Convocation irrégulière en copropriété : l’importance de notifier son adresse réelle.

ARRÊT N° 42/25

N° RG 23/00840

N° Portalis DBVI-V-B7H-PJT4

MD – SC

Décision déférée du 09 Janvier 2023

TJ de TOULOUSE – 21/04386

A. KINOO

[K] [R] épouse [H]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 05/02/2025

à

Me Jean-Louis JEUSSET

Me Jean-Paul COTTIN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

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ARRÊT DU CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [K] [R] épouse [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-Louis JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [6] A [Localité 3]

ès qualités d’administrateur provisoire Mr [F] [I]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-Paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DEFIX,Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

Mme [K] [R] épouse [H] est propriétaire des 308,02/1000èmes d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 3].

Par ordonnance 5 février 1997 du président du tribunal de grande instance de Toulouse, M. [F] [I] a été désigné administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 3]. Cette désignation a été prorogée par ordonnances sur requête des 20 septembre 2002, 26 octobre 2007 et 14 février 2016.

Par jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 29 mars 2002, Mme [K] [R] a été placée en liquidation judiciaire et Maître [S] [P] auquel a depuis succédé la Sas Bdr & associés a été désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Par ordonnance du 8 octobre 2019, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 27 janvier 2021, le juge des référés a débouté Maître [S] [P] en qualité de mandataire liquidateur de Mme [K] [R] épouse [H] ainsi que M. et Mme [E], copropriétaires, de leur demande de rétractation de l’ordonnance du 14 février 2016.

Par jugement du 11 mai 2021, le tribunal de commerce de Toulouse a prononcé la clôture pour extinction du passif de la procédure de liquidation judiciaire à l’égard de Mme [K] [R], épouse [H]. Avis de ce jugement a été publié au Bodacc des 15 et 16 mai 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 juin 2021, reçue le 7 juin 2021, M. [F] [I] a convoqué Mme [K] [R] à l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 2 juillet 2021.

Par ordonnance sur requête du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 29 février 2024, Mme [X] [B]-[W] a été désignée en lieu et place de M. [F] [I] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5].

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Par acte d’huissier du 21 septembre 2023, Mme [K] [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 3] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir annuler l’assemblée générale tenue le 2 juillet 2021, faisant valoir que la convocation avait été irrégulièrement délivrée à l’adresse de son ancien mandataire liquidataire et non à son propre domicile.

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Par jugement 9 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :

– débouté Mme [K] [R] épouse [H] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3] du 2 juillet 2021,

– condamné Mme [K] [R] épouse [H] aux dépens, dont ’distraction’ au profit de la Scp Cottin – Siméon,

– condamné Mme [K] [R] épouse [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par M. [F] [I] ès qualités d’administrateur provisoire, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, la juridiction de première instance a retenu que l’opposabilité du jugement clôturant la liquidation judiciaire de Mme [K] [R] ne la dispensait pas de notifier à M. [F] [I] l’adresse du domicile auquel elle souhaitait que les notifications et mises en demeure lui soient adressées, ce à quoi elle n’avait pas procédé. Le tribunal judiciaire a retenu que la connaissance du domicile par l’administrateur provisoire ne permettait pas de palier cette absence de notification et que, dans ces conditions, Mme [K] [R] ne pouvait pas obtenir l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2021 du fait de la notification de la convocation à une adresse inexacte.

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Par déclaration du 8 mars 2023, Mme [K] [R] épouse [H] a interjeté appel de cette décision en en critiquant l’ensemble des dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 mars 2024, Mme [K] [R], épouse [H], appelante, demande à la cour, de :

– réformer le jugement entrepris,

– annuler dans son intégralité l’assemblée générale des copropriétaires du SDC du [Adresse 5] à [Localité 3] du 2 juillet 2021 à 10 heures 30, avec toutes conséquences de droit,

– condamner en outre M. [F] [I] pris en sa qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3] à payer à Mme [K] [R] épouse [H] une indemnité de 4 800 euros toutes taxes comprises en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [F] [I] pris en sa qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jeusset, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’appelante fait valoir que le délai de convocation de 21 jours pour l’assemblée générale du 2 juillet 2021 n’aurait pas été respecté dès lors que la convocation a été délivrée à l’adresse de son mandataire liquidateur, Maître [P], alors qu’un jugement du tribunal de commerce du 11 mai 2021, publiée au Bodacc des 15 et 16 mai 2021, avait prononcé la clôture de la procédure de liquidation judiciaire, de sorte que la convocation était irrégulière pour ne pas lui avoir été adressée à son domicile.

En outre, elle soutient que l’administrateur provisoire avait connaissance du caractère erroné de l’adresse à laquelle la convocation avait été notifiée ainsi que de l’adresse effective de Mme [K] [R], en faisant valoir, d’une part, que par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 avril 2021, le mandataire judiciaire de Mme [K] [R] avait prévenu M. [F] [I] de l’introduction d’une requête le 16 avril 2021 en vue de clore la procédure de liquidation judiciaire et de l’imminence d’un jugement en ce sens et, d’autre part, que deux actes d’opposition au prix de vente en date des 31 octobre 2016 et 9 avril 2021, émanant du syndicat des copropriétaires et de son administrateur provisoire, mentionnaient son adresse personnelle effective, de sorte qu’il ne pouvait être reproché à la copropriétaire de ne pas avoir notifié au syndic sa nouvelle adresse.

