Nuisances et occupation des parties communes en copropriété

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00433 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3UK
NAC : 70B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 19 Juin 2025

DEMANDERESSE

Mme [K], [V], [D] [I] [M]
[Adresse 3]
[Adresse 10]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SARL ANGEO exercant sous l enseigne L’ATYPIQUE
[Adresse 3]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Marie VANGHELLE de la SELARL MVGL AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 15 Mai 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 19 Juin 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître VANGHELLE et Maître PAYEN délivrée le :
Copie certifiée conforme au Centre de Médiation et d’arbitrage de la Réunion délivrée le :

Madame [I] est propriétaire d’un appartement au sein de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 5]. Au rez-de-chaussée des bâtiments A et B de la résidence, des locaux commerciaux appartenant à la SCI Zophrene ont été donnés à bail commercial à la SARL Angeo qui y exploite un restaurant, l’Atypique, doté de deux terrasses.

Estimant que l’exploitation de ce restaurant occasionne des nuisances sonores et olfactives et que les deux terrasses sont des parties communes de la résidence, Madame [I] sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, a, par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, fait assigner la SARL Angeo devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de destruction des ouvrages construits sur les parties communes sous astreinte et subsidiairement, ordonner une expertise.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, Madame [I] sollicite de voir :
Déclarer la demande de Madame [P] recevable et bien fondée et en conséquence,
A titre principal :
Ordonner à la SARL Angeo d’avoir à procéder à la destruction des ouvrages construits par la SARL Angeo sur les parties communes et le retrait du mobilier s’y trouvant, soit, la terrasse en bois et toutes installations édifiées ainsi que le mobilier s’y trouvant dans le prolongement des lots n°4 et 5, la terrasse couverte et toutes installations édifiées ainsi que le mobilier s’y trouvant dans le prolongement du lot n°15, au droit de ses locaux commerciaux exploités sous l’enseigne « L’Atypique » au sein des lots 4, 5 et 15 de la résidence [Adresse 6] à [Localité 9], [Localité 11],
Ordonner à la SARL Angeo de retirer tous matériels, équipements et mobiliers figurant sur les parties communes de la résidence « [Adresse 6] »,
Assortir ces obligations d’une astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
En tous les cas, faire interdiction à la SARL Angeo de faire usage des parties communes de la résidence [Adresse 6] pour exploiter son commerce, ce sous astreinte de 2.000 € par infraction constatée pour chacun de ses locaux commerciaux et ce dès la signification de la décision à intervenir,
A titre subsidiaire,
Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission d’usage en la matière et notamment :
* se rendre sur les lieux [Adresse 2] à [Localité 11] afin de visiter le fonds de commerce appartenant à la SARL Angeo,
* convoquer et entendre les parties le cas échéant assistés de leurs conseils,
* se faire communiquer tout document utile à l’accomplissement de sa mission,
* décrire tous les désordres allégués concernant notamment la nature et l’étendue précise de l’empiètement des installations de la SARL Angeo sur les parties communes, l’existence ou l’absence de système d’extraction des odeurs et la conformité le cas échéant des installations aux normes en vigueur,
* en détailler l’origine, les causes et l’étendue,
* fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et dans quelles proportions,
* donner son avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant les ouvrages et le coût des travaux utiles,
* donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation,
* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,
* rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties et, à défaut, déposer son rapport dans les délais les plus brefs afin qu’il soit statué sur le fond,
* soumettre un pré-rapport aux parties et recueillir leurs dires et observations sur celui-ci,
Fixer le montant de la consignation à valoir sur les frais d’expertise,
Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232, 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans le délai de deux mois à compter du versement de la consignation sauf prorogation de délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises,

En tout état de cause,
Condamner la SARL Angeo à verser à Madame [P] la somme de 2.170 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SARL Angeo à rembourser les frais de constat de commissaire de justice des 27 août et 24 octobre 2024 sauf à les intégrer dans les dépens,
Condamner la SARL Angeo aux entiers dépens de la présente instance.

Madame [P] indique que les terrasses ont été aménagées sur les parties communes de la résidence [Adresse 6], comme l’a reconnu la SCI Zophrene, propriétaire des lots loués à la SARL Angeo mais aussi par la SARL Angeo. Elles ne sont donc pas installées sur le domaine public. Le juge judiciaire est ainsi compétent.

