Obligations financières des copropriétaires et conséquences du non-paiement

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/02975 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3Z4
N° de MINUTE : 25/00015

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6] ET [Adresse 3] [Localité 7] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, COGEIM, SARL, représentée par son Gérant
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

DEFENDEUR

S.C.I. DAISY
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

La SCI DAISY est propriétaire des lots 79 et 91 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 7] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI DAISY devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner la SCI DAISY à lui payer la somme de 37 379,77 euros au titre des appels impayés au 19 février 2024, provision du 1er trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2021
-condamner la SCI DAISY à lui payer la somme de 344,10 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2021
-condamner la SCI DAISY à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner la SCI DAISY à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Raphaël BERGER, avocat au barreau de Paris,
-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 13 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

La SCI DAISY, régulièrement assignée selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2019 à 2023
-un décompte des impayés arrêté au 19 février 2024
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 344,10 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la SCI DAISY à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 37 379,77 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 19 février 2024.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire l’accusé de réception de la mise en demeure du 20 mai 2021, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date de l’assignation.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
-frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 32,10 euros,
-frais de « remise de dossier huissier et prise d’une hypothèque légale » d’un montant de 312 euros appelés le 4 février 2022
Soit un montant total de 344,10 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la lettre de mise en demeure préalable prévue à l’article 10-1 précité, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du décompte que la SCI DAISY n’a versé aucune somme depuis le 1er octobre 2020, date de départ du décompte. Cette absence totale de paiement, sans s’en expliquer auprès du syndicat des copropriétaires, caractérise sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. La SCI DAISY sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI DAISY, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Raphaël BERGER, avocat au barreau de Paris,.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

Le tribunal,

-Condamne la SCI DAISY à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 7] (93) les sommes de :
-37 379,77 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 19 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024
-1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 7] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

-Condamne la SCI DAISY aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Raphaël BERGER, avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

-Condamne la SCI DAISY à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 7] (93) la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 20 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON