Troubles de voisinage et résiliation de bail : enjeux et limites juridiques.

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 20 MARS 2025

N° RG 24/05169 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WWER

AFFAIRE :

S.A. TOIT ET JOIE

C/

[O] [P]

Association UDAF 95

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 22 Mai 2024 par le Président du TJ de PONTOISE

N° RG : 23/00778

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20.03.2025

à :

Me Eric AZOULAY, avocat au barreau de VAL D’OISE (10)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. TOIT ET JOIE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 572 15 0 1 75

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Me Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10 – N° du dossier 20233577

APPELANTE

Monsieur [O] [P]

né le 24 Mai 1978 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

INTIME

Association UDAF 95

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 2]

[Localité 6]

PARTIE INTERVENANTE

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

Selon contrat de bail locatif régularisé entre les parties le 15 juin 2017, la SA Toit et Joie a loué à M. [O] [P] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] (Val-d’Oise).

M. [P] est placé sous le régime de la curatelle auprès de l’APAJH 95.

Sur requête de la société Toit et Joie, la présidente du tribunal judiciaire de Pontoise a autorisé, par ordonnance en date du 21 mai 2023 la requérante à faire établir par commissaire de justice une enquête de voisinage.

Le procès-verbal a été dressé les 22 et 23 mai 2023.

Le 27 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à M. [P] un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à cesser les troubles tels que :

– agression du personnel,

– nuisances sonores,

– dégradations dans les parties communes,

– allées et venues de tierces personnes dans le logement,

– sous-location du logement en 2019.

Par acte délivré le 17 juillet 2023, la société Toit et Joie a fait assigner en référé M. [P] aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et son expulsion des lieux.

Par ordonnance contradictoire rendue le 22 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

– dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Toit et Joie,

– rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire,

– condamné la société Toit et Joie aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 1er août 2024, la société Toit et Joie a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Toit et Joie demande à la cour, au visa des articles 1728, 1729 du code civil, 934, 835 du code de procédure civile, 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

’- recevoir la société Toit et Joie en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

y faisant droit :

– infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise le 22 mai 2024 en ce qu’elle a :

– dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Toit et Joie et les rejette

– condamné la société Toit et Joie aux dépens

statuant de nouveau :

à titre principal :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au sein du contrat de bail d’habitation régularisé par les parties le 15 juin 2017 ;

à titre subsidiaire :

– résilier le contrat de bail d’habitation régularisé par la société Toit et Joie et M. [P] en date du 15 juin 2017 ;

en tout état de cause :

– ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [O] [P], et de toutes autres personnes physiques ou morales se trouvant dans les lieux de son fait, avec assistance et le concours de la force publique, le cas échéant ;

– ordonner aux frais de M. [O] [P], le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux qu’il occupe sans droit ni titre dans tel garde-meubles qu’il plaira à la cour de désigner et ce, en garantie des indemnités d’occupation et réparation qui pourront être dues ;

– supprimer en raison des circonstances, le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédure civiles d’exécution, le commissaire de justice pouvant procéder à l’expulsion de

tous occupants des lieux dès la signification du commandement de quitter les lieux ;

– condamner M. [O] [P] à payer à la société Toit et Joie une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges de toute nature, augmenté de 10 % et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;

– condamner M. [O] [P] à payer à la société Toit et Joie la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [O] [P] aux dépens de première instance et d’appel ;’

M. [P], à qui la déclaration d’appel a été signifiée à personne, le 23 septembre 2024 et les conclusions ont été signifiées à étude de commissaire de justice le 22 octobre 2024, n’a pas constitué avocat.

Par requête en date du 22 octobre 2024, la société Toit et Joie a fait assigner en intervention forcée l’association UDAF 95 par acte remis à personne morale. Elle n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

A titre principal la bailleresse sollicite l’infirmation de l’ordonnance attaquée et le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, M. [P] n’ayant pas satisfait à la sommation qui lui a été faite de cesser immédiatement les troubles de voisinage dont il est l’auteur.

Elle rappelle les termes de la sommation de cesser les troubles de voisinage constitués par :

– l’agression du personnel de proximité à deux reprises ;

– des nuisances sonores du fait de cris stridents, de coups donnés dans les murs et de bagarres provenant de son logement et des parties communes ;

– des dégradations dans les parties communes (notamment déjections, urines et crachats) ;

– les allées et venues de tierces personnes dans son logement, de jour comme de nuit, et souvent dans un état alcoolisé ;

– la sous-location du logement en 2019.

Elle fait valoir qu’elle rapporte pour chacun des motifs reprochés, des preuves flagrantes du comportement inapproprié de M. [P].

Ainsi, s’agissant de l’agression physique du personnel, elle relate que Mme [G], gardienne de l’immeuble, a porté plainte le 16 mai 2022 pour violences sans incapacité de travail, injures publiques envers un particulier en raison de sa race, de sa religion ou de son origine et menaces réitérées de crimes contre les personnes.

Elle ajoute que 2 mains courantes ont ensuite été déposées les 30 mars et 5 avril 2023 pour des nouveaux faits de menaces et incivilités dans les parties communes commis par M. [P].

