Conflit de voisinage et respect des normes de construction.

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 03 AVRIL 2025

ac

N° 2025/ 129

Rôle N° RG 21/13020 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIB3I

[E] [G]

[X] [U] épouse [G]

C/

[I] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Anne TEISSIER

SELARL MARCHESSAUX-CONCA-CARILLO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 06 Mars 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/02742.

APPELANTS

Monsieur [E] [G]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

représenté par Me Anne TEISSIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me François GARGAM, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [X] [U] épouse [G]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

représentée par Me Anne TEISSIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me François GARGAM, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [I] [W]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

représenté par Me Céline CONCA de la SELARL MARCHESSAUX-CONCA-CARILLO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [G] sont propriétaires d’une parcelle bâtie, cadastrée Bi [Cadastre 3] et Bi [Cadastre 4], située à [Localité 6].

M.[W] est propriétaire de la parcelle bâtie voisine cadastrée BI [Cadastre 1].

Un litige est né en 2016 à l’occasion des travaux de construction d’une villa sur la parcelle de M.[W].

Par jugement du 6 mars 2018 le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a’:

-Débouté Madame et Monsieur [G] de leurs demandes principales de démolition et remise en état sous astreinte’;

-Débouté Madame et Monsieur [G] de leur demande d’expertise ;

– Débouté M.[W] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive’;

– Condamné’M. et Mme [G] à payer à M. [W] 3 000 ’ du chef de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Le tribunal a considéré en substance que les photographies produites par les époux [G] sont insuffisantes pour justifier des violations alléguées au PLU et pour caractériser le trouble anormal du voisinage.

Par acte du 27 mars 2018 [E] [G] et [X] [U] épouse [G] ont interjeté appel de la décision.

Par ordonnance du 19 octobre 2018 le conseiller de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 21 juin 2019.

Par ordonnance du 23 mars 2021 l’instance a été radiée pour défaut de diligences des parties.

L’instance a été ré-enrôlée le 7 septembre 2021.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024 [E] [G] et [X] [U] épouse [G] demandent à la cour de’:

Infirmer le Jugement du 6 mars 2018 en toutes ses autres dispositions et, plus particulièrement, en ce qu’il :

«Déboute M. et Mme [G] de leurs demandes principales de démolition et remise en état sous astreinte ;

Déboute M. et Mme [G] de leur demande d’expertise ;

Déclare M. et Mme [G] infondés en leurs prétentions au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. et Mme [G] à payer à M. [W] 3 000 ’ du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. et Mme [G] aux dépens ;

Autorise l’application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice du conseil de M. [W] ;»

Confirmer le Jugement du 6 mars 2018 en ce qu’il a Déboute M. [W] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

STATUANT A NOUVEAU,

Débouter Monsieur [I] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions

Condamner Monsieur [I] [W] à araser la partie du bâtiment principal par lui réalisée afin que la hauteur ne dépasse pas, par rapport au sol naturel, celle prévue à son permis de construire en date du 22/08/2012, à savoir une altitude de 85,08 de l’égout du toit et de 86,56 au faîtage, sous astreinte de 1.000 euros par jour pendant 4 mois, à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé le délai de 4 mois, il sera à nouveau statué sur le montant de l’astreinte.

Et, à défaut de faire droit à cette demande, subsidiairement,

Condamner Monsieur [I] [W] à payer à Madame [X] [U], épouse [G] et Monsieur [E] [G] la somme de 29.000 ’ à titre de dommages et intérêts.

En ce qui concerne la piscine et le jardinet réalisés par M. [W],

Condamner Monsieur [W] à, d’une part, abaisser le niveau de la piscine de 67 cm afin qu’elle se trouve au niveau du terrain d’origine et, d’autre part, la reculer afin qu’elle se trouve à plus de 1 mètre de la limite divisoire ; abaisser le jardinet de 41 cm, sous astreinte de 1.000 euros par jour pendant 4 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé le délai de 4 mois, il sera à nouveau statué sur le montant de l’astreinte.

Condamner Monsieur [I] [W] à faire déposer la palissade en composite ou, pour le moins, qu’elle n’excède pas une hauteur de 2 mètres par rapport au terrain naturel.