Par ailleurs, sur la recevabilité de l’action, Madame [I] indique qu’il n’est nullement mentionné dans le bail du 1er février 2021 la jouissance d’une terrasse. La SARL Angeo a par ailleurs elle-même procédé à des travaux d’envergure sur les terrasses courant décembre 2023. Il a réalisé, aménagé et agrandi les terrasses et les a scellées au sol. La demande de Madame [I] à son encontre est donc recevable.

Sur sa demande principale, Madame [I] rappelle qu’un co-propriétaire ou son occupant ne peut s’arroger unilatéralement le droit d’occuper privativement les parties communes d’un immeuble en copropriété. Les cellules commerciales louées par la SARL Angeo ne disposent pas de parties privatives en extérieur. La SARL Angeo a annexé les parties communes de la résidence devant ses locaux en y installant des terrasses extérieures de manière définitive, sans aucune autorisation de quiconque et notamment du syndicat des copropriétaires de la résidence. Malgré des demandes de cesser cette occupation illégale, la SARL Angeo s’est maintenue sur les parties communes. Cette occupation constitue un trouble manifestement illicite. Dès lors, elle sollicite la démolition des terrasses, sur le fondement du droit de propriété.

Subsidiairement, la requérante sollicite une expertise afin de déterminer tous les détails et la nature de l’empiètement sur les parties communes. Par ailleurs, l’exploitation de ces terrasses occasionne des nuisances olfactives (absence de système d’extraction), sonores (organisation de concerts), absence de sécurité dans les aménagements (toiture maintenue avec de grosses pierres dont la chute pourrait s’avérer dangereuse). L’expertise permettra de confirmer l’existence des nuisances.

Par conclusions notifiées par voie électronique du 30 avril 2025, la SARL Angeo soulève l’incompétence, les terrasses pourraient être situées sur le domaine public et non sur les parties communes de la résidence. Le juge administratif serait ainsi le seul compétent.

Par ailleurs, la demande de Madame [I] est irrecevable, la SARL Angeo n’étant pas propriétaire des terrasses litigieuses et ne les a pas construites. L’acte de cession du droit au bail du 10 juin 2019 évoque la terrasse du lot 15 et le bail commercial du 30 décembre 2019 a conféré à la société Angeo la jouissance de cet aménagement. Le bail du 1er février 2021 lui a conféré la jouissance des lots 4 et 5 et la deuxième terrasse. La société Angeo ne peut donc modifier les aménagements sans l’accord du bailleur. Il appartenait à Madame [I] d’assigner la SCI Zophrene.

De plus, Madame [I] ne démontre pas l’existence d’un dommage imminent. La SARL Angeo a diminué les jours et les horaires d’ouverture de son restaurant. Les nuisances décrites par Madame [I] sont des nuisances usuelles propres à toute activité de restauration. Son activité de restauration a été autorisée par les baux et le règlement de copropriété initial de 1990. Enfin, Madame [I] a mis en vente son appartement, le caractère imminent du dommage ne peut être retenu.

De même, n’étant pas à l’origine de ces terrasses, il n’en est pas propriétaire. Elle utilise les terrasses de bonne foi et la responsabilité de ces ouvrages incombe à la société Solena et à la SCI Zophrene. Dès lors Madame [I] ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite.

La SARL Angeo estime qu’il existe de sérieuses difficultés pour déterminer la propriété des terrasses litigieuses. Il n’existe ni urgence, ni dommage imminent, la demande est mal dirigée et les conséquences seraient désastreuses pour la société Angeo. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires a voté contre les poursuites judiciaires à son encontre et a laissé un délai jusqu’au 30 juin 2025 pour que la SCI Zophrene formalise une offre complète et notamment une convention d’occupation et une contrepartie financière.

Concernant l’expertise, elle estime la demande mal dirigée, n’étant pas propriétaire des terrasses.

Elle ajoute être favorable à toute démarche permettant d’aboutir à un accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties.

Subsidiairement, elle sollicite que l’expertise reste à la charge de Madame [I].

La société Angeo estime cette procédure abusive alors que Madame [I] a mis en vente son appartement.

Elle sollicite la condamnation de Madame [I] à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 5 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Sur l’exception d’incompétence :

Il ressort des différents plans versés aux débats que les terrasses exploitées par la société Angeo sont situées sur les parties communes de la résidence [Adresse 6]. Ainsi, le dernier plan versé par Madame [I] réalisé par un géomètre démontre que les terrasses sont bien situées sur les parties communes de la résidence. A cet égard, il convient de souligner que, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2024, le procès-verbal relate la présence de Monsieur [T], gérant de la société Angeo, qui disposait du pouvoir de la SCI Zophrene. Monsieur [T] y avait clairement reconnu avoir des chaises et des tables sur les parties communes sur la coursive, au droit de la façade du bâtiment B pour y avoir aménagé et rénové un espace fermé et couvert, et une terrasse en bois en zone au droit du bâtiment A devant l’autre local exploité. Dès lors, ces éléments démontrent que les terrasses litigieuses sont bien situées sur les parties communes de la résidence [Adresse 6]. L’exception d’incompétence soulevée par la SARL Angeo sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 32 du code de procédure civile prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Si la société Angeo est bien locataire de locaux commerciaux situés dans la résidence [Adresse 6], il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2024 à laquelle le gérant de la société Angeo assistait en représentation de son propriétaire la SCI Zophrene, que celui-ci avait indiqué être à l’origine de l’aménagement des deux terrasses, au droit de la façade B et au droit du bâtiment A. Cette constatation démontre que l’action dirigée à l’encontre de la société Angeo qui a aménagé les deux terrasses, est bien recevable.

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2025 qu’était mis à l’ordre du jour dans son point 4 le fait de donner mandat au syndic d’entamer une procédure judiciaire à l’encontre notamment la SCI Zophrene et d’imposer l’enlèvement des objets disposés dans les parties communes, la cessation de toute occupation des parties communes avec une remise en état des lieux. Cette résolution n’a pas été adoptée. Dans son point 5 à l’ordre du jour, il était abordé l’autorisation sollicitée par la SCI Zophrene pour que son locataire puisse utiliser les parties communes au droit du bâtiment B et entre les bâtiments A et B, et d’y installer un store ou une toile tendue. Cette question a été ajournée d’un commun accord pour obtenir des précisions et permettre à la SCI Zophrene et à Monsieur [S] de faire une offre d’ici le 30 juin 2025.

Dès lors, au vu de cette dernière décision, il apparaît qu’une transaction soit encore possible.

Sur la médiation :

L’article 131-1 du code de procédure civile dispose : « En tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne et qui répond aux conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation ».
L’article 127-1 du code précité précise qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation.
En l’espèce, il ressort de l’examen des circonstances de faits et de l’argumentation des parties développées dans leurs écritures qu’une mesure de médiation judiciaire confiée à un tiers impartial, diligent et compétent, chargé de les entendre et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose, pourrait être de nature à faciliter le règlement du litige.
Il est en effet de l’intérêt des parties de recourir à cette mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et pérenne. La SARL Angeo ne s’y oppose pas. Madame [I] n’a pas conclu sur ce point.
Dès lors il convient de désigner un médiateur pour d’une part délivrer une information sur le processus de médiation et d’autre part recueillir l’accord éventuel des parties sur une telle mesure.
Dans l’hypothèse où toutes les parties donneraient au médiateur un accord écrit à la médiation, la présente décision comporte désignation du médiateur et celui-ci pourra commencer ses opérations de médiation, dite conventionnelle, à compter du jour où la provision à valoir sur la rémunération du médiateur est versée entre les mains de celui-ci dans son intégralité.
Il conviendra de renvoyer l’affaire à l’audience du 23 octobre 2025.

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours,

DONNONS injonction à Madame [K] [I] [M] d’une part et la SARL Angeo d’autre part de rencontrer pour un rendez-vous d’information sur la médiation dès réception des présentes dans le délai d’un mois le Centre de Médiation et d’arbitrage de la Réunion (CEMAR), [Adresse 1] à [Localité 12], adresse courriel : [Courriel 8]

DISONS que le médiateur prendra attache avec l’ensemble des parties aux fins de fixation d’un rendez-vous d’information et invitera ces dernières à se présenter en personne, accompagnée, le cas échéant, de leur conseil,

RAPPELONS que ce rendez-vous et obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel,

RAPPELONS que les parties peuvent choisir d’entrer en médiation conventionnelle, dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile, avant, pendant ou à l’issue du rendez-vous sans que le tribunal soit dessaisi ;

DISONS que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction ;

DISONS qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information ;

RAPPELONS que l’inexécution de cette injonction, sans motif légitime, est susceptible de constituer un défaut de diligences justifiant une radiation du dossier ou pourra constituer un des critères de l’équité lors de l’appréciation des demandes formées du chef des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RENVOYONS l’affaire à l’audience de référé du jeudi 23 octobre 2025 à 9h00,

DISONS que la notification de la présente décision vaudra convocation ;

SURSOYONS à statuer sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT