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Résiliation et Expulsion pour Non-Respect des Obligations Contractuelles
L’Essentiel : L’affaire concerne un contrat de résidence établi entre une Association, désignée comme le gestionnaire, et une locataire, désignée comme la personne logée. Malgré l’expiration du contrat, la personne logée est restée dans les lieux, accumulant des redevances impayées et enfreignant le règlement intérieur. En conséquence, l’Association a mis en demeure la personne logée de quitter les lieux. Le 30 avril 2024, l’Association a assigné la personne logée devant le juge des contentieux de la protection, demandant son expulsion et le paiement des redevances. Le tribunal a ordonné l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.
Contexte de l’Affaire
L’affaire concerne un contrat de résidence établi entre une Association, désignée comme le gestionnaire, et une locataire, désignée comme la personne logée. Le contrat initial a été signé le 17 juin 2021 pour une durée de six mois, suivi d’un second contrat le 4 mai 2022. Un avenant a été ajouté le 25 janvier 2023, prolongeant la sous-location jusqu’au 31 mars 2023. Malgré l’expiration de ce contrat, la personne logée est restée dans les lieux.
Non-Paiement et Violation des Règlements
La personne logée a accumulé des redevances impayées et a enfreint le règlement intérieur en accueillant des tiers dans le logement. En conséquence, l’Association a mis en demeure la personne logée de quitter les lieux par un acte extra-judiciaire daté du 9 janvier 2024, en raison de la non-reconduction du contrat d’occupation.
Procédure Judiciaire
Le 30 avril 2024, l’Association a assigné la personne logée devant le juge des contentieux de la protection, demandant le paiement des redevances impayées, l’expulsion de la personne logée, ainsi qu’une indemnité d’occupation. L’audience a eu lieu le 26 septembre 2024, où l’Association a maintenu ses demandes, tandis que la personne logée a indiqué ne plus avoir de nouvelles de sa cliente.
Décision du Tribunal
Le tribunal a rappelé que le logement était soumis à une législation spécifique, échappant aux protections habituelles. Il a constaté que le contrat avait pris fin le 29 février 2024, en raison de la non-exécution des obligations par la personne logée. L’Association a prouvé que la personne logée devait la somme de 769,67 euros, avec des intérêts à compter de la date de l’assignation.
Ordonnances d’Expulsion et Indemnités
Le tribunal a ordonné l’expulsion de la personne logée et de tous occupants, ainsi que le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à partir du 1er mars 2024. La personne logée a également été condamnée à verser des dépens et une somme de 400 euros à l’Association en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.
Exécution de la Décision
La décision est exécutoire à titre provisoire, et le tribunal a précisé que si la personne logée ne libérait pas les lieux dans un délai de quinze jours, l’Association pourrait procéder à son expulsion avec l’aide de la force publique. Le sort du mobilier dans le logement est également régi par les articles pertinents du Code des procédures civiles d’exécution.
Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de résiliation d’un contrat de résidence dans un logement-foyer ?
La résiliation d’un contrat de résidence dans un logement-foyer est régie par l’article L. 633-2 du Code de la construction et de l’habitation. Cet article stipule que le contrat est conclu pour une durée d’un mois et est tacitement renouvelable à la seule volonté de la personne logée.
La résiliation peut intervenir dans les cas suivants :
– Inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.
– Cessation totale d’activité de l’établissement.
– Cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.
L’article R. 633-3 précise que la résiliation du contrat doit être signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Ainsi, dans le cas présent, l’Association API PROVENCE a justifié la résiliation du contrat en raison de l’inexécution des obligations par la personne logée, notamment le non-respect du règlement intérieur.
Quels sont les effets de la mise en demeure sur le contrat de résidence ?
La mise en demeure est un acte juridique qui a pour effet de rappeler à la personne logée ses obligations contractuelles. Dans le cas présent, l’Association API PROVENCE a adressé une mise en demeure à la personne logée par courrier recommandé en date du 9 janvier 2024.
Cette mise en demeure a pour but de l’informer qu’il était mis fin au contrat d’occupation et de lui demander de quitter les lieux au plus tard le 30 avril 2024.
