Obligations du bailleur et troubles de jouissance en matière commerciale

N° RG 24/00446 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H4IS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 26 FEVRIER 2025

DEMANDEUR :

S.A.R.L. MARINA B
Immatriculée au RCS d’EVREUX, sous le numéro 490 494 892
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Arnaud SABLIERE, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

Madame [W] [C]
née le 11 Septembre 1940 à [Localité 3]
Profession : Sans profession
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marion AUBE, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER lors des débats : Aurélie HUGONNIER

DÉBATS : en audience publique du 15 janvier 2025

ORDONNANCE :

– contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
– mise à disposition au greffe le 26 février 2025
– signée par François BERNARD, premier vice-président et Christelle HENRY, greffier lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2007, Mme [W] [C] a consenti à la SARL MARINA B un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 1], au loyer annuel initial de 9 600 euros, hors taxes et hors charges.

N° RG 24/00446 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H4IS – ordonnance du 26 février 2025
Ce bail commercial a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 20 janvier 2007 pour se terminer le 19 janvier 2016 et s’est poursuivi par tacite reconduction.

La SARL MARINA B y exploite un fonds de commerce de salon de coiffure.

En décembre 2021 le salon de coiffure a subi un dégât des eaux dont l’origine était une fuite dans un autre appartement de l’immeuble dont Mme [C] est propriétaire.
Mme [C] a informé la SARL MARINA B que des travaux de réparation de la fuite avait été réalisés.

Se plaignant de la réapparition d’infiltrations d’eau dans le local commercial en décembre 2023, la SARL MARINA B a mis en demeure la bailleresse de procéder aux travaux nécessaires.

La SARL MARINA B a fait diligenter par l’intermédiaire de son assureur une expertise réalisée le 3 mai 2024, Madame [C] dûment convoquée.

Par acte d’huissier du 18 octobre 2024, la SARL MARINA B a fait assigner Mme [C] devant le président de ce tribunal, statuant en référé aux fins de voir :
condamner [W] [C] à réaliser les travaux nécessaires de nature à empêcher tout dommage imminent et à mettre fin au trouble, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, nonobstant appel ;l’autoriser à procéder à la consignation du paiement des prochaines échéances de loyers sur un sous-compte à ouvrir auprès de la CARPA de l’Eure par le Cabinet JURISTES-CONSEILS-SABLIERE, cabinet d’avocats inscrits au barreau de l’Eure, jusqu’à la réalisation des travaux permettant au locataire de jouir paisiblement du local commercial ;condamner [W] [C] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner [W] [C] aux entiers dépens.
Elle fait valoir que :
elle continue de subir des infiltrations d’eau dans son local commercial, ce qui l’entrave dans l’exploitation de son fonds de commerce ;l’expert mandaté par son assureur a pu constater que les dommages provenaient des murs arrière du bâtiment qui présentent des défauts importants, à savoir des fissures apparentes, une réparation non conforme et une absence de matière ; bien qu’informée de la situation Mme [W] [C] n’a pas remédié aux désordres en procédant aux travaux qui lui incombe en application des articles 1719 et 1720 du code civil ainsi que l’article 606 de ce même code ; compte tenu de la nécessité tant de prévenir un dommage imminent que de faire cesser un trouble manifestement illicite, [W] [C] devra être condamnée à faire procéder aux travaux nécessaires sous astreinte ;
Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 3 décembre 2024, Mme [W] [C] demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :
A titre principal,
dire n’y avoir lieu à référé ;A titre subsidiaire,
débouter la SARL MARINA B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;En tout état de cause,
condamner la SARL MARINA B à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner la SARL MARINA B aux entiers dépens.
Elle fait valoir que :
la SARL MARINA B ne produit aucun élément attestant des infiltrations qu’elle subit ou de son impossibilité d’exploiter trois places de coiffage ;le rapport d’expertise produit est laconique et l’expert précise qu’il est nécessaire de confirmer l’origine de la fuite ;la date du passage de l’expert n’est pas indiquée, tandis qu’elle justifie qu’un artisan est intervenu sur la couverture le 17 mai 2024 ;par conséquent, aucun élément ne permet de caractériser l’existence actuelle d’infiltrations et par conséquent d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent, justifiant de faire droit aux demandes d’injonction de faire et de consignation.

L’article 834 du Code de procédure civile énonce que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire » peut ordonner « en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 du même Code autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur est tenu faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En outre, l’article 1720 du même Code lui fait obligation de réaliser toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’article 1353 du Code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, il est constant qu’en décembre 2021 le fonds de commerce exploité par la SARL MARINA B et donné à bail par Madame [C] a subi un dégât des eaux, la bailleresse ayant fait intervenir un plombier pour procéder à un changement de robinet de l’évier.

La SARL MARINA B se plaint de nouvelles infiltrations d’eau dans son local commercial survenues en décembre 2023. Elle produit au soutien de sa demande un rapport établi le 30 mai 2024 par son assureur la MAAF.

Dans le cadre de ce rapport l’expert indique que « le 9 décembre 2023 des infiltrations d’eau sont de nouveau apparues au plafond en placo de la pièce principale du local commercial au même endroit que la fois précédente, sachant que des réparations avaient été effectuées entre temps ». Concernant le diagnostic l’expert se limite en l’état à faire une hypothèse concernant la cause des infiltrations qui proviendraient selon lui de la façade, hypothèse devant être confirmée par une recherche de fuite.

De son côté, la bailleresse justifie de l’intervention d’un couvreur le 17 mai 2024 soit concomitamment à la réalisation de l’expertise par l’assureur.

Aucun constat postérieur n’est produit par la demanderesse qui ne justifie pas au demeurant des entraves à la jouissance de son fonds de commerce alléguées.

Dès lors, en l’état des éléments parcellaires versés aux débats, il n’est justifié ni d’un dommage imminent, ni d’un trouble suffisamment illicite pour justifier de faire droit sur ce fondement à la demande d’exécution de travaux sous astreinte dont la nature n’est au demeurant nullement précisée par la demanderesse dans ses écritures.
Par ailleurs, cette demande se heurte à une contestation sérieuse sur l’origine des désordres, au titre de l’article 835 al 2 du code de procédure civile.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte formée par la SARL MARINA B.

Compte tenu de l’issue du litige et en l’absence de caractérisation par le preneur d’un trouble de jouissance suffisamment grave la demande de consignation des loyers sera rejetée.

Sur les frais du procès

La SARL MARINA B, qui succombe, sera tenue aux dépens.

Elle sera en outre tenue de payer à Mme [W] [C] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le juge des référés,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte formée par la SARL MARINA B ;

REJETTE la demande de consignation des loyers formée par la SARL MARINA B ;

CONDAMNE la SARL MARINA B à payer à Mme. [W] [C] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL MARINA B aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge des référés