Elle indique également que Mme [G] a déposé une seconde plainte le 6 avril 2023 pour des nouveaux faits de menaces de mort en ces termes : « si je perds mon appartement je vais te brûler, je vais te tuer » ; que Mme [G] a été placée en arrêt de travail à compter de cette date, jusqu’au 30 juin 2023 ; que M. [P] a été placé sous contrôle judiciaire avec interdiction de rencontrer Mme [G].

Elle entend également faire valoir que M. [P] a fait l’objet d’un changement de curateur selon ordonnance du 7 juin 2022, aux motifs que « Ativo sollicite en urgence sa décharge de la mesure de protection en raison du comportement violent du majeur protégé ayant nécessité à plusieurs reprises l’intervention des forces de l’ordre, des menaces envers le personnel, des dégradations et de l’insécurité engendrée pour le personnel » ; qu’au cours de la présente procédure, le nouveau curateur, l’APAJH, a également demandé à être déchargé de ses fonctions, l’UDAF 95 étant désigné pour le remplacer.

Sur les autres nuisances imputées au locataire, la société Toit et Joie indique :

– avoir attiré l’attention de l’Ativo en octobre 2019 sur les troubles de jouissance commis par M. [P] au détriment du voisinage ainsi que sur une sous-location à laquelle il procédait malgré l’interdiction contractuelle d’y procéder ;

– avoir reçu un courrier signé par plusieurs résidents de l’immeuble le 19 avril 2022 y dénonçant leur peur de sortir de chez eux du fait des troubles commis par un voisin ainsi que des cris stridents les réveillant la nuit, et des coups violents donnés dans les murs ;

– avoir reçu un témoignage le 26 mars 2023 relatant les désagréments commis par M. [P] et ses amis présentant le même profil (problèmes psychologiques et alcoolisme) ;

– avoir été destinataire d’une pétition rédigée par 64 résidents, sollicitant le départ de M. [P] en raison de l’ « insécurité et absence de jouissance paisible dans la résidence », la « présence policière récurrente dans la résidence », de « menaces de mort proférées et violences corporelles à l’égard de la gardienne », témoignages anonymes du fait de la peur de représailles.

Elle invoque ensuite le procès-verbal rédigé par le commissaire de justice confirmant selon les dires de voisins, les nuisances liées aux crises de M. [P] et aux passages de ses connaissances.

Elle considère que l’ensemble de ces éléments démontre avec l’évidence requise les troubles anormaux de voisinage causés par M. [P] aux autres locataires.

A titre subsidiaire, se fondant sur les mêmes faits, la bailleresse appelante sollicite de la cour qu’elle constate que les conditions de résiliation du contrat de bail d’habitation sont réunies.

Sur les conséquences de la fin du contrat d’habitation, la société Toit et Joie sollicite voir ordonner l’expulsion de l’intimé, la suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation au montant du loyer majoré de 10 % afin de la rendre plus coercitive.

Sur ce,

Sur la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile si, en appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

L’article 484 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

En vertu des dispositions de l’article 834 du même code, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse.

Il découle de ces textes que la juridiction des des référés n’a pas le pouvoir d’ordonner la résiliation d’un bail (voir notamment 2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-16.334).

Au cas présent, le contrat de location en date du 15 juin 2017 unissant l’appelante à M. [P] contient un article 8 consacré à la résiliation, stipulant :

« En cas de non paiement à l’échéance de l’une des sommes dues pour la location au titre du loyer, du supplément de loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative de la société deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

La présente location pourra également être résiliée de plein droit à l’initiative de la société, en cas de défaut d’assurance du locataire.

De même, en cas d’inexécution de l’une des conditions du présent contrat, notamment concernant les clauses de l’article 3 de la loi du 6 janvier 1999 relative aux animaux dangereux, la société pourra demander la résiliation de la location.

En cas de résiliation qu’elle qu’en soit la cause, l’expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui, sera poursuivie sur simple ordonnance du juge des référés devant le tribunal d’instance du domicile ».

Il découle de cette rédaction que le contrat de bail dont l’appelante demande l’application ne prévoit pas de clause générale de résiliation de plein droit du bail pour non-respect de ses termes et conditions. Il ne prévoit pas non plus de clause particulière permettant au bailleur de résilier le contrat de plein droit en cas de troubles anormaux de voisinage.

La constatation de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ne peut dès lors être prononcée pour une cause non prévue au bail.

S’agissant de la demande de résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’il a été ci-dessus rappelé, s’il entre dans les pouvoirs de la juridiction des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire régulièrement mise en ’uvre par le bailleur, en revanche elle ne peut prononcer de résiliation judiciaire du bail, pouvoir qui relève du seul du juge du fond.

Aucun fondement juridique ne permet dès lors de faire droit à la demande de l’appelante de résiliation du bail. Il ne pourra davantage être fait droit aux demandes subséquentes relatives à l’expulsion, au sort des biens meubles et à l’indemnité d’occupation.

Pour cette raison de pur droit, l’ordonnance querellée doit être confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Toit et Joie.

Sur les demandes accessoires :

La société Toit et Joie conservera la charge des dépens pour elle engagés.

Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire,

Confirme l’ordonnance du 22 mai 2024,

Y ajoutant,

Dit que la société Toit et Joie conservera la charge des dépens par elle exposés,

Déboute la société Toit et Joie de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président empêché et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président