L’article 25-3 de la Loi du 6 juillet 1989 précise que les dispositions protectrices de cette loi ne s’appliquent pas aux logements-foyers, ce qui signifie que la mise en demeure a des effets immédiats et que la personne logée ne bénéficie pas des protections habituelles.
En conséquence, la mise en demeure a permis à l’Association API PROVENCE de constater que le contrat de résidence avait pris fin le 29 février 2024, entraînant des conséquences juridiques sur la situation de la personne logée.
Quels sont les droits du propriétaire en cas d’occupation indue ?
En cas d’occupation indue, le propriétaire dispose de plusieurs droits, notamment celui de demander l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre. L’article 514 du Code de procédure civile stipule que la décision de justice est exécutoire à titre provisoire, ce qui permet au propriétaire d’agir rapidement.
Le maintien dans les lieux après la date d’expiration du bail constitue une faute civile, ouvrant droit à réparation. Cela est précisé dans la jurisprudence, qui considère que l’occupation indue cause un préjudice certain au propriétaire, le privant de sa jouissance.
De plus, l’indemnité d’occupation est également prévue, correspondant à la valeur équitable des locaux. Dans le cas présent, la personne logée a été condamnée à verser une indemnité mensuelle d’occupation pour la période allant du 1er mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.
Ainsi, l’Association API PROVENCE a le droit de demander l’expulsion de la personne logée ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation, conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Quelles sont les conséquences financières pour la personne logée en cas de non-respect des obligations contractuelles ?
La personne logée qui ne respecte pas ses obligations contractuelles s’expose à des conséquences financières significatives. En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante à l’instance supporte les dépens, ce qui inclut les frais de justice.
Dans le cas présent, la personne logée a été condamnée à verser à l’Association API PROVENCE la somme de 769,67 euros, représentant les redevances impayées. De plus, des intérêts au taux légal sont dus à compter de la date de l’assignation, soit le 30 avril 2024.
En outre, la personne logée a également été condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente à la redevance et aux charges qui auraient été dues si le contrat s’était poursuivi. Cela souligne l’impact financier direct du non-respect des obligations contractuelles.
Enfin, l’équité a conduit à une condamnation supplémentaire de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, en raison du déséquilibre économique entre les parties. Ces éléments montrent que le non-respect des obligations contractuelles peut entraîner des conséquences financières lourdes pour la personne logée.
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
MINUTE
(Décision Civile)
Service de proximité
Association ACCOMPAGNEMENT PROMOTION INSERTION PROVENCE (API PROVENCE) c/ [G]
MINUTE N°
DU 21 Novembre 2024
N° RG 24/02102 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWLI
Grosse délivrée
à Me BANERE
Expédition délivrée
à Me DALMASSO
à Mme [G]
le
DEMANDERESSE:
Association ACCOMPAGNEMENT PROMOTION INSERTION PROVENCE (API PROVENCE)
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Symphonia LEBRUN, avocat au barreau de NICE
DEFENDERESSE:
Madame [N],[U] [G]
né le 27 Novembre 1998 à [Localité 2] (SENEGAL)
[Adresse 4]
[Adresse 4]”
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Jessica DALMASSO, avocat au barreau de NICE substitué par Me Anne-Julie BACHELIER, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et qui a délibéré :
Juge des contentieux de la protection : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente
DEBATS : A l’audience publique du 26 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de résidence du 17 juin 2021 et du 4 mai 2022, l’Association API PROVENCE a attribué à Madame [N] [G] la jouissance privative d’un local meublé à usage d’habitation sis [Adresse 4].
Le premier contrat était conclu à compter du 17 juin 2021 pour 6 mois.
Un second contrat était conclu le 4 mai 2022. Un avenant au contrat était conclu en date du 25 janvier 2023 reportant la date de fin de contrat de sous-location à durée déterminée au 31 mars 2023.
Madame [N] [G] s’est maintenue dans les lieux.
Des redevances sont demeurées impayées et Madame [N] [G] n’a pas respecté le règlement intérieur en accueillant des personnes de sorte que l’Association API PROVENCE a, par acte extra-judiciaire du 9 janvier 2024 mis en demeure Madame [N] [G] de quitter les lieux, le contrat d’occupation n’ayant pas été reconduit.
