Sur la recevabilité de la demande
La recevabilité de la demande est régie par l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Cet article stipule que, sous peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.
Cette notification doit être effectuée par voie électronique, permettant à l’organisme compétent de réaliser un diagnostic social et financier.
En l’espèce, le bailleur a produit la notification au représentant de l’État, confirmant que l’assignation a été délivrée par voie électronique avec accusé de réception, respectant ainsi le délai requis.
Sur l’existence d’une contestation sérieuse soulevée par la défenderesse
L’article 834 du Code de procédure civile précise que le juge peut ordonner en référé des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. L’article 835 du même code permet également de prescrire des mesures conservatoires même en présence d’une contestation sérieuse.
La défenderesse conteste la validité du commandement de payer, arguant que les charges ne sont pas justifiées. Cependant, le juge des référés ne peut prononcer la nullité d’un commandement de payer, mais doit vérifier l’absence de contestation sérieuse.
En l’occurrence, le commandement de payer délivré mentionne clairement les montants dus, et bien que la défenderesse soulève des doutes sur les charges, cela ne constitue pas une contestation sérieuse.
Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion
L’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que la clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 19 janvier 2024 et est resté sans effet. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies au 19 mars 2024, entraînant la résiliation du bail.
Ainsi, la défenderesse est considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date, justifiant la demande d’expulsion formulée par le bailleur.
Sur l’indemnité d’occupation
L’article 1240 du Code civil prévoit qu’une indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle de celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Toutefois, l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile limite le juge des référés à accorder des provisions, excluant les condamnations définitives.
Dans ce cas, la demande d’indemnité d’occupation de 800 euros par mois ne peut être examinée en référé, car elle vise à mettre fin à un trouble de manière définitive, ce qui relève du juge du fond.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile permet d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, la dette locative s’élève à 4 550 euros au 19 mars 2024, date de la résiliation du bail.
Le bailleur peut donc demander cette somme à titre de provision, car elle est non contestable.
Sur les délais de paiement
L’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement si le locataire est en mesure de régler sa dette locative. Cependant, il a été établi que le paiement intégral du loyer courant n’avait pas repris avant l’audience.
Par conséquent, la demande de délais de paiement formulée par la défenderesse doit être rejetée.
Sur les demandes accessoires
Concernant les dépens, l’article 696 alinéa 1 du Code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens. En l’espèce, la défenderesse, partie succombante, supportera donc la charge des dépens.
Pour les frais irrépétibles, l’article 700 du Code de procédure civile permet de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour les frais exposés. Il est jugé équitable de condamner la défenderesse à verser 500 euros au bailleur.
Enfin, l’article 514 du Code de procédure civile pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour toutes les décisions de première instance, ce qui s’applique également à cette affaire.