Responsabilité et obligations en transaction immobilière : enjeux de l’information et de l’état des lieux – Questions / Réponses juridiques.

Le syndicat des copropriétaires est responsable des vices de construction ou du défaut d’entretien des parties communes, sauf en cas de force majeure ou de faute de la victime. Les désordres dans l’immeuble sont attribués à la vétusté et à des phénomènes de tassement, exonérant ainsi le syndicat. La SAS Foncia Transaction, en tant que mandataire, a une obligation de conseil, mais celle-ci ne s’applique pas si le client connaît les défauts apparents. M. [X] a reconnu des désordres lors de l’achat.. Consulter la source documentaire.

Exemple d’affaire jugée sur cette thématique : Un acheteur a confié à une société par actions simplifiées (SAS) un mandat de recherche exclusif pour l’acquisition d’un bien immobilier. Ce dernier a été acquis le 29 janvier 2010, mais l’acheteur a rapidement constaté des désordres, notamment un affaissement du plancher. Un constat d’huissier et un rapport d’expertise ont confirmé des problèmes structurels incompatibles avec l’usage du bien. En conséquence, le maire a ordonné des travaux de réparation, qui ont été réalisés en 2012.

L’acheteur a alors assigné la SAS en réparation de ses préjudices, tandis que la SAS a, à son tour, assigné une société civile immobilière (SCI) pour garantir ses éventuelles condamnations. Les procédures ont été jointes, mais le tribunal a sursis à statuer en attendant un rapport d’expertise dans une affaire opposant la SCI au syndicat des copropriétaires. Ce rapport a finalement conclu que les désordres étaient dus à la vétusté et à des tassements naturels, sans lien avec des travaux antérieurs.

Le tribunal a rendu un jugement en octobre 2021, déboutant l’acheteur de toutes ses demandes, y compris celles contre la SAS et le syndicat des copropriétaires. Il a également condamné l’acheteur à payer des frais à la SAS et au syndicat. L’acheteur a relevé appel, demandant des indemnités pour perte de jouissance, préjudice économique et moral, ainsi que la réalisation de travaux.

Les parties ont soutenu leurs positions respectives, l’acheteur arguant de la responsabilité du syndicat pour défaut d’entretien et de la SAS pour manquement à son devoir de conseil. Cependant, le tribunal a confirmé le jugement initial, considérant que les désordres étaient anciens et que l’acheteur avait acquis le bien en connaissance de cause. Les demandes d’expertise complémentaire et d’indemnités ont été rejetées, et l’acheteur a été condamné aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en matière de désordres affectant l’immeuble ?

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que le syndicat a la personnalité civile et est chargé de la conservation de l’immeuble ainsi que de l’administration des parties communes.

Il est précisé que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d’entretien, sauf preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers.

Dans cette affaire, il a été établi que les désordres constatés étaient dus à la vétusté de l’immeuble et à des tassements différentiels, sans qu’aucun vice de construction ou défaut d’entretien ne soit caractérisé.

Quel est le rôle de l’expert judiciaire dans l’évaluation des désordres ?

L’expert judiciaire a pour mission d’évaluer les désordres et d’en déterminer l’origine. Dans cette affaire, l’expert a conclu que les désordres étaient dus à la vétusté naturelle du plancher et à des phénomènes de tassement du terrain, sans lien avec des travaux réalisés par la SCI Mijoda.

Il a également précisé que les travaux de confortement entrepris en 2012 n’étaient pas nécessaires en l’absence de toute atteinte à la structure de l’immeuble.

Ces conclusions sont déterminantes pour établir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui ne peut être engagée que si un vice de construction ou un défaut d’entretien est prouvé.

Quel est le devoir de conseil de la SAS Foncia Transaction France envers l’acheteur ?

La SAS Foncia Transaction France, en tant que mandataire, a un devoir de conseil et d’assistance envers l’acheteur, conformément aux articles 1134 et 1992 du code civil. Ces articles stipulent que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et que le mandataire répond des fautes commises dans sa gestion.

Cependant, il a été établi que l’acheteur avait constaté les désordres apparents lors de l’acquisition de l’appartement. L’acheteur a lui-même reconnu avoir vu des fissures et un affaissement du plancher avant l’achat, ce qui limite la responsabilité de la SAS Foncia.

Ainsi, il n’a pas été démontré que la SAS Foncia avait retenu des informations déterminantes pour le consentement de l’acheteur.

Quel est le principe de la charge de la preuve en matière de responsabilité ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Dans cette affaire, l’acheteur a la charge de prouver que les désordres subis sont imputables à un vice de construction ou à un défaut d’entretien de l’immeuble.

L’expert judiciaire a conclu que les désordres étaient très anciens et dus à la vétusté de l’immeuble, sans lien avec des travaux récents. L’acheteur n’a pas apporté de preuves suffisantes pour établir la responsabilité du syndicat des copropriétaires ou de la SAS Foncia.

Quel est l’impact de la vétusté sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires ?

La vétusté d’un immeuble, en tant que cause des désordres, ne constitue pas un défaut d’entretien au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Dans cette affaire, il a été établi que l’immeuble avait 150 ans et que les désordres étaient dus à la vétusté naturelle et à des tassements du terrain, sans qu’aucun vice de construction ne soit caractérisé.

Ainsi, la vétusté ne peut engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui a pris des mesures pour entretenir l’immeuble, comme en témoigne l’organisation d’assemblées générales pour voter des travaux de confortement.

Quel est le fondement des demandes d’indemnisation de l’acheteur ?

L’acheteur a formulé des demandes d’indemnisation pour perte de jouissance, préjudice économique et préjudice moral. Cependant, ces demandes doivent être fondées sur un lien de causalité avec la responsabilité du syndicat des copropriétaires ou de la SAS Foncia.

Or, il a été établi que les désordres étaient dus à des causes extérieures et à la vétusté de l’immeuble, sans lien avec une faute de la part des défendeurs. Par conséquent, les demandes d’indemnisation de l’acheteur ont été déboutées, car il n’a pas prouvé que les préjudices subis étaient imputables aux défendeurs.