Le 23 août 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 3], intimé, avait demandé à la cour, au visa des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 9 janvier 2023,

– débouter Mme [R] de l’intégralité de ses demandes,

– la condamner au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions transmises par voie électronique du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande de :

– donner acte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 3] n’est plus sous l’administration provisoire de M. [F] [I] mais sous celle de Mme [X] [B]-[W], expert près la cour d’appel de Toulouse, domicilée en cette qualité [Adresse 2] et qui a été désignée à cette fonction suivant ordonnance sur requête du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 29 février 2024,

– lui donner acte de ce qu’elle reprend la procédure et fait siennes l’ensemble des conclusions prises par le syndicat des copropriétaires.

L’intimé fait valoir que Mme [K] [R] ne lui a pas notifié l’adresse de son domicile, comme l’exige l’article 65 du décret du 17 mars 1967, de sorte qu’il ne saurait être reproché au syndic de lui avoir notifié sa convocation à sa dernière adresse connue. Il fait valoir que les circonstances avancées par l’appelante ne saurait palier l’absence de notification de sa part.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 octobre 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience du 19 novembre 2024 à 14h.

1. Aux termes de l’article 9, alinéa 3, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

1.1. Aux termes de l’article 64, alinéa 1er, du même décret, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret susvisés sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

1.2. Aux termes de l’article 65, alinéas 1 et 2, du même décret, en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

1.3. Il est de principe que la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic (Civ. 3e, 9 nov. 1994, n° 93-10.732). La Cour de cassation a par ailleurs jugé qu’il pouvait en être déduit, sans inverser la charge de la preuve, qu’un syndic avait valablement notifié à un copropriétaire sa convocation à une assemblée générale à son ancienne adresse, alors même que le syndic connaissait l’adresse actuelle du copropriétaire, dès lors qu’il n’était pas établi que le copropriétaire ait notifié au syndic une autre adresse que celle de la copropriété (Civ. 3e, 10 mars 2015, n° 13-28.492).

2. En l’espèce, la convocation du 4 juin 2021 avait pour destinataire ’Madame [R] [K], c/o Maître [P], [Adresse 1] ». L’accusé de réception porte le cachet ’7 juin 2021, Sas Bdr & Associés ».

2.1. Il en ressort que la convocation a été délivrée à une adresse qui ne correspondait plus à celle de Mme [K] [R] mais à celle de son ancien mandataire judiciaire dont les fonctions avaient pris fin en application du jugement du 11 mai 2021.

3. Il convient de relever que la publication au Bodacc les 15 et 16 mai 2021 de l’avis du jugement ordonnant la clôture de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de Mme [K] [R] permet seulement d’assurer son opposabilité au syndic mais ne saurait valoir information de ce dernier sur l’adresse de la copropriétaire concernée.

3.1. Il apparaît dès lors, comme l’a relevé la juridiction de première instance, que la publication de l’avis du jugement ne dispensait pas Mme [K] [R] de notifier à M. [F] [I] son domicile réel ou élu, comme l’impose l’article 65 du décret précité.

3.2. En l’espèce, Mme [K] [R] n’établit pas avoir porté ce jugement à la connaissance du syndic préalablement à sa convocation le 4 juin 2021. En effet, il ressort des pièces produites que si le liquidateur judiciaire de Mme [K] [R] a prévenu M. [F] [I] le 26 avril 2021 de l’imminence d’un jugement de clôture de la procédure de liquidation judiciaire, ce n’est que le 23 juin 2021 qu’un courriel du conseil de Mme [K] [R] l’a informé de ce jugement.

3.3. Il apparaît dès lors qu’en l’absence de la preuve d’une notification par Mme [K] [R] de sa nouvelle adresse au syndic, celui-ci était fondé à lui notifier sa convocation à la dernière adresse connue par lui, à savoir celle de son ancien mandataire judiciaire, et ce indifféremment de sa connaissance d’une autre adresse de la copropriétaire telle qu’il ressort des actes des 31 octobre 2016 et 9 avril 2021.

4. Par conséquent, il convient de débouter Mme [K] [R] de sa demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2021 à 10 heures 30, le syndic apportant la preuve de la convocation régulière de Mme [K] [R] à celle-ci. Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

5. Mme [K] [R], partie succombante, supportera la charge des dépens d’appel. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.

6. Le syndicat des copropriétaires est en droit d’obtenir l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer à l’occasion de la procédure d’appel. Mme [K] [R] sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles exposés en première instance.

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 9 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne Mme [K] [R] épouse [H], aux dépens de l’instance d’appel.

Condamne Mme [K] [R] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de Mme [X] [B]-[W], ès qualités d’administrateur provisoire, demeurant [Adresse 2], la somme de euros 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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