Responsabilité locative et régularisation des charges : enjeux et conséquences.

NAC: 5AA

N° RG 23/03131
N° Portalis DBX4-W-B7H-SGIA

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 21 Novembre 2024

Société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE

C/

[Z] [F]
[I] [P]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Novembre 2024

à Me Marianne MARQUINA- PELISSIER

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le jeudi 21 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Halima KAHLI Greffier, lors des débats, et de Fanny ACHIGAR, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE, société d’assurance mutuelle à cotisations variables, dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 2], réassurée avec caution solidaire auprès de l’Union UniRé Assurances, [Adresse 7] à [Localité 9]

représentée par Maître Vanessa JAKUBOWICZ_AMBIAUX de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Marianne MARQUINA-PELISSIER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [Z] [F]
demeurant [Adresse 8] – [Localité 4]

représentée par Maître Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [I] [P]
demeurant [Adresse 8] – [Localité 4]

représentée par Maître Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2019, Monsieur [S] [C] a donné à bail à Monsieur [I] [P] et Madame [Z] [F] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 681,38€ outre 100€ de provision sur charges.

Monsieur [S] [C] avait souscrit un mandant de gestion locative auprès de la SASU APRIL IMMOBILIER qui avait souscrit une assurance loyers impayés et dégradations locatives auprès de la SOCIÉTÉ MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE.

Congé pour vendre était délivré et les locataires restituaient le bien le 16 décembre 2022.

Par courrier recommandé en date du 25 janvier 2023, le gestionnaire de l’appartement réclamait aux anciens locataires la somme de 2.818,11€ au titre des arriérés de loyers et charges et des réparations locatives selon un décompte de sortie.

Monsieur [I] [P] et Madame [Z] [F] contestaient les sommes réclamées et sollicitaient la restitution du dépôt de garantie.

La SOCIÉTÉ MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE procédait aux paiements de cette sommes qui donnait lieu à l’établissement d’une quittance subrogative en date du 26 janvier 2023. Le 2 février 2023, elle adressait une mise en demeure de payer la somme de 2.818,11€, en vain.

Par acte d’huissier en date du 15 juin 2023, la SOCIÉTÉ D’ASSURANCE MUTUELLE DE BOURGOGNE a fait assigner Monsieur [I] [P] et Madame [Z] [F] aux fins d’obtenir, avec exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
2.818,11€ au titre des arriérés de loyers et charges et réparations locatives,500€ pour résistance abusive,550€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,aux dépens,l’ensemble assorti du taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure
L’affaire, après plusieurs renvois à la demande des parties, était retenue à l’audience du 1er octobre 2024.

La SOCIÉTÉ MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE, valablement représentée, maintient ses demandes et actualise sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 1.000€. Elle fait valoir en réplique aux moyens et arguments des défendeurs :
– que l’arriéré de loyers et de charge est justifié par le décompte produit,
– que l’entretien de la chaudière est comptabilisé à la charge des locataires car ils n’en justifient pas,
– sur le devis de nettoyage, elle rappellent que l’état des lieux de sortie mentionne que la cuisine et la salle de bain sont sales ou entartrées ce qui justifient les frais de nettoyage supplémentaires,
– sur les frais de remise en état du logement, elle rappelle que l’état des lieux de sortie mentionne une plaque de cuisson fissurée et ébréchée, des portes hors d’usage, des élément de cuisine abîmés ou qui ne ferment plus, des ampoules et des tringle manquantes, des poignées de porte écaillées, ce qui ne résulte pas de la vétusté au terme de trois années de location. En outre, les nombreuses tâches et salissures sur les murs et le plafond justifient les frais de peintures mis à leur charge ;
– la demande indemnitaire est bien fondée car les locataires s’opposent à tout paiement sans fournir aucun élément.
– Elle s’oppose à la demande de compensation et à la majoration de 10% du dépôt de garantie car ils sont toujours redevables des sommes réclamées et elle rappelle que le montant réclamé correspond aux arriérés de loyers, charge et réparations locatives une fois déduit le dépôt de garantie.

Monsieur [I] [P] et Madame [Z] [F], valablement représentés, s’opposent et concluent au rejet de l’ensemble des demandes formées contre eux. A titre subsidiaire, ils indiquent que la provision au titre de la régularisation des charges ne peut excéder 20% du dépôt de garantie soit 136,27€, de rejeter la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive, de ramener à de plus justes proportions les demandes de la caution et ordonner la compensation des sommes réclamées avec le dépôt de garantie majoré de 10% depuis le 16 février 2022 soit la somme de 749,51€ et de déduire le solde créditeur de 247,23€ figurant sur le décompte du gestionnaire du 25 janvier 2023.
Ils sollicitent l’allocation de la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de leur position, ils font valoir :
– que l’arriéré de loyers et charge réclamé n’est justifié par aucun élément,
– s’agissant des estimation d’eau, de solde de charge les justificatifs produits ne correspondent pas aux sommes réclamées, ce qui ne permet de considérer comme bien fondé sa demande,
– qu’ils ont toujours entretenu la chaudière et l’entretien a été fait,
– le devis de nettoyage est mal fondé car ils justifient avoir fait réaliser le ménage et produisent une facture,
– sur les devis de remise en état du logement, ils rappellent que le logement a été restitué à peu près dans le même état que lors de sa remise, et ce après 3 ans d’occupation, et aucun élément ne justifie la remise à neuf du logement,
– leur résistance n’est pas abusive puisqu’ils contestent les sommes réclamées,
– ils rappellent que le solde de leur compte locatif au 25 janvier 2023 est créditeur de 247,23€ et ils réclament la restitution du dépôt de garantie majoré de 10% depuis le 16 février 2023 soit 11 mois.

