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Tribunal judiciaire de Bordeaux, 9 janvier 2025, RG n° 22/07450

Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bordeaux

Thématique : Obligations contractuelles et garanties dans le cadre d’un bail commercial : enjeux et conséquences.

→ Résumé

Exposé du litige

La SCI BASTIDE QUEYRIES a conclu un bail commercial avec la société POK’ASIE le 8 octobre 2020, portant sur des locaux à Bordeaux pour une durée de 12 ans. Le preneur a fourni un dépôt de garantie et une garantie bancaire, mais des impayés de loyer et de charges ont été constatés. Malgré des relances, le preneur n’a pas régularisé sa situation, ce qui a conduit le bailleur à actionner la garantie bancaire. Des sommes ont été versées, mais elles n’ont pas suffi à couvrir la dette. En mai 2022, le bailleur a notifié un commandement de payer.

Procédure

La SCI BASTIDE QUEYRIES a assigné POK’ASIE devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux le 13 septembre 2022, demandant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion et le paiement des loyers dus. Les débats ont eu lieu en novembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré pour janvier 2025.

Prétentions du demandeur

Le bailleur demande au tribunal de reconnaître que POK’ASIE est redevable de 19.543,20 € au titre des loyers et charges, de constater le manquement à la reconstitution de la garantie bancaire, et de prononcer la résiliation du bail. Il sollicite également l’expulsion de POK’ASIE et le paiement de diverses sommes, y compris des pénalités et des frais de justice.

Prétentions du défendeur

Le preneur conteste les demandes du bailleur, affirmant être à jour dans ses paiements et que l’activité prévue au bail est conforme au règlement de copropriété. Il demande le rejet des demandes de résiliation et d’expulsion, ainsi que l’autorisation de reconstituer la garantie bancaire et de payer ses loyers mensuellement.

Motifs de la décision

Le tribunal a examiné les manquements allégués par le bailleur, notamment le non-paiement des loyers et l’absence de reconstitution de la garantie. Il a constaté que, bien que le preneur ait eu des retards, ceux-ci étaient en partie dus à des ambiguïtés concernant la conformité de l’activité avec le règlement de copropriété. Le tribunal a jugé que le manquement à la reconstitution de la garantie était grave, mais a décidé d’accorder un délai de six mois pour sa régularisation.

Réponse du tribunal

Le tribunal a ordonné à POK’ASIE de reconstituer la garantie dans un délai de six mois et a enjoint le bailleur de convoquer une assemblée générale des copropriétaires pour clarifier la situation concernant l’activité du preneur. Les demandes de résiliation du bail et d’expulsion ont été rejetées, tout comme la demande de mensualisation des paiements de loyer. Le tribunal a également statué sur les dépens et les frais de justice.

N° RG : N° RG 22/07450 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W7HJ
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/07450 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W7HJ

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.C.I. BASTIDES QUEYRIES

C/

S.A.R.L. POK’ASIE (OUI TAO)

Grosses délivrées
le

à
Avocats :
la SELARL AVOCAGIR
la SELAS DS AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 09 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Pascale BUSATO, greffier lors des débats
Isabelle SANCHEZ, greffier lors du prononcé
DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2024,
Sur rapport conformément aux dispositions de l’

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’.

DEMANDERESSE :

S.C.I. BASTIDES QUEYRIES
5 rue Lafayette
33000 BORDEAUX
représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. POK’ASIE (OUI TAO)
5 quai de Queyries
33100 BORDEAUX
représentée par Maître Marc DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant

******

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :
Par acte en date du 8 octobre 2020, la SCI BASTIDE QUEYRIES (le « Bailleur « ) a consenti à la société POK’ASIE (le « Preneur ») un bail commercial portant sur des locaux commerciaux situés 5 quai de Queyries à Bordeaux (33000).
Le bail a été conclu pour une durée de 12 années entières et consécutives commençant à courir le 1er octobre 2020 pour se terminer le 30 septembre 2032.
En exécution du bail, le preneur a remis au Bailleur un dépôt de garantie correspondant à 3 mois de loyer HT HC, soit à ce jour la somme de 12.926,41 euros et une garantie bancaire à première demande remise par la Banque Courtois couvrant toutes sommes dues au titre du bail commercial à hauteur de 25.200 euros.
Des impayés de loyer et de charges sont apparus qui ont fait l’objet de relances par le bailleur.
Ce dernier a alors actionné la garantie auprès de la banque Courtois, qui a in fine versé au bailleur 18.507,10 € le 23 décembre 2021, puis 6.602,90 euros le 15 février 2022, sommes qui n’ont pas suffit à apurer la dette de loyer du preneur.
Nonobstant les relances et mises en demeure du bailleur, le Preneur n’a pas réglé les sommes dues au titre du bail, ni fourni de nouvelle garantie bancaire à première demande.
Le bailleur a par acte extrajudiciaire du 20 mai 2022, adressé au preneur un commandement d’avoir à payer la somme de 40.858,14 euros TTC, correspondant à l’arriéré de loyers et charges du à cette date et de fournir une nouvelle garantie à première demande.

