 2024 au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [E] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de tentative préalable de résolution amiable du litige soit 75,60 euros.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 03 décembre 2024.

L’assignation délivrée à Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E] a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses. Ces derniers n’ont pas comparu à l’audience.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2025.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat d’échec de médiation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux
mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de
charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E] sont copropriétaire des lots n°148 et n°184 dépendant de l’immeuble soumis au statut de la copropriété la résidence [Adresse 3] à [Localité 5]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 01 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus) que Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E] restent redevables de la somme de 2.694,12 euros d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E]. Il pèse désormais sur eux la preuve d’avoir à démontrer qu’ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E] sont donc solidairement redevables de la somme de 2.694,12 euros au titre
de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E] seront tenus in solidum aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie
condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société VD IMMO – MARTY IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

Nous, Monsieur PLANES, juge des référés, assisté de Madame Audrey LEUNG KUNE CHONG, greffier, statuant publiquement, par ordonnance rendue par défaut et en dernier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société VD IMMO – MARTY IMMOBILIER, la somme de 2.694,12 euros (DEUX MILLE SIX CENT QUATRE VINGT QUATORZE EUROS et DOUZE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 octobre 2024 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société VD IMMO – MARTY IMMOBILIER une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 09 janvier 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.