La décision était mise en délibéré au 21 novembre 2024 par remise au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile.

Sur l’arriéré de loyer et de charge
La SOCIÉTÉ MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE produit un décompte laissant apparaître un solde débiteur antérieur de 868,38€, solde positif de charge de 247,23€ une estimation de la consommation du 1er juillet au 30 juin 2022 pour un montant de 423€, une estimation de charge de solde de charge à hauteur de 15% du dépôt de garantie d’un montant de 102,21€, l’estimation de la consommation d’eau du 1er juillet 2022 au 16 décembre 2022 d’un montant de 147€, outre le devis d’entretien de la chaudière.
Sur le solde débiteur antérieur de 868,38€, il résulte de l’extrait de compte du 25 janvier 2023 figurant à la pièce 7 du demandeur et est composé de la taxe d’ordure ménagère 2022 d’un montant de 153,06€ du loyer résiduel du mois de novembre et du loyer du mois décembre 2022 au prorata de 16 jours soit un total de 868,38€ dont il convient de déduire le solde créditeur de régularisation sur charge au 30 juin 2022 d’un montant de 247,23€ soit la somme de 621,15€.

Il est réclamé une provision sur charges de 15% du dépôt de garantie ainsi que des estimations d’eau du 1er juillet 2021 a 16 décembre 2022, alors que les locataires ont quitté les lieux depuis le 16 décembre 2022 et qu’au jour de l’audience, la consommation réelle devait être connue et n’est pas produite, puisque les demandes n’ont pas été actualisées. Ces demandes seront donc rejetée faute d’être certaines au jour de l’audience. La provision pour régularisation de charge subira le même sort.

Il incombe aux locataires de rapporter la preuve des paiements des sommes dues, ce qu’ils ne font pas. De la même façon il leur incombe de justifier de l’entretien de la chaudière, ce qu’ils ne font pas davantage, leur simple allégation ne suffisant pas. Il seront donc condamnés au paiement de la somme de 90€ à ce titre.

Ainsi, Monsieur [I] [P] et Madame [Z] [F] seront condamnés au paiement de la somme de 711,15€ au titre de l’arriéré de loyer et charge.

Sur les dégradations locatives
En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives. Il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, que les murs, déjà partiellement endommagés comportent de nouvelles traces et que le ménage n’a pas été fait de façon à rendre le logement propre notamment la cuisine et la salle de bain qui présentent des traces de gras. Le nettoyage facturé est donc fondé et ils seront condamnés au paiement de la somme de 250€. Cependant aucun élément ne justifie la remise en peinture du logement alors qu’il n’est pas démontré qu’un simple lessivage serait insuffisant à remédier aux traces qui ont été relevées. Cette demande sera donc rejetée.
Sur les joints à refaire, les ampoules à changer, le changement de la plaque de cuisson dont la vétusté ramène son changement à la somme de 15,87€ à la charge des locataires, la réparation de la porte de la chambre et celle du placard, ainsi que le changement des filtres de la hotte et le duplicata de la clefs du de la barrière du parking et les tringles à rideaux qui ont disparu, au regard du devis produit le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer le montant des réparations locative à la somme de 450€.

Monsieur [I] [P] et Madame [Z] [F] seront donc condamnés au paiement de la somme de 700€ dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 681,38€ conservé, à juste titre par le bailleur.

Sur la demande au titre de la résistance abusive
Le fait de contester les sommes réclamées ne constitue pas une résistance abusive, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de compensation et la restitution du dépôt de garantie majoré de 10%
Compte tenu de l’issue du litige, il apparaît que la non restitution du dépôt de garantie était légitime et que Monsieur [I] [P] et Madame [Z] [F] ne pouvaient ignorer qu’ils étaient redevable des arriérés de loyers et de réparations locatives. Aucune majorations n’est donc due puisque le décompte des sommes réclamées a été justifié dans le mois suivant leur départ des lieux.

Sur les demandes accessoires
Chaque partie succombant partiellement, il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune d’elle les frais de sa défense.

Monsieur [I] [P] et Madame [Z] [F], succombant au principal, supporteront les dépens.

L’exécution provisoire est de droit depuis le 1er janvier 2020 et aucun élément ne justifie de l’écarter.

DÉCISION :

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Monsieur [I] [P] et Madame [Z] [F] à payer à la SOCIÉTÉ MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE les sommes suivantes :
– 711,15€ au titre des arriérés locatifs et de charges,
– 18,62€ au titre des réparations locatives une fois déduit le dépôt de garantie de 681,38€,
augmentées des intérêts à taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Condamne solidairement Monsieur [I] [P] et Madame [Z] [F] aux dépens,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge