Promesse de vente : conséquences de l’inexécution contractuelle

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les parties doivent exécuter leurs obligations contractuelles de bonne foi. La promesse de vente stipule que la non-levée de l’option d’achat dans le délai imparti entraîne la caducité de la promesse. L’indemnité d’immobilisation, fixée à 5% du prix de vente, reste acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente promise. Les époux [N] n’ayant pas levé l’option d’achat ni versé l’indemnité, ils sont déchus de leur droit.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : Par acte notarié en date du 8 décembre 2023, un vendeur et une vendeuse ont consenti à un acheteur et une acheteuse une promesse unilatérale de vente concernant plusieurs lots d’un ensemble immobilier, pour un montant de 885 000 €. Un avenant du 23 janvier 2024 a prolongé cette promesse jusqu’au 21 février 2024. Cependant, malgré plusieurs relances, les acheteurs n’ont pas levé l’option d’achat dans le délai imparti.

Le 24 juillet 2024, le vendeur et la vendeuse ont assigné les acheteurs devant le tribunal judiciaire de Draguignan, demandant le paiement d’une indemnité d’immobilisation de 44 250 €, des intérêts, des dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que le remboursement des frais de justice. Ils soutiennent que les acheteurs n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles, rendant la promesse de vente caduque et leur permettant de conserver l’indemnité d’immobilisation.

L’assignation a été délivrée conformément à la procédure en vigueur, mais les acheteurs n’ont pas constitué avocat. L’affaire a été mise en délibéré après une audience tenue le 3 avril 2025. Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi, et les parties avaient prévu que la promesse de vente deviendrait caduque si l’option d’achat n’était pas levée dans le délai fixé.

Les acheteurs n’ayant pas versé les fonds ni levé l’option, ils ont été déchus de leur droit à la promesse de vente. De plus, ils n’ont pas fait valoir de motifs pour la restitution de l’indemnité d’immobilisation dans le délai imparti. Le tribunal a donc condamné les acheteurs à payer l’indemnité d’immobilisation, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, considérant qu’aucun préjudice n’avait été prouvé. Les acheteurs ont également été condamnés aux dépens et à verser une somme pour les frais de justice. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la promesse unilatérale de vente et quelles sont les obligations des parties ?

La promesse unilatérale de vente est régie par les articles 1103 et 1104 du code civil, qui stipulent que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Ces dispositions imposent aux parties de respecter les engagements pris dans le cadre de la promesse. En l’espèce, les époux [N] avaient l’obligation de lever l’option d’achat dans le délai imparti, soit jusqu’au 21 février 2024.

Le non-respect de cette obligation a conduit à la caducité de la promesse de vente, conformément aux termes de l’acte notarié.

Quel est le régime de l’indemnité d’immobilisation en cas de non-réalisation de la vente ?

L’indemnité d’immobilisation est régie par les stipulations de la promesse de vente, notamment en page 12 et 13, qui prévoient que « en cas de non réalisation de la vente promise, la somme versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation de l’immeuble ».

Cette indemnité est fixée à 44 250 €, représentant 5% du prix de vente.

De plus, il est précisé que si le bénéficiaire ne notifie pas au notaire son intention de se prévaloir d’un motif de restitution dans un délai de sept jours après l’expiration de la promesse, il sera déchu de ce droit.

En l’espèce, les époux [N] n’ont pas respecté ce délai, ce qui a conduit à la confirmation de l’acquisition de l’indemnité par les promettants.

Quel est le régime des intérêts en cas de condamnation au paiement d’une indemnité ?

Les intérêts au taux légal sont régis par l’article 1231-6 du code civil, qui stipule que « les intérêts courent de plein droit à compter de la mise en demeure ».

Dans le cas présent, les époux [N] ont été condamnés à payer des intérêts à compter du 24 juillet 2024, date de l’assignation.

Cette disposition vise à compenser le préjudice subi par les promettants en raison du non-paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Quel est le fondement de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ?

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive repose sur le principe selon lequel la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

Les époux [I] n’ont pas apporté la preuve d’un préjudice distinct de ceux déjà indemnisés, ce qui a conduit le tribunal à rejeter leur demande.

Il est essentiel de démontrer un abus caractérisé pour obtenir des dommages et intérêts dans ce cadre.

Quel est le régime des dépens et des frais irrépétibles dans cette affaire ?

Les dépens sont régis par l’article 696 du code de procédure civile, qui prévoit que « les entiers dépens de l’instance seront supportés par la partie perdante ».

En l’espèce, les époux [N] ont été condamnés aux entiers dépens, étant les parties perdantes.

De plus, en application de l’article 700 du code de procédure civile, les époux [N] ont été condamnés à payer une somme de 2500 € pour couvrir les frais irrépétibles exposés par les époux [I] pour faire valoir leurs droits.

Quel est le régime de l’exécution provisoire dans cette décision ?

L’exécution provisoire est régie par les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, qui permettent au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit si elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Dans cette affaire, le tribunal a décidé de maintenir l’exécution provisoire, considérant qu’aucune circonstance ne justifiait son écartement.