Condamner Monsieur [I] [W] à faire déposer la pergola qui est à une hauteur de 3,10 mètres par rapport au terrain naturel.

Concernant la réalisation d’une plage autour de la piscine qui est construite en limites séparative avec la propriété de Madame et Monsieur [G], cette plage à moins de 1,90 m de la limite constitue une vue plongeante directe interdite par l’article 678 du Code Civil ;

Condamner Monsieur [W] à la détruire sous astreinte de 1.000 euros par jour pendant 4 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé le délai de 4 mois, il sera à nouveau statué sur le montant de l’astreinte.

Condamner Monsieur [I] [W] à supprimer le rehaussement de son terrain entre 41 et 64 cm selon les endroits sous astreinte de 1.000 euros par jour pendant 4 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé le délai de 4 mois, il sera à nouveau statué sur le montant de l’astreinte.

Condamner Monsieur [I] [W], sur le mur de clôture [G], à faire reprendre les 6 fissures constatées par l’expert (ouverture, mise en place d’une bande à fissures, enduit et rebouchage ; nouvel enduit sur mur en place) sous astreinte de 1.000 euros par jour pendant 4 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé le délai de 4 mois, il sera à nouveau statué sur le montant de l’astreinte.

Condamner Monsieur [I] [W] à verser à Madame [X] [U], épouse [G] et Monsieur [E] [G] la somme de 10.000 ’ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamner Monsieur [I] [W] à verser à Madame [X] [U], épouse [G] et Monsieur [E] [G] la somme de 8.000 ’ au titre de l’article 700 du CPCP

Condamner Monsieur [I] [W] aux dépens de 1ère instance et d’appel comprenant les frais d’expertise judiciaire, ces derniers avec distraction au profit de Me Anne TEISSIER, avocat, sur son affirmation de droit d’y avoir pourvu.

Ils soutiennent’sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil :

– qu’en bâtissant sur le terrain rehaussé, Monsieur [W] a réalisé une construction dont l’égout de toit est plus élevé de 94 cm par rapport à la construction autorisée par le dit permis de construire et le PLU.

– qu’ en surélevant le terrain et en établissant une terrasse, M. [W]’ ne respecte pas la distance minimum d’1,90 m pour une vue directe.

– que la maison construite par Monsieur [W] n’est ni conforme à son permis de construire ni au PLU de la Commune de [Localité 6].

– que le trouble anormal du voisinage est caractérisé car la construction présente une hauteur non réglementaire ,

– que cette hauteur « enfonce » la construction des époux [G], qu’elle gêne la vue et dénature l’aspect « campagne » du quartier, et qu’elle fait de l’ombre au jardin ;

– que selon la réglementation du PLU applicable, une piscine ne doit pas être implantée à moins d’un mètre de la ligne divisoire’;

– que Monsieur [W] a fait réaliser sa piscine en l’implantant à moins d’un mètre de la ligne divisoire (ainsi qu’en la faisant surélever par rapport au sol naturel) de 65 cm.

– que l’expert a constaté que les angles de la piscine se trouvaient au Nord-Ouest à 88 cm et au Sud-Ouest à 93 cm ;

– que la réalisation de la plage constitue une vue droite ou directe comme s’il s’agissait d’une fenêtre ou d’un balcon, ce qui est interdit par l’article 678 du Code Civil

– que M.[W] a fait réaliser une clôture en panneaux composites d’une hauteur d’1,75 mètres qui constitue un obstacle visuel’;

– que M.[W] a fait effectuer un apport de terre entraînant la déformation du mur et l’apparition de fissures’;

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2020 [I] [W] demande à la cour de’:

CONFIRMER le Jugement rendu le 6 Mars 2018 par le Tribunal de grande instance d’AIX EN PROVENCE en toutes ses dispositions,

Et, en conséquence :

DIRE ET JUGER que les époux [G] ne rapportent nullement la preuve de ce qu’ils subiraient un trouble anormal de voisinage du fait des constructions (immeuble, piscine, jardinet, plage, palissade, réhausse du terrain) sises sur la parcelle appartenant à Monsieur [W],

REJETER comme infondées et injustifiées les demandes de condamnation formées à l’encontre de Monsieur [W],

DEBOUTER les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNER les époux [G] à payer à Monsieur [W] la somme de 5.000 ’ à titre de dommages et intérêts,

EN TOUTE HYPOTHÈSE

REJETER toutes demandes fins ou conclusions contraires,

CONDAMNER Madame et Monsieur [G] à verser à Monsieur [W] la somme de 4.000 ’ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

LES CONDAMNER encore aux entiers dépens distraits au profit de la SCP MARCHESSAUX CONCA CARILLO, avocats qui déclarent en avoir fait l’avance

Il réplique’:

– que l’expert a uniquement constaté un exhaussement sur la partie en limite de propriété, mais ne s’est pas prononcé sur la hauteur même du bâtiment’;

– qu’il n’est pas démontré que son immeuble dépasse les hauteurs prévues au PLU’;

– qu’il n’est nullement démontré que la hauteur de l’immeuble cause un trouble anormal de voisinage.

– que selon les photographies versées aux débats les maisons [W] et [G] sont éloignées l’une de l’autre de sorte qu’aucun trouble anormal de voisinage ne peut être allégué.

– que la maison [W] ne présente aucune vue directe sur la maison appartenant aux époux [G].

– que le rehaussement est minime : 40 cm au droit du jardinet et environ 65 cm au droit de la piscine et abords’;

– que la demande de faire reculer la piscine est disproportionnée’;

– que la pose de la palissade par Monsieur [W] n’a aucun impact sur la propriété des époux [G]’;

– qu’il ressort des propres conclusions de l’expert judiciaire que les fissures apparues sur le mur en agglos du côté [G] n’ont pas pour origine les travaux réalisés sur le terrain [W].

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 janvier 2025.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

[I] [W] demande la confirmation du jugement et ne présente aucun appel incident si bien que la cour n’est pas saisie de la demande de condamnation pour procédure abusive qui a été rejetée en première instance et qui n’est pas motivée par la procédure d’appel.

Sur la demande aux fins d’araser la partie du bâtiment principal

[E] [G] et [X] [U] épouse [G] se fondent sur la théorie du trouble anormal du voisinage pour soutenir qu’en bâtissant sur le terrain rehaussé, Monsieur [W] a réalisé une construction dont l’égout de toit est plus élevé de 94 cm par rapport à la construction autorisée par le permis de construire et le PLU, que cette construction produit un effet dominant sur leur propriété, que le non-respect des dispositions légales et réglementaires a été constaté par l’expert.

Aux termes de l’ article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur. Enfin, la violation des dispositions réglementaires et du Plu, si elle caractérise une faute, n’établit pas, ipso facto, ni l’existence d’un dommage en lien avec cette faute, ni un trouble anormal du voisinage qui doivent être démontrés.

En l’espèce le plan cadastral des lieux et les photographies issues du rapport d’expertise judiciaire permettent de constater que le bâtiment litigieux est contigu à la partie non bâtie de la parcelle des appelants, que devant le mur de clôture se trouve une haie de cyprès implantée sur leur fonds qui masque partiellement la vue sur la parcelle voisine, et que le bâtiment litigieux présente une hauteur équivalente à celle du bâtiment voisin.

Ces éléments visuels ne sont pas comme l’affirment les appelants de nature à créer une situation d’écrasement en raison de la présence d’arbres, de l’implantation du bâtiment litigieux face à une partie non bâtie et uniquement composée de jardin, et de l’harmonie visuelle s’agissant de la hauteur avec une autre habitation voisine.

Ils n’établissent pas davantage l’existence de vues anormales dans un quartier résidentiel bâti et disposant d’immeubles d’habitation entourant la parcelle des appelants.

L’expert judiciaire n’a pas relevé les mesures ayant trait à la hauteur du bâtiment litigieux et a constaté un exhaussement des terres du fonds de M.[W] de 41 centimètres au droit du jardinet et une hauteur d’environ 64 centimètres au droit de la piscine et de ses abords.

S’agissant plus précisément de la hauteur du bâtiment dont les appelants soutiennent qu’elle ne respecte ni le permis de construire délivré à l’intimé ni les dispositions réglementaires, il doit être constaté au même titre qu’en première instance qu’aucun relevé contradictoire de ces mesures n’est produit par les appelants qui ne procèdent que par allégations. Ce point ne peut dès lors caractériser le bien-fondé de leur action.

Enfin, l’estimation immobilière du Cabinet Foncier que les appelants versent aux débats reprend les affirmations des appelants s’agissant de la hauteur critiquée du bâtiment sans l’étayer, et évoque l’existence de vues ou de création d’ombre sur la partie végétalisée de leur parcelle sans aucune mesure. Les photographies aériennes issues de cette estimation confirment en revanche le caractère résidentiel des lieux et la présence à proximité immédiate de l’habitation des appelants d’autres maisons élevées d’un étage au minimum, bien plus susceptibles de créer un sentiment de perte d’espace que celui attribué au bâtiment édifié sur la parcelle litigieuse.

Il s’ensuit compte tenu tant de ces éléments visuels que du rapport d’expertise judiciaire que [E] [G] et [X] [U] épouse [G] échouent à caractériser l’existence d’une anormalité en lien avec la hauteur du bâtiment construit sur la parcelle de [I] [W]. Le jugement sera confirmé sur ce point.

[E] [G] et [X] [U] épouse [G] présentent à titre subsidiaire une demande indemnitaire fondée sur le préjudice causé par la gêne dans l’utilisation de leur fonds et sa perte de valeur et se fondent sur l’estimation foncière mentionnée ci-dessus.

Cette demande ne pourra prospérer en raison de l’absence de caractérisation objective d’une perte de valeur liée à la hauteur du bâtiment qui résulterait d’une faute commise par l’intimé lors de la réalisation des travaux sur sa parcelle.

Sur la demande au titre de la piscine, de la plage, et du terrain

[E] [G] et [X] [U] épouse [G] sollicitent que le niveau de la piscine soit abaissé au niveau du terrain naturel, que celle-ci soit implantée à plus d’un mètre de la limite divisoire, que la plage soit détruite, et que le niveau du jardinet soit également abaissé de 41 cm, en se fondant sur la théorie du trouble anormal du voisinage et sur l’existence de vue droite illicite.

Il est constant que l’expert judiciaire a constaté un exhaussement des terres du fonds de M.[W] de 41 centimètres au droit du jardinet et une hauteur d’environ 64 centimètres au droit de la piscine, et a retenu que les angles Nord-Ouest et Sud-Ouest de la piscine se situent à 0.88 mètre et 0.93 mètre de la limite séparative. Cette situation contrevient aux normes édictées par le PLU qui prévoient une zone d’un mètre de distance entre l’implantation de la piscine et la limite séparative.

Or, même si des irrégularités sont constatées, ceux-ci ne démontrent aucunement les conséquences particulièrement dommageables et anormales qu’ils subiraient en tant que voisins du fait de cette implantation. Ainsi s’ils prétendent subir des bruits de voix et de jeux d’enfants, ils ne produisent aucune pièce objectivant que cette situation soit anormale s’agissant de parcelles bâties dans un quartier résidentiel composé de lieux d’habitation susceptibles en soi de créer des bruits liés à la présence humaine en extérieur.

De même s’ils évoquent une vue droite sur leur fonds depuis la plage de la piscine, cette situation est contredite par l’expert judiciaire qui mentionne que la surélévation de la parcelle en limite de propriété n’est pas de nature à créer une vue droite au sens des dispositions légales.

Il s’ensuit que les appelants échouent à caractériser l’existence d’un trouble anormal résultant de l’implantation de la piscine et de la surélévation du jardinet. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre de la palissade et de la pergola

[E] [G] et [X] [U] épouse [G] se fondent sur le rapport d’expertise judiciaire qui retient que la clôture en composite édifiée sur le fonds de [I] [W] présente une hauteur de 2.40 mètres et contreviendrait dès lors aux dispositions du PLU qui limite celle-ci à 2 mètres.

La cour constate que les appelants ne fondent leur demande d’abaissement de la palissade ni au titre du trouble anormal du voisinage, ni au titre de la responsabilité civile et se contentent d’invoquer les dispositions réglementaires. Si le manquement à la réglementation est caractérisé, les demandeurs échouent à démontrer le préjudice personnel subi par suite de ces manquements. Le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant de la pergola, les appelants qui soutiennent que celle-ci se situe à 3.10 mètres du terrain naturel et sollicitent sa dépose ne produisent aucun élément de fait ou de droit pour fonder leur demande. Celle-ci sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre du mur de clôture

[E] [G] et [X] [U] épouse [G] soutiennent que l’apport de terre sur le fonds de l’intimé a entraîné une humidité responsable de la fissuration du mur de clôture et se fondent leur demande de réparation sur les dispositions de l’article 1240 du code civil qui énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’expert judiciaire indique que « le rehaussement des terres sur le fonds [W], l’absence de mise en place d’isolation sur le mur en agglos (enduit bitumineux, réglette de maintien pour mise en place d’une membrane de protection, drain en pied d’étanchéité pour canalisation des eaux vers puits perdu), les diverses arrivées d’eau provenant de la propriété [W] (toiture, terrasse, jardin) a eu pour conséquence par humidification du mur, d’amplifier le phénomène d’apparition de fissures traversantes de dilatation ».

Le sapiteur mentionne quant à lui que «’ La partie basse du mur côté propriété [G] présente des taches et moisissures dues aux infiltrations. La surélévation de la hauteur du terrain de 0.41m à 0.64m côté propriété [W] a provoqué des infiltrations d’eau à travers le mur. Ces eaux de pluie proviennent de la surface du terrain à l’arrière de la maison ainsi que des toitures. Ces infiltrations, par humidification des fondations, sont un facteur aggravant à l’apparition des fissures.’»

La présence de fissures du côté du fonds de l’appelant est confirmée par les photographies issues du procès-verbal de constat d’huissier du 5 mai 2021, sans qu’il ne soit possible de les attribuer nécessairement à l’apport de terre litigieux.

Les termes de l’expertise judiciaire indiquent quant à eux que le phénomène de fissuration du mur a été amplifié et aggravé par la surélévation de la hauteur du terrain et l’absence d’isolation du mur sur le fonds de l’intimé, sans qu’il ne soit démontré que les fissures sont apparues uniquement du fait de cette situation.

Le caractère aggravant mais non déterminant tant du réhaussement de terrain que du mode constructif du mur, insuffisant pour empêcher les infiltrations, constitue une faute relative, cause non exclusive de la présence des fissures.

La surélévation du terrain sur le fonds de l’intimé, sans membrane d’isolation, ne permet pas de lui imputer l’exécution de la totalité des travaux de reprise des fissures, telle que sollicitée par les appelants, au travers d’une demande de réparation en nature, puisque l’expertise n’a pas permis de conclure que les fissures ne seraient pas apparues sans la surélévation du terrain sur le fonds de M.[W]. Il s’ensuit que la condamnation à reprendre les 6 fissures, sollicitée par les appelants, sera écartée puisque la surélévation sans précautions du terrain n’est pas la cause déterminante de l’apparition dudit désordre. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Compte tenu de la nature de la décision à intervenir et du rejet de l’ensemble de leurs demandes, [E] [G] et [X] [U] épouse [G] ne rapportent pas la preuve d’une mauvaise foi caractérisée de la part de [I] [W] qui les aurait contraints à agir en justice pour faire valoir la défense de leurs droits. La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[E] [G] et [X] [U] épouse [G] qui succombent seront condamnés aux dépens, distraits au profit de la SCP MARCHESSAUX CONCA CARILLO et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [I] [W].

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour’;

Y ajoutant,

Déboute [E] [G] et [X] [U] épouse [G] de leur demande au titre de la résistance abusive

Condamne [E] [G] et [X] [U] épouse [G] aux entiers dépens distraits au profit de la SCP MARCHESSAUX CONCA CARILLO’;

Condamne [E] [G] et [X] [U] épouse [G] à verser à [I] [W] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

LE GREFFIER LE PRESIDENT