Par acte extra-judiciaire du 30 avril 2024, l’Association API PROVENCE a fait assigner Madame [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, aux fins de :
Condamner Madame [N] [G] à payer à l’Association API PROVENCE la somme de 769,67 euros représentant le montant des échéances impayées au 28 mars 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignationOrdonner l’expulsion de Madame [N] [G] avec au besoin le concours de la force publique et de tout occupant de son chef, Condamner Madame [N] [G] au apiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à la redevance contractuelle et ce à compter de la date de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieuxCondamner Madame [N] [G] à payer à l’Association API PROVENCE la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
AUDIENCE
L’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2024 .
A cette audience :
. L’Association API PROVENCE a été représentée par son conseil qui a maintenu ses demandes en l’état de l’assignation.
. Madame [N] [G] a été représentée par son conseil qui a indiqué ne plus avoir de nouvelles de sa cliente.
*
Il sera statué par décision contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Il convient de rappeler que le logement objet de la présente instance est soumis à la législation des logements-foyers régis par les articles L. 633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
A ce titre, il est soumis à une réglementation spécifique et échappe aux dispositions protectrices du Titre Ier bis de la Loi du 6 juillet 1989 en application de l’article 25-3 de ladite Loi.
La résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit d’une décision de justice.
La résiliation du contrat par le logement-foyer peut intervenir dans les trois cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur,
– cessation totale d’activité de l’établissement,
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.
L’article R.633-3 du même Code précise que le logement-foyer peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur la demande en paiement
En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 4 mai 2022 et reconduit par avenant du 25 Janvier 2023 contient une clause résolutoire. Le 1er avril 2023, le terme du contrat est intervenu sans tacite reconduction.
L’Association API PROVENCE justifie avoir adressé à Madame [N] [G], un courrier recommandé en date du 9 janvier 2024 lui indiquant qu’il était mis fin au contrat d’occupation la mettant en demeure d’avoir à quitter les lieux au plus tard le 30 avril 2024 à 10 heures et de régler la somme principale de 769,67 € au titre de redevances impayées arrêtées.
Madame [N] [G] n’a pas respecté le règlement intérieur. Elle a accueilli des dizaines de personnes dans l’appartement sans en informer l’Association API PROVENCE et a fait l’objet de plaintes de la part d’autres résidents. En outre, il a été constaté que la terrasse était un débarras et l’appartement mal entretenu ainsi qu’il ressort du courrier du 8 avril 2024
Aussi, la mise en demeure du 9 janvier 2024 étant demeurée sans effet, il y a lieu de constater que le contrat de résidence avait pris fin le 29 février 2024.
L’Association API PROVENCE a produit un décompte actualisé faisant apparaître que Madame [N] [G] doit la somme de 769,67 €, arrêtée au 28 mars 2024.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, la créance n’étant pas sérieusement contestable, Madame [N] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 769,67 €, arrêtée au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024, date de l’assignation.
Madame [N] [G] étant sans droit ni titre depuis le 29 février 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Madame [N] [G] sera dès lors également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période allant du 1er mars 2024 au jour de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant égal à celui des redevances et charges qui auraient été dus être payées si le bail s’était poursuivi.
L’équité commande de condamner Madame [N] [G] au paiement de la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile compte tenu du déséquilibre économique entre les parties.
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence du 4 mai 2022 reconduit par avenant du 25 Janvier 2023 conclu entre l’Association API PROVENCE et Madame [N] [G] concernant le local à usage d’habitation sis [Adresse 4] ont été réunies le 29 février 2024,
ORDONNE en conséquence à Madame [N] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,
DIT qu’à défaut pour Madame [N] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Association API PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Madame [N] [G] à verser à l’Association API PROVENCE la somme de 769,67 euros, arrêtée au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024, date de l’assignation,
CONDAMNE Madame [N] [G] à verser l’Association API PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu’elles auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE Madame [N] [G] aux dépens
CONDAMNE Madame [N] [G] à payer à l’Association API PROVENCE la somme de 400 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