Procédure:
Par assignation délivrée le 13/09/2022, la SCI BASTIDES QUEYRIES a assigné la SARL POK’ASIE devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement résolution judiciaire du bail, expulsion, paiement du loyer restant dû et de l’indemnité d’occupation.
Il convient de préciser que depuis cette assignation :
– le preneur a constitué avocat et fait déposer des conclusions.
– l’ordonnance de clôture est en date du 2/10/2024.
Les débats s’étant déroulés à l’audience du 7/11/2024, l’affaire a été mise en délibéré au 9/01/2025.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le bailleur, la SCI BASTIDES QUEYRIES :
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18/01/2024 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de :
RECEVOIR la société BASTIDE QUEYRIES en ses demandes et l’y déclarer bien fondée ;
JUGER que la société POK’ASIE est redevable de la somme de 19.543,20 € euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus au 1er janvier 2024 ;
JUGER que la société POK’ASIE n’a pas reconstitué depuis près de deux ans la garantie à première demande alors qu’il s’agit d’une condition essentielle et déterminante du consentement du bailleur ;
JUGER que la société POK’ASIE a violé deux obligations essentielles et déterminantes du consentement de la société BASTIDE QUEYRIES en ne s’acquittant pas régulièrement de ses loyers et en refusant de fournir une nouvelle garantie à première demande ;
Par conséquent,
DIRE ET JUGER que la société POK’ASIE a gravement manqué à ses obligations contractuelle,
PRONONCER, en conséquence, la résiliation du bail ;
JUGER que la société POK’ASIE est occupant sans droit ni titre ;
ORDONNER l’expulsion pure et simple de la société POK’ASIE, ou de tous occupants de son chef, desdits locaux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la signification de la décision à intervenir;
DIRE ET JUGER que le Commissaire de justice requis à cet effet pourra se faire assister du Commissaire de Police et d’un serrurier s’il en était besoin ;
ORDONNER la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l’endroit qu’il plaira au Bailleur, aux frais avancés de la société POK’ASIE;
CONDAMNER la société POK’ASIE à régler à la société BASTIDES QUEYRIES la somme de 19.543,20 euros TTC, majorée du taux d’intérêt légal augmenté de quatre (4) points à compter de la présente assignation ;
CONDAMNER la société POK’ASIE à régler à la société BASTIDES QUEYRIES la somme de 1.954,32 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;
CONDAMNER la société POK’ASIE au paiement à la société BASTIDE QUEYRIES, d’une indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir, fixée au montant du loyer de la dernière année de location, majoré de 50% ;
CONDAMNER la société POK’ASIE à payer à la société BASTIDE QUEYRIES la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le preneur, la SARL POK’ASIE :
Dans ses dernières conclusions en date du 12/03/2024 le défendeur demande au tribunal de :
DIRE ET JUGER la SCI BASTIDE QUEYRIES mal fondée et la débouter de l’intégralité de ses demandes ;
CONSTATER que la SARL POK’ASIE est parfaitement à jour du paiement de ses loyers et charges.
DIRE ET JUGER que l’activité prévue au bail du 8 octobre 2020 est contraire aux dispositions du règlement de copropriété régissant l’immeuble du 5 Quai de Queyries et 1 Allée de Serr 33000 BORDEAUX ;
EN CONSEQUENCE,
DEBOUTER la SCI BASTIDE QUEYRIES de sa demande de résiliation judicaire du bail aux torts de la SARL POK’ASIE et de toute demande en paiement de ce chef ;
DIRE ET JUGER que la SCI BATSIDE QUEYRIES a manqué à son obligation de délivrance ;
ENJOINDRE à la SCI BASTIDE QUEYRIES de convoquer à ses frais et dans les plus brefs délais, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 5 Quai de Queyries et 1 Allée de Serr 33000 BORDEAUX, afin de régulariser la situation et permettre à la société POK’ASIE de jouir paisiblement des locaux et d’exercer l’activité autorisée dans le bail du 8 octobre 2020.
N° RG : N° RG 22/07450 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W7HJ

ENJJOINDRE la société BASTIDE QUEYRIES de communiquer une copie du procès-verbal de cette assemblée générale à la société POK’ASIE dans le mois suivant sa notification afin que cette dernière puisse agir en conséquence.
AUTORISER la société POK’ASIE à reconstituer la garantie bancaire autonome à première demande d’un montant de 25.852,82 euros HT dans un délai de 12 mois suivant la signification de la décision à intervenir
AUTORISER la société POK’ASIE à régler ses loyers et charges mensuellement et d’avance, le 1er jour de chaque mois, à compter du prononcé de la décision à intervenir.
CONDAMNER la SCI BASTIDE QUEYRIES à verser à la SARL POK’ASIE la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l’, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,

– DÉBOUTE la SCI BASTIDE QUEYRIES de ses demandes de résolution judiciaire du bail, d’expulsion du preneur et de condamnation de ce dernier à payer des loyers dus au 1/01/2024 et d’indemnités d’occupation et pénalités accessoires ;

– ORDONNE à la SARL POK’ASIE – dans un délai de six mois suivant la signification de la décision à intervenir – de reconstituer la “garantie à première demande” d’un montant de 25.852,82 euros HT au bénéfice du bailleur, telle que prévue au bail ;

– ENJOINT la SCI BASTIDE QUEYRIES de convoquer à ses frais et dans le délai maximum d’un an, une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 5 Quai de Queyries et 1 Allée de Serr 33000 BORDEAUX, afin d’autoriser la SARL POK’ASIE d’exercer l’activité prévue au bail du 8 octobre 2020, y compris avec “cuisson vapeur” ;

– ENJOINT la SCI BASTIDE QUEYRIES de communiquer au preneur une copie du procès-verbal de cette assemblée générale portant sur ce dernier point dans le mois suivant sa notification ;

– REJETTE la demande d’astreinte ;

– DEBOUTE la SARL POK’ASIE de sa demande de mensualisation du paiement du loyer ;

– CONDAMNE la SARL POK’ASIE aux entiers dépens ;

– CONDAMNE la SARL POK’ASIE à payer à la SCI BASTIDE QUEYRIES la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

– REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,