Charges impayées : obligations des copropriétaires clarifiées

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/03587 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L3DZ

Minute n°

Copie exec. à :

Me Rita BADER
Me Judie PACHOD

Le

Le greffier

Me Rita BADER
Me Judie PACHOD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 18 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

L’ASSOCIATION [Adresse 9] (ci-après l’ASCH) inscrite au Répertoire SIRENE sous le n° 310.083.084. représentée par l’EURL CEGIP ayant son siège social [Adresse 1], représentée par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Rita BADER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

DEFENDERESSE :

Société [Adresse 7], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 810.047.886. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Judie PACHOD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 158

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,
assistée de Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

N° RG 23/03587 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L3DZ

Le centre commercial [Adresse 6] à [Localité 8] est un ensemble immobilier dont les propriétaires sont membres de l’association syndicale libre dénommée « Association syndicale Centre-Halles » (ci-dessous « l’ASCH »), dont l’objet est notamment la gestion et l’entretien de tous les ouvrages d’équipements d’intérêts commun et de certaines voies de desserte appartenant à ses syndicataires.

La S.C.C.V. [Adresse 5] a acquis en 2016 un immeuble qu’elle a transformé en logements vendus en l’état futur d’achèvement. L’immeuble est soumis au régime de la copropriété.

Considérant que la S.C.C.V. LA PLACE était redevable de charges de fonctionnement impayées, l’ASCH, l’a, par acte d’huissier signifié le 21 avril 2023, fait attraire devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 41 612,57 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023 et ordonner la capitalisation des intérêts.

Par requête en date du 22 septembre 2023, la S.C.C.V. [Adresse 5] a saisi le juge de la mise en état de conclusions de nullité de l’assignation au motif que l’E.U.R.L. CEGIP ne disposait pas du pouvoir de représenter l’ASCH.

Les justificatifs dudit pouvoir ayant été produits postérieurement à la requête, la S.C.C.V. [Adresse 5] n’a pas maintenu son incident.

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 27 novembre 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 12 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, l’ASCH demande au tribunal de :
– CONDAMNER la SCCV LA PLACE à payer à l’Association [Adresse 9] la somme de 41 612,57 € avec intérêts légaux à compter du 2 mars 2023 ;
– ORDONNER la capitalisation des intérêts,
– DEBOUTER la SCCV LA PLACE de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;
– La CONDAMNER à payer à l’Association [Adresse 9] une indemnité de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– La CONDAMNER aux entiers dépens.
– CONSTATER l’exécution de droit de la décision à intervenir.

Elle entend voir démontrer sa créance par la production de la situation de compte de la S.C.C.V. LA PLACE arrêtée au 14 septembre 2021, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’ASCH du 19 décembre 2018 ayant voté le budget prévisionnel correspondant, l’appel de fonds sur charges du quatrième trimestre 2019 appelant la quote-part de l’ASCH et le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2020 ayant validé les comptes. En réplique aux moyens adverses, elle se prévaut des dispositions des statuts de l’ASCH, et en particulier de ses articles 16-1 et 20. Elle ajoute qu’en application des mêmes statuts, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n’est pas membre de l’ASL, chacun des copropriétaires l’étant en revanche individuellement.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 22 novembre 2024, la S.C.C.V. [Adresse 5] demande au tribunal de :
– DECLARER les demandes de l’ASCH irrecevables, en tout cas mal fondées ;
– L’en DEBOUTER ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions ;
– CONDAMNER l’ASCH au paiement d’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.
– DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle fait valoir en premier lieu que les statuts de l’ASCH prévoient que les charges sont appelées au moment où la dépense est engagée et que le budget prévisionnel n’a vocation qu’à couvrir les travaux d’entretien courant. Elle indique à ce titre que les statuts ne prévoient pas l’exigibilité des appels de fonds au premier jour de chaque trimestre mais confient au secrétaire le recouvrement des sommes, en ce compris les provisions pour travaux d’entretien courant.

En second lieu, elle observe que l’appel de fonds du 4ème trimestre 2019 fondant l’essentiel de la somme réclamée n’est pas daté et ne lui a jamais été transmis, et qu’en août 2021, la répartition des charges de l’ASCH n’avait pas encore été effectuée, de sorte que la créance n’est pas due au 1er octobre 2019.
A ce titre, elle expose que la copropriété a pris naissance le 30 septembre 2019, de sorte que les appels de fonds émis à compter de cette date doivent être réglés par les copropriétaires pris individuellement.

Elle conteste en outre les montants figurant au décompte et ajoute que la CEGIP ne démontre pas avoir eu la qualité de secrétaire de l’ASCH lui permettant de procéder au recouvrement des sommes dues.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l’exposé plus détaillé des faits et des moyens respectifs des parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les statuts de l’ASCH stipulent en leur article 8 que l’assemblée générale se compose de tous les propriétaires ou de leurs représentants et que si l’un des fonds fait l’objet d’une copropriété, le syndic de la copropriété représente les copropriétaires à l’assemblée générale.

L’article 16 stipule :
« Le Président peut faire exécuter, sans en référer aux syndicataires, des travaux d’entretien courant jusqu’à concurrence d’un montant annuel qui est fixé chaque année par l’Assemblée générale des syndicataires. Les propriétaires remettent au secrétaire une provision égale à la somme prévue.
Cette provision est renouvelable sur justification des dépenses. Elle peut être modifiée par une décision de l’assemblée générale.
En ce qui concerne les travaux conservatoires et urgents susceptibles d’entraîner une dépense supérieure à la somme fixée par l’assemblée, le président peut également les faire exécuter immédiatement, mais à charge pour lui de réunir une assemblée dans les six jours qui suivent le commencement des travaux (…)
Avec les provisions qu’il reçoit des syndicataires, il assure le paiement des gardiens, des cotisations aux assurances contractées par le syndicat, des dépenses d’entretien des ouvrages communs et des dépenses de chauffage ».

S’agissant des charges, l’article 19 stipule :
« Les frais et charges de l’association syndicale comprennent les dépenses entraînées par l’exécution des décisions valablement prises, soit par le président, soit par l’assemblée générale et les dépenses de toute nature imposées par les lois, textes et règlements de l’autorité publique (…) ».

L’article 20 stipule en outre :
« Les frais et charges de l’association syndicale sont répartis entre les syndicataires dans la proportion du nombre de voix dont ils disposent à l’assemblée générale au moment où les dépenses seront engagées.
Toutefois, à titre transitoire, et jusqu’à la cession du dernier droit immobilier par la société d’équipement, les charges seront réparties au prorata de leurs voix, entre les seuls syndicataires dont les immeubles ont fait l’objet d’une réception provisoire ».

L’article 21 stipule enfin :
« Les sommes dues à l’association syndicale par les membres sont recouvrées par le secrétaire (…).
Au cas où un immeuble vient à appartenir à plusieurs copropriétaires dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965, il y a solidarité et indivisibilité entre tous les copropriétaires de l’immeuble et le syndicat de celui-ci à l’égard de l’association syndicale, de telle sorte que celle-ci peut, à son choix, poursuivre le recouvrement de sa créance, soit en saisissant la totalité de l’immeuble en question, sauf à exercer la saisie simultanément contre tous les copropriétaires et le syndic, soit poursuivre pour le tout un seul des copropriétaires ou simultanément plusieurs d’entre eux (…) ».

L’examen du décompte produit en annexe 5 par l’ASCH démontre que le montant de 41 612,57 euros dont elle sollicite le paiement correspond à :
– des charges intitulées « chaud froid » pour un montant de 11 147,47 euros en ce compris une régularisation intervenue le 4 décembre 2019,
– des avances sur travaux au titre du 4e trimestre 2019 pour un montant de 8 099,23 euros,
– des avances sur charges au titre du 4e trimestre 2019 pour un montant de 35 339 euros,
– d’une refacturation « R’2C et R’2 F 2019 » pour un montant de 2 756,89 euros,
déduction faite des sommes de :
– 3 223,47 euros au titre d’un « avoir 01-07/19 »,
– 2 816,28 euros au titre de la régularisation des charges 2019,
– 9 690,27 euros au titre d’une « extourne régularisation ».

Les statuts stipulent que le budget des travaux d’entretien courant est voté chaque année par l’assemblée générale de l’ASCH et qu’il est remis à cette dernière une provision correspondant au montant voté. Il en résulte que les syndicataires doivent en principe remettre une provision annuelle. Aux termes de l’article 16 des statuts, la provision reçue des syndicataires ne sert pas seulement à couvrir les travaux mais « le paiement des gardiens, des cotisations aux assurances contractées par le syndicat, des dépenses d’entretien des ouvrages communs et des dépenses de chauffage ».

Or, l’assemblée générale du 19 décembre 2018 a notamment voté l’approbation du budget prévisionnel de fonctionnement de l’exercice 2019 pour un montant de 4 356 425 euros, l’approbation d’un budget « gros travaux à engager sur les installations techniques diverses » pour un montant global de 344 050 euros, l’approbation du budget relatif à l’année 2019 du plan pluriannuel de travaux pour un montant
de 622 300 euros. Les différents comptes de charges ont par la suite été approuvés lors de l’assemblée du 19 juin 2020. La société [Adresse 5], qui n’a pas contesté le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2020, ne peut plus contester les sommes mises en compte en indiquant qu’elles ne sont pas justifiées.

En revanche, l’approbation des comptes ne vaut pas approbation de la répartition individuelle des charges, de sorte qu’il appartient à l’ASCH de justifier de la quote-part réclamée à la société LA PLACE.

Il est admis par les parties que les débiteurs de l’ASCH sont les propriétaires et copropriétaires et non le syndicat des copropriétaires. La société [Adresse 5] prétend à ce titre que les biens situés au sein de l’immeuble en copropriété ont été livrés le 30 septembre 2019 et que, de ce fait, les charges sont exigibles auprès des copropriétaires et non d’elle.

En premier lieu, il sera observé que pour apprécier qui, des copropriétaires ou de la société LA PLACE, est redevable des charges litigieuses, la date à laquelle les charges ont été effectivement réparties par l’ASCH est indifférente. En effet et en application des dispositions de l’article 20 des statuts de l’ASL, les charges sont réparties en fonction du nombre de voix dont les syndicataires disposaient au moment où les dépenses ont été engagées, et non au moment où elles ont été effectivement réparties.

S’agissant de la provision annuelle, l’engagement des dépenses ne doit pas être entendu comme le paiement effectif par l’ASCH de créances auprès de tiers, mais comme la décision autorisant les dépenses annuelles de l’association.

A ce titre et quoiqu’en pratique, l’ASCH effectue des appels de fonds trimestriel, ses statuts ne le prévoient pas. Ils stipulent en effet une unique provision due annuellement à hauteur du budget voté par l’assemblée générale, cette provision étant affectée aux dépenses d’entretien des ouvrages courants, au paiement des gardiens, cotisations d’assurances, dépenses de chauffage. Ainsi, la société [Adresse 5] était débitrice de la provision annuelle au 1er janvier 2019, quoique son paiement ait été échelonné de fait. Il en est de même des avances sur travaux, qui ont fait l’objet d’un vote de l’assemblée générale avant que les comptes ne soient régularisés.

Il en résulte que le paiement de la provision annuelle exigible au titre des dépenses courantes de l’année 2019, en ce compris les frais de chauffage, et des avances sur travaux votée lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2018, incombent à la société LA PLACE. Il en est de même des avances sur travaux.

Le fait que la société CEGIP ait adressé à la société [Adresse 5] les appels de fonds, et non le secrétaire de l’ASCH, ne constitue pas une irrégularité. En effet, la société CEGIP s’est vue confier par l’assemblée générale du 19 décembre 2018 un mandat de gestion de l’ASCH, de sorte que l’envoi des appels de fonds entrent dans sa mission. Au demeurant, l’identité de la personne ayant procédé au recouvrement des sommes antérieurement est indifférent quant à l’exigibilité des sommes réclamées dans le cadre de la présente instance opposant l’ASCH à la société [Adresse 5].

Au regard de ces éléments, la société LA PLACE sera condamnée à payer à l’ASCH la somme de 41 612,57 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023, date à laquelle une mise en demeure de payer cette somme a été adressée à la société [Adresse 5].

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LA PLACE qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

La société [Adresse 5] succombant à l’instance, elle sera condamnée à payer à l’ASCH une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.C.V. LA PLACE à payer à l’association syndicale [Adresse 4] la somme de quarante-et-un-mille-six-cent-douze euros et cinquante-sept centimes (41 612,57 €), avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la S.C.C.V. LA PLACE aux dépens ;

CONDAMNE la S.C.C.V. [Adresse 5] à payer à l’association syndicale Centre-Halles la somme de deux-mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8] le 18 juin 2025.

Le Greffier Le Président
Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER