Clause pénale et dépôt de garantie : conditions d’application et rétractation.

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/02300
N° Portalis 352J-W-B7H-CZAEQ

N° MINUTE :

Assignation du :
13 Février 2023

JUGEMENT
rendu le 03 Avril 2025
DEMANDEURS

Monsieur [T] [D]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Madame [G] [L] épouse [D]
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Maître Vidya BURQUIER de la SARL TEAMLAW, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant et Maître Marion BOULFROY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R0059

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [P]
[Adresse 1]
[Localité 6]

représenté par Maître Franck RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1032

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 03 Avril 2025
2ème chambre civile
N° RG 23/02300 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZAEQ

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Camille CHAUMONT, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 08 avril 2025 par mise à disposition au greffe ; avancé au 03 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2022, [T] [D] et [G] [L] épouse [D] en qualité de vendeur et [W] [P] en qualité d’acquéreur ont conclu un compromis de vente sur le bien sis, [Adresse 4]), au prix de 1.250.000 euros.

La vente a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur devant répondre aux caractéristiques suivantes :
– montant maximal de la somme empruntée : 450.000 euros,
– durée maximale de remboursement : 25 ans,
– taux nominal d’intérêt maximal : 1,75 % l’an hors assurances.

L’acte comportait en outre une clause pénale, d’un montant de 125.000 euros.

Un dépôt de garantie devant être versé au plus tard le 12 juin 2022 a également été convenu, et [W] [P] a versé la somme de 62.500 euros à ce titre, laquelle est séquestrée entre les mains de Maître [H] [U], notaire.

Par exploits d’huissier en date du 13 février 2023, [T] [D] et [G] [L] ont fait assigner [W] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de le voir condamner à leur payer la somme de 125.000 euros au titre de la clause pénale.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 février 2024, [T] [D] et [G] [L] demandent au tribunal de :

 » Vu l’article 1304-3 du Code civil,

RECEVOIR l’action de Monsieur et Madame [D] et la dire bien fondée,

JUGER la condition suspensive de prêt réputée accomplie,

PRONONCER la résolution du contrat du 02 juin 2022 aux torts de Monsieur [P],

CONDAMNER Monsieur [W] [P] à ordonner la libération au profit de Monsieur et Madame [D] de la somme de 62 500 € séquestrée entre les mains de Maître [U], Notaire,

ORDONNER au séquestre, Maître [H] [U], la libération au profit de Monsieur et Madame [D] du dépôt de garantie à hauteur de 62 500 € sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur de l’acte,

CONDAMNER Monsieur [W] [P] à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 125 000 € euros au titre de la clause pénale à laquelle il conviendra de déduire le montant du dépôt de garantie,

DIRE ET JUGER QUE cette somme portera intérêt légal à compter de la délivrance de l’assignation,

ORDONNER que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt (article 1343-2 du code civil),

CONDAMNER Monsieur [W] [P] à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.  »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 janvier 2024, [W] [P] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1231-5 du Code civil du Code civil,
Vu l’article L 271-1 du Code de la Construction et de l’habitation,
Vu la lettre de refus de prêt,
Vu les pièces produites,
Vu la jurisprudence citée

A titre principal,

DEBOUTER Monsieur et Madame [D] de l’ensemble de leurs demandes,

Subsidiairement,

REDUIRE à la somme de 1 € le montant de la pénalité contractuelle,

A titre reconventionnel,

ORDONNER à Maître [H] [U], de libérer au profit de Monsieur [P] la somme de 62.500 € séquestrée entre ses mains.

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur et Madame [D] à payer Monsieur [P] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.  »
Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 avril 2024.
A l’audience du 11 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025 ; délibéré avancé au 03 avril 2025.

Il sera rappelé que les demandes des parties de  » juger que  » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.
Sur le sort de la clause pénale et du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

 » Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.  »

Selon l’article R53 du code des postes et des communications électroniques,  » une lettre recommandée électronique est un envoi recommandé électronique au sens de l’article L. 100 « .

L’article R53-3 du même code dispose que  » le prestataire de lettre recommandée électronique informe le destinataire, par voie électronique, qu’une lettre recommandée électronique lui est destinée et qu’il a la possibilité, pendant un délai de quinze jours à compter du lendemain de l’envoi de cette information, d’accepter ou non sa réception « .

Décision du 03 Avril 2025
2ème chambre civile
N° RG 23/02300 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZAEQ

En vertu de l’article 1231-5 du code civil,  » lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ou moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. (…)
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.  »

En l’espèce le compromis de vente du 2 juin 2022 stipule une clause pénale de la façon suivante :
 » au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CENT VINGT-CINQ MILLE EUROS (125 000,00 €) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente « .

En, outre il ressort du compromis de vente du 2 juin 2022 s’agissant du dépôt de garantie d’un montant de 62.500 euros :
– ne constitue pas des arrhes,
– que pour le cas ou l’acquéreur userait de la faculté de rétractation, la somme séquestrée lui serait restituée au nominal,
– que l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie que s’il justifie de la non réalisation, hors le cas prévu à l’article 1304-3 du code civil, d’une des conditions suspensives ou de l’exercice d’un droit de préemption,
– que la somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la clause pénale.

Le sort du dépôt de garantie est ainsi réglé par le compromis de
vente :
 » Dans ce cas, L’ACQUEREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR.  »

Le défendeur soutient d’abord avoir fait usage de son droit de rétractation de la promesse unilatérale de vente, moyen qu’il y a lieu d’examiner en premier lieu puisqu’il est de nature à, conformément aux stipulations contractuelles susvisées, exclure qu’il soit redevable d’une quelconque somme au titre de la clause pénale et au titre du dépôt destiné à la garantir en cas d’inexécution.

Il n’est pas contesté que [W] [P] a fait usage de son droit de rétractation prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 janvier 2023. En réalité, les parties divergent sur le fait que cette rétractation soit ou non tardive, le défendeur soutenant que le délai édicté par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation n’a jamais commencé à courir compte tenu du fait que la preuve de non réclamation de la lettre recommandée électronique ne permet de déterminer sa date de réception ou de remise, ce que les demandeurs contestent.

Les demandeurs justifient de la preuve d’une non réclamation de la lettre recommandée électronique adressée au défendeur le 2 juin 2022, et le compromis de vente montre que c’est bien à l’adresse électronique de l’acquéreur que cet envoi a été adressé. Le fait que le destinataire d’une lettre recommandée électronique aie, conformément à l’article R53 du code des postes et des communications électroniques, la possibilité pendant quinze jours d’accepter ou non la réception de l’envoi est sans incidence, puisque l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le délai de rétractation court  » à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte « . Or, indépendamment de son acceptation ou son refus par son destinataire, la lettre recommandée électronique notifiant l’acte a été présentée le 2 juin 2022, faisant par la même courir dès le 3 juin 2022 le délai de rétractation de dix jours édicté par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation. Il s’ensuit que [W] [P] ne s’est pas valablement rétracté du compromis de vente le 16 janvier 2023, puisque cette rétractation est tardive.

Ensuite, [W] [P] se prévaut du non respect par les demandeurs de la mise en demeure nécessaire à l’activation de la clause pénale tant par le compromis de vente que par l’article 1231-5 du code civil.

L’acquéreur comme les vendeurs ayant donné leur consentement à la vente et l’inexécution que vient sanctionner la clause pénale résultant dans le refus de la réitérer, la mise en demeure ne peut que porter sur la réitération de la vente.

[T] [D] et [G] [L] se prévalent d’une mise en demeure en date du 26 août 2022. Toutefois, ledit courrier ne met pas en demeure [W] [P] de régulariser la vente,mais de justifier le prêt, de sorte que ce courrier ne peut faire encourir la pénalité contractuellement convenue. [T] [D] et [G] [L] se prévalent aussi d’une inexécution définitive, les dispensant de mise en demeure en ce que [W] [P] a fait connaître son intention de ne pas poursuivre la vente.

Seulement, ces échanges entre notaires n’établissent pas le caractère définitif de l’inexécution, [W] [P] conservant, ainsi qu’il le soutient, la possibilité de réaliser la vente sans recourir à un prêt s’il avait été mis en demeure de le faire.

Il s’ensuit qu’en l’absence de mise en demeure ni d’inexécution définitive, ni le dépôt de garantie ni la clause pénale ne sont dus par [W] [P] à [T] [D] et [G] [L].

Il n’y a donc pas lieu à examen des moyens des parties sur la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

Par conséquent, toutes les demandes de [T] [D] et [G] [L] au titre du dépôt de garantie et de la clause pénale seront rejetées. Il n’y a pas non plus lieu de prononcer la résolution de la vente aux torts du défendeur ;

Il ne peut, au regard de l’article 14 du code de procédure civile, être ordonné à Me [H] [U], qui n’est pas dans la cause, de libérer le dépôt de garantie entre les mains de [W] [P], mais il y a lieu de l’y autoriser. Par conséquent, Me [H] [U] sera autorisé à libérer la somme séquestrée entre ses mains au titre du dépôt de garantie entre les mains de [W] [P].

Sur les mesures accessoires

Aucune partie ne succombant dans la plénitude de ses demandes, chacun conservera ses dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Autorise Maître [H] [U], notaire à libérer entre les mains de [W] [P] la somme de 62.500 euros séquestrée au titre du compromis de vente du 2 juin 2022 entre [T] [D] et [G] [L] et [W] [P] portant sur le bien sis [Adresse 3] (Bouches-du-Rhône) ;

Rejette toutes les demandes de [T] [D] et [G] [L] au titre du dépôt de garantie et de la clause pénale et de résolution de la vente aux torts de [W] [P] ;

Rejette toute autre demande ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à [Localité 7] le 03 Avril 2025

La Greffière Le Président