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Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette obligation s’étend également à la participation aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire qui n’a pas contesté cette décision dans les délais prévus par l’article 42 alinéa 2 de la même loi ne peut refuser de payer les sommes réclamées. L’obligation à la dette existe dès que l’assemblée générale a approuvé les comptes, et aucun recours n’a été formé dans le délai légal. En matière de dommages et intérêts, l’article 1231-6 du code civil stipule que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires uniquement en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant causé un préjudice distinct. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires n’a pas prouvé le préjudice distinct lié à la mauvaise foi de M. [T] [P], ce qui a conduit à son déboutement de la demande de dommages et intérêts. L’article 514 du code de procédure civile précise que le jugement est exécutoire de droit par provision, et l’article 696 du même code impose à la partie perdante de supporter les dépens, sauf décision motivée du juge. Enfin, l’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à toujours contester les décisions de l’assemblée générale dans les délais impartis et à vous assurer de la régularité des appels de fonds. |
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L’Essentiel : Les copropriétaires doivent participer aux charges des services collectifs et des équipements communs selon l’utilité pour chaque lot. Cette obligation inclut les charges pour la conservation et l’entretien des parties communes, proportionnellement aux valeurs des parties privatives. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine et exigible. En cas de non-contestation dans les délais, le copropriétaire ne peut refuser de payer. Le Syndicat n’a pas prouvé le préjudice distinct lié à la mauvaise foi de M. [T] [P].
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Résumé de l’affaire : Le Syndicat des copropriétaires de la résidence située à l’adresse mentionnée a assigné un copropriétaire devant le Tribunal judiciaire de Bobigny. Par cet acte, le Syndicat demande la condamnation du copropriétaire à verser une somme de 9 984,80 euros, majorée des intérêts de retard, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive. Le copropriétaire n’ayant pas constitué avocat, l’affaire a été instruite et fixée à l’audience, avec un jugement prévu pour le 24 avril 2025, prorogé au 24 juillet 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.
Le Tribunal a considéré que la décision était contradictoire, le copropriétaire ayant été dûment assigné. Concernant la demande de paiement des charges de copropriété, le Tribunal a rappelé que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du Syndicat certaine et exigible. Le Syndicat a fourni des preuves, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales et des décomptes, établissant que le copropriétaire devait 8 923,20 euros au titre des charges de copropriété. En revanche, la demande de dommages et intérêts a été rejetée, le Syndicat ne prouvant pas un préjudice distinct lié à la mauvaise foi du copropriétaire. Le Tribunal a également statué que le jugement serait exécutoire de droit par provision et a condamné le copropriétaire aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de l’avocat du Syndicat. Enfin, il a été décidé de condamner le copropriétaire à verser 1 000 euros au Syndicat au titre des frais irrépétibles. |
JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/06679 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGUD
N° de MINUTE : 25/01057
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE PARC DE [Localité 9] SISE [Adresse 7], représenté par son syndic, la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître [W], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05
et ayant pour avocat plaidant Maître [Z], Avocat au Barreau du VAL D’OISE, vestiaire 183
C/
DEFENDEUR
Monsieur [T] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Géraldine HIRIART, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 13 février 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.
Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 6] a assigné M. [T] [P] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
– condamner M. [T] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 9] sise [Adresse 6] la somme de 9 984,80 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 28 mars 2023, date de la dernière démarche amiable valant mise en demeure, au jour du parfait paiement ;
– condamner M. [T] [P] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 6] la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– condamner M. [T] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 9] sise [Adresse 8] la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner M. [T] [P] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN avocat en application de l’article 699 du code civil.
M. [T] [P] n’a pas constitué avocat.
Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 08 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 13 février 2025.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 24 juillet 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.
Sur la qualification du jugement
En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, M. [T] [P] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, signifié à étude et n’ayant pas constitué avocat.
Conformément à l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 6] verse aux débats notamment :
– une matrice cadastrale datée du 24 avril 2024 et mentionnant une mise à jour en 2022 ;
– un décompte non daté couvrant la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024 ;
– des appels de provisions datés du 1er juin 2022 au 20 mars 2024 ;
– les procès-verbaux des assemblées générales des 17 avril 2018, 23 avril 2019, 18 février 2020, 30 juin 2021, 19 décembre 2021, 17 juin 2022, 12 juillet 2023 et 12 septembre 2023 ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels des exercices 2022 à 2024 ainsi qu’une attestation de non recours contre ces assemblées.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [T] [P] est débiteur de la somme totale de 8 923,20 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 appel de fonds des charges courantes 2024 appel n°2/4 du 1er avril 2024 et appel de fonds travaux appel n°2/4 du 1er avril 2024 inclus.
En conséquence, il y a lieu de condamner M. [T] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 9] sise [Adresse 6] la somme de 8 923,20 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 appel de fonds des charges courantes 2024 appel n°2/4 du 1er avril 2024 et appel de fonds travaux appel n°2/4 du 1er avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande en dommages et intérêts
En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 6] ne démontre pas le préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété qu’il a subi en lien avec la mauvaise foi de M. [T] [P].
Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 9] sise [Adresse 6] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.
Sur les dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, M. [T] [P] a la qualité de partie perdante et sera tenu aux dépens de l’instance avec distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN prise en la personne de Maître Anne SEVIN, avocat, en application de l’article 699 du code civil.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il est équitable de condamner M. [T] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 9] sise [Adresse 6] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
Condamne [T] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 6] la somme de 8 923,20 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 appel de fonds des charges courantes 2024 appel n°2/4 du 1er avril 2024 et appel de fonds travaux appel n°2/4 du 1er avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 9] sise [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;
Condamne [T] [P] aux dépens de l’instance avec distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN prise en la personne de Maître Anne SEVIN, avocat, en application de l’article 699 du code civil ;
Condamne [T] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 9] sise [Adresse 6] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 24 juillet 2025
La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LE JUGE
Z. AIT G